토지를 취득하여 건설에 착공한 경우 비사업용토지 해당여부

지상에 건축물이 장착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 토지는 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간은 사업용토지로 보는 것임.

[회신] 지상에 건축물이 장착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 함)한 토지는 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함함)은 소득세법 제104조의3에서 규정하는 비사업용토지를 판정함에 있어 사업에 직접 사용한 기간으로 보는 것입니다. 1. 질의내용 요약 【사실관계】 ○ 부산시 사하구 장림동 335-2번지 1,591㎡(공장용지, 미완성 건축물 존재) - 상기 토지는 2002.6.8. 전소유자가 건물허가를 득하고 2002.8.26. 착공하였으나, 공사 중 자금상 이유로 2004년 미완성 건물을 제외하고 경매 신청된 물건임. - 2006.2.17. 미완성 건축물을 제외한 토지만 경매로 취득 후 2007.2.28. 양도 - 위 물건은 건물을 제외한 토지만 경매되어 토지를 취득 후 미완성 건축물의 권리를 인수 받아 사업을 할 목적 이였으나, 위 건축물의 권리에 여러 이해관계(유치권 및 지상권설정) 문제로 불가피하게 사업진행을 못하고 양도하였음(재산세는 지방세법에 따라 6개월 이상 장기 중단된 건물의 부수토지로 종합합산 과세됨) 【질의내용】 위와 같은 상황에서 미완성 건물의 권리를 취득할 수 없는 부득이한 사유가 존재하므로 소득세법 제168조의14 제1항 제3호 및 동 시행규칙 83조의5 제5호에 따라 비사업용토지에 해당하는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제104조 의 3 【비사업용 토지의 범위】 ① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 (2005. 12. 31. 신설) 가. 「지방세법」 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지 (2005. 12. 31. 신설) 나. 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지 (2005. 12. 31. 신설) 다. 토지의 이용상황ㆍ관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것 (2005. 12. 31. 신설) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2005. 12. 31. 신설) ③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 14 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】 ① 법 제104조의 3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 “비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다. (2005. 12. 31. 신설) 3. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 재정경제부령이 정하는 기간 (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행규칙 제83조 의 5 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】 ① 영 제168조의 14 제1항 제3호의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설) 5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지 : 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다) (2005. 12. 31. 신설) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ■ 서면4팀 -593, 2007.02.13 [ 질의 ] (사실관계) 지상에 건축물이 정착되어 있지 않은 토지를 취득하여 2년이 경과하지 않은 상태로서 이 토지에 건물을 지어 분양할 계획임. (질문내용) 위 토지를 양도하는 경우로서 비사업용 토지여부를 아래와 같이 질의함 1. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득한 상태에서 착공이 되지 않더라도 아무 조건없이 2년간은 비사업용토지로 보지 않는지 2. 건축물이 정착되지 않은 모든 토지에 대하여 2년간의 유예기간을 적용하는 것인지 3. 사업에 사용하기 위한 건설목적 취득을 증명할 경우 2년간 사업용토지로 보는 것인지 4. 위 3.에 해당한다면 사업자등록증 만으로 적용받을 수 있는것인지 또는 다른 증명방법이 있는지 여부 [ 회신 ] 지상에 건축물이 장착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 함)한 토지는 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함함)은 소득세법 제104조의3 에서 규정하는 비사업용토지를 판정함에 있어 사업에 직접 사용한 기간으로 보는 것입니다. ■ 서면5팀 -289, 2007.01.23 [ 질의 ] 1. 토지를 취득하여 2년이내에 건물 착공신고를 한 후 즉시 판매하면 비사업용 토지에서 제외되는지 2. 2년이내 착공신고후 건축공사 중 2년이 경과하여 양도시 비사업용토지에서 제외되는지 3. 토지를 취득하여 2년이 경과한 후 건물 착공신고를 한 후에 양도하면 비사업용 토지에서 제외되는지 [ 회신 ] 「소득세법」제104조의 3 제1항 규정의 비사업용토지는 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간동안 「소득세법」제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것이며, 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지의 경우 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행중인 기간(천재지변,민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)은 소득세법 제96조 제2항 제8호 및 동법 제104조의3 적용대상인 비사업용 토지를 판정함에 비사업용 토지로 보유하는 기간에 포함하지 않는 것입니다. ■ 서면5팀 -939, 2006.11.23 <질의내용> (사실관계) - 2004.03.26 강원도 정선군 ○○읍 소재 대지 1,000평 취득 - 2005.08.05 대지에 가족호텔(숙박시설) 신축허가(본인외 2인 허가를 받음)를 득하여 신축 분양하고자 하였으나 시공자 선정 및 RF(금융)관계 등으로 착공하지 못함. (질의내용) 2007.01.30 가족호텔(숙박시설) 건축물에 대한 건축허가권과 대지를 제3자에게 양도할 경우 양도세가 중과되는 비사업용토지에 해당되는지 여부 <회신내용> 지상에 건축물이 장착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지는 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)은 소득세법 제96조 제2항 제8호 및 동법 제104조의3 적용대상인 비사업용토지를 판정함에 있어 사업에 직접 사용한 기간으로 보는 것이나, 귀 질의의 경우 건축허가가 나고 착공 전에 양도하는 경우는 이에 해당하지 아니하는 것임. ■ 서면4팀 -508, 2006.03.06 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지의 경우 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 안하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)은 소득세법 제96조 제2항 제8호 및 동법 제104조의3 적용대상인 비사업용 토지를 판정함에 비사업용 토지로 보유하는 기간을 포함하지 않는 것임. ■ 서면4팀 -949, 2006.04.13 「소득세법」제104조의3 제1항 규정의 비사업용토지는 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법시행령 제168조의6에서 정하는 기간동안 「소득세법」제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지임.