미분양주택에 대한 과세특례(종합소득세 및 양도소득세 중 택1) 적용여부

조특법 제98조의 규정에 의한 미분양주택을 취득하여 5년이상 보유 또는 임대하다 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세와 종합소득세 방식 중 선택하여 적용 가능함

[회신] 거주자가 조세특례제한법 시행령 제98조 제1항 각 호의 규정에 의한 미분양 국민주택을 1995.11.1.부터 1996.12.31.까지의 기간중에 취득(1997.12.31.까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 5년 이상 보유 또는 5년 이상 임대하다 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 동법 제98조 제1항의 규정에 따라 양도소득세를 납부하는 방법과 종합소득세를 납부하는 방법 중 선택하여 적용받을 수 있는 것으로, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지에 대해서는 관련사실을 종합하여 판단할 사항입니다. 1. 질의내용 요약 가. 사실관계 - 의정부시 ○○동 353-39 ○○아파트를 1995.11.20. 계약하여 1998.4.1. 취득 등기함(1995.11.20. 계약금 중 일부를 납부 후 계약금 잔액과 중도금 전액을 잔금으로 납부함) 나. 질의내용 - 조특법 제98조 “미분양주택에 대한 과세특례”를 적용받고자 하는바, 특례요건인 시장, 군수가 발행한 “미분양주택에 대한 확인서”를 받을 수 없음. - 아파트 공급계약서상 중도금 납부기일을 1회 1995.4.16. 2회 1995.10.16. 등으로 기재(인쇄)되어 있고 이후인 1995.11.20. 계약하면서 수기로 대금납부방법을 수정 및 보완하여 계약서를 작성하였음. 이러한 기재사항으로 미분양주택임을 알 수 있는 바, 본 계약서 사본으로 “미분양주택 확인서‘로 갈음이 가능한지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제98조 【미분양주택에 대한 과세특례】 ① 거주자가 대통령령이 정하는 미분양 국민주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 1995년 11월 1일부터 1997년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(1997년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 5년 이상 보유ㆍ임대한 후에 양도하는 경우 당해 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 다음 각호의 방법 중 하나를 선택하여 적용받을 수 있다. (1998. 12. 28. 개정) 1. 소득세법 제92조 및 제93조의 규정에 따라 양도소득의 과세표준과 세액을 계산하여 양도소득세를 납부하는 방법. 이 경우 양도소득세의 세율은 동법 제104조 제1항의 규정에 불구하고 100분의 20으로 한다. (1998. 12. 28. 개정) 2. 소득세법 제14조 및 제15조의 규정에 따라 종합소득의 과세표준과 세액을 계산하여 종합소득세를 납부하는 방법. 이 경우 당해 주택을 양도함으로써 발생하는 소득 금액의 계산에 관하여는 소득세법 제19조 제2항 의 규정을 준용한다.(1998.12.28.개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의한 1세대1주택의 판정, 과세특례적용의 신청 등 미분양주택에 대한 과세특례에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2005. 12. 31. 개정) ③ 거주자가 대통령령이 정하는 미분양 국민주택을 1998년 3월 1일부터 1998년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(1998년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 5년 이상 보유ㆍ임대한 후에 양도하는 경우 당해 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제1항의 규정을 준용한다. (1998. 12. 28. 개정) ○ 소득세법 시행령 제98조 【미분양 주택에 대한 과세특례】 ① 법 제98조 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 미분양 국민주택”이라 함은 다음 각호의 요건을 모두 갖춘 국민주택규모 이하의 주택으로서 서울특별시외의 지역에 소재하는 것을 말한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 「주택법」에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택(「임대 주택법」 제2조 에 규정하는 임대주택을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)으로서 당해 주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수 또는 구청장이 1995년 10월 31일 현재 미분양주택임을 확인한 주택 (2005. 2. 19. 개정) 2. 주택건설업자로부터 최초로 분양받은 주택으로서 당해 주택이 완공된 후 다른 자가 입주한 사실이 없는 주택 (1998. 12. 31. 개정) ② 1995년 11월 1일부터 1997년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(1997년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)한 제1항 각호의 미분양주택외의 다른 주택을 소유하고 있는 거주자가 다른 주택을 양도함에 있어서는 당해 미분양주택외의 다른 주택만을 기준으로 하여 「소득세법」 제89조 제3호 의 1세대 1주택에 관한 규정을 적용한다. (2005. 2. 19. 개정) ③ 법 제98조 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산에 관하여는 「소득세법」 제95조 제4항 의 규정을 준용한다. (2005. 2. 19. 개정) ④ 법 제98조 제1항의 규정에 의하여 과세특례적용의 신청을 하고자 하는 자는 당해 주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준확정신고(동조 동항 제1호의 방법을 선택한 경우에는 예정신고를 포함한다)와 함께 기획재정부령이 정하는 미분양주택과세특례적용신고서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) 1. 시장ㆍ군수 또는 구청장이 발행한 미분양주택확인서 사본 (1998. 12. 31. 개정) 2. 미분양주택 취득시 매매계약서 사본(1998년 1월 1일 이후 취득등기하는 분에 한한다) (1998. 12. 31. 개정) ⑤ 법 제98조 제3항에서 “대통령령이 정하는 미분양 국민주택”이라 함은 다음 각호의 요건을 모두 갖춘 국민주택규모 이하의 주택으로서 서울특별시외의 지역에 소재하는 것을 말한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 「주택법」에 의하여 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택으로서 당해 주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 1998년 2월 28일 현재 미분양주택임을 확인한 주택 (2005. 2. 19. 개정) 2. 주택건설업자로부터 최초로 분양받은 주택으로서 당해 주택이 완공된 후 다른 자가 입주한 사실이 없는 주택 (1998. 12. 31. 개정) ⑥ 1998년 3월 1일부터 1998년 12월 31일까지의 기간 중에 취득(1998년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)한 제5항 각호의 미분양주택외의 다른 주택을 소유하고 있는 거주자가 다른 주택을 양도함에 있어서는 당해 미분양주택외의 다른 주택만을 기준으로 하여 「소득세법」 제89조 제3호 의 1세대 1주택에 관한 규정을 적용한다. (2005. 2. 19. 개정) ⑦ 법 제98조 제3항의 규정에 의한 과세특례적용의 신청 및 미분양주택의 보유기간의 계산에 관하여는 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다. (1998. 12. 31. 개정) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-2354, 2007.07.31 【질의】 (내용) - 대한주택공사에서 분양한 경기도 오산시 지역에 소재하는 국민주택규모 이하 미분양주택 4주택을 취득하여 2000.6.20. 준공후 오산시청에 임대조건 신고하고 주소지 관할인 양천구청에 2000년 6월 임대주택법에 의한 주택임대사업자로 등록하고 5년 이상 임대하였음. ※ 1주택 1998.2.17. 분양계약 체결, 2주택 1998.4.20. 분양계약 체결, 1주택 1998.4.30. 분양계약 체결 하였음. - 위 임대주택은 임대를 개시한지 6년이 경과한 2006년 10월∼11월중에 4주택을 모두 정리(양도)하고 폐업신고 하였음. (질의) - 거주자가 주택건설업자로부터 1998.3.1.부터 1998.12.31.까지 기간중에 미분양 국민주택을 최초로 분양받은 주택으로서 당해 주택을 2000년 6월에 「임대주택법」에 의하여 지방자치단체에 임대주택으로 등록하고 5년 이상 임대하다가 2006년에 양도한 경우 「조세특례제한법」 제98조 제3항 및 같은법 시행령 제98조 제5항의 ‘미분양주택에 대한 과세특례’ 규정을 적용받을 수 있는지 여부 【회신】 귀 질의의 경우 「조세특례제한법」 제98조 및 같은법 시행령 제98조 제1항의 규정을 참고하기 바람. ○ 서면4팀-1122, 2006.04.25 【질의】 (사실관계) - 1995.11.22. 무주택 상태에서 미분양아파트(인천시 ○○구 ○○동 소재 24평형)를 매입하였고, 매입당시 구청장발행 ‘미분양주택 확인서’를 가지고 있음. (질의사항) 상기 미분양주택을 소유한 상태에서 다른 주택을 취득하여 1년 경과 후에 미분양주택 양도시 비과세 적용받을 수 있는지 여부 【회신】 1. 거주자가 조세특례제한법 시행령 제98조 제1항 각 호의 규정에 의한 미분양 국민주택을 1995.11.1.부터 1996.12.31.까지의 기간중에 취득(1997.12.31.까지 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하여 5년 이상 보유 또는 5년 이상 임대하다 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 동법 제98조 제1항의 규정에 따라 양도소득세를 납부하는 방법과 종합소득세를 납부하는 방법 중 선택하여 적용받을 수 있는 것이며, 2. 위 1의 규정에 해당하는 미분양주택외의 다른 주택을 소유하다 그 다른 주택을 양도한 것에 대하여 1세대 1주택 비과세를 판정하는 경우에는 당해 미분양주택을 제외한 그 다른 주택만을 기준하여 판정하는 것임. ○ 재일46014-2551, 1996.11.19 【질의】 1995년도 11월 이전 미분양 아파트 구입자에게는 구입자금의 30％ 범위 내에서 근로자들의 연말정산때 세제혜택이 있다는 라디오를 들었는데 구체적인 세제혜택을 알고 싶음. 또한 양도소득세에 대하여도 궁금함. 【회신】 1. 거주자가 조세감면규제법시행령 제64조의 2 제1항 각호의 규정에 의한 미분양국민주택을 1995. 11. 1부터 1996. 12. 31까지의 기간중에 취득하여 5년 이상 보유 또는 5년 이상 임대하다 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 조세감면규제법 제67조의 2 제1항의 규정에 따라 양도소득세를 납부하는 방법과 종합소득세를 납부하는 방법 중 선택하여 적용받을 수 있는 것이며 2. 1995. 11. 1부터 1996. 12. 31까지의 기간중에 취득한 미분양주택외의 다른 주택을 소유하다 그 다른 주택을 양도한 것에 대하여 1세대 1주택 비과세를 판정하는 경우에는 당해 미분양주택을 제외한 그 다른 주택만을 기준하여 판정하는 것임. 3. “이하 생략”