근린시설로 용도변경 된 다가구주택의 합산배제 임대주택 해당여부

다가구 임대주택이 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항의 규정에 따른 요건을 갖춘 경우에는 같은법 제8조 제2항 제1호의 규정에 따른 합산배제 임대주택으로 보는 것임

[회신] 1. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목의 규정에 따른 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을 소유한 납세의무자로서 「임대주택법 시행령」 제6조 제1항의 규정에 따른 등록기준 호수에 미달하는 자가 주택임대를 위하여 사업자등록을 하는 경우에는 그 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 보는 것이며, 임대사업자로 보는 자가 임대하는 다가구 임대주택이 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항의 규정에 따른 요건을 갖춘 경우에는 같은법 제8조 제2항 제1호의 규정에 따른 합산배제 임대주택으로 보는 것임. 2. 주택에 대한 종합부동산세 납세의무자를 정한 「종합부동산세법」 제7조의 규정을 적용함에 있어 “세대”라 함은 주택 또는 토지의 소유자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말하는 것이며, 여기에서 “가족”이라 함은 주택 또는 토지의 소유자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하는 것(취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함함)으로서 귀 질의의 경우가 동일세대원에 해당하는지 여부는 실질적인 생활관계 등을 고려하여 사실 판단하여야 할 사항임. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 종합부동산세가 합산배제되는 다가구 임대주택을 임대기간 10년 이내에 근린생활시설로 용도 변경하였음 - 1세대2주택자가 아들(24세, ROTC대학생)에게 1주택을 2008.5월 부담부증여함 - 2008년 5월말 아들이 세대분리한 후 장교로 군입대(연봉 2000만원) ○ 질의내용 - 임대주택으로 합산배제 되었던 종합부동산세의 과세 여부 - 부모와 군입대한 아들 소유 주택을 합산하여 종부세가 과세되는지 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】 ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원(개인의 경우 세대별로 합산한 금액을 말하며, 이하 “주택분 과세기준금액”이라 한다)을 초과하는 자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우, 개인은 1세대에 속하는 자(이하 “세대원”이라 한다) 중 대통령령이 정하는 주된 주택소유자(이하 “주된 주택소유자”라 한다)가 납세의무자가 된다. (2005. 12. 31. 개정) ② 주된 주택소유자 또는 세대원의 판정은 과세기준일 현재의 상황에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) ③ 주된 주택소유자 외의 세대원은 그가 소유한 주택의 공시가격을 한도로 주된 주택소유자와 연대하여 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 종합부동산세법 시행령 제1조 의 2 【세대의범위】 ① 「종합부동산세법」(이하 “법”이라 한다) 제2조 제8호에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 주택 또는 토지의 소유자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) ② 제1항에서 “가족”이라 함은 주택 또는 토지의 소유자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (2005. 12. 31. 신설) ③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 제1항의 규정에 따른 1세대로 본다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 30세 이상인 경우 (2005. 12. 31. 신설) 2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 (2005. 12. 31. 신설) 3. 「소득세법」 제4조 의 규정에 따른 소득이 「국민기초생활보장법」 제2조 제6호 의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) ④ 혼인함으로써 1세대를 구성하는 경우에는 혼인한 날부터 2년 동안은 제1항의 규정에 불구하고 주택 또는 토지를 소유하는 자와 그 혼인한 자별로 각각 1세대로 본다. (2005. 12. 31. 신설) ⑤ 60세(여자의 경우에는 55세) 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 합가함으로써 1세대를 구성하는 경우에는 합가한 날부터 2년 동안은 제1항의 규정에 불구하고 주택 또는 토지를 소유하는 자와 그 합가한 자별로 각각 1세대로 본다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】 ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 6억원을 공제한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다. (2005. 12. 31. 개정) ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 「임대 주택법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령이 정하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) ③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 당해 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령이 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 “관할세무서장”이라 한다)에게 당해 주택의 보유현황을 신고하여야 한다. (2007. 1. 11. 신설) ○ 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】 ① 법 제8조 제2항 제1호에서 “대통령령이 정하는 주택”이란 「임대 주택법」 제2조 제4호 에 따른 임대사업자(이하 “임대사업자”라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 “사업자등록”이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지 및 제5호의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 “합산배제 임대주택”이라 한다)을 말한다. (2008. 2. 22. 개정) 1. 「임대 주택법」 제2조 제2호 에 따른 건설임대주택(이하 이 조에서 “건설임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택 (2007. 8. 6. 개정) 가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것 (2008. 2. 22. 개정) 나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2005. 5. 31. 제정) 2. 「임대 주택법」 제2조 제3호 에 따른 매입임대주택(이하 이 조에서 “매입임대주택”이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우의 그 주택 (2008. 2. 22. 개정) 가. 「주택법」 제2조 제3호 에 따른 국민주택(이하 “국민주택”이라 한다) 규모 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것 (2008. 2. 22. 개정) 나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것 (2005. 5. 31. 제정) 이하생략 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면5팀-792, 2007.03.09 【질의】 (사실관계) - 주택 소유 현황 * A아파트 : 서울, 50평, 본인 거주 * B아파트 : 서울, 40평, 임대(전세) * C다가구주택 : 성남, 1층 상가, 2∼4층 7호 국민주택, 3억 미만, 임대 - 임대사업등록 및 사업자등록 * 다가구주택 1동만으로는 임대주택법에 의한 임대사업 등록요건(2호)에 미달되어 서울 B아파트와 성남 C다가구주택 2동으로 송파구청에 2005.11.3. 임대사업등록을 필함. * C다가구주택에는 1층에 상가가 있어 이미 2004.7.30.부터 임대업을 개시하여 사업자등록이 되어 있으므로 2005.12.14. 주택임대업 종목을 추가하여 사업자등록을 정정함. - 종합부동산세 합산배제신고 * 2005년과 2006년 종합부동산세 신고시 B아파트는 국민주택규모를 초과하여 A 주택과 함께 종합부동산세를 납부하고, C다가구주택(7호)만을 합산배제 신청하였음. - B아파트의 증여 * B아파트를 아들에게 2007년 중에 증여하려고 하는데, 송파구청에서는 임대주택법상 등록기준에 미달하게 되어 임대사업등록을 말소하게 된다고 함. (질의내용) - 다가구주택 또는 다가구주택과 그 밖의 주택을 소유한 임대사업자로서 임대사업법상 등록기준에 미달하여 임대사업자 등록을 할 수 없었던 자가 세무서에 사업자등록을 한 경우에는 당해 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 보아 합산배제 할 수 있도록 특례를 인정하고 있음.( 종합부동산세법 시행령 제3조 제3항 ) - 이 특례규정은 당초부터 임대주택법상 등록기준 호수 이상을 임대하여 임대사업등록을 할 수 있었던 자에게는 적용되지 않는 것인지 여부 - 본 사례의 경우는 당초부터 임대사업 등록을 하였다가 임대주택 1동을 처분함에 따라 임대사업 등록이 취소되는 경우인데 이런 경우에도 상기 특례규정을 적용할 수 있는지 여부 【회신】 「건축법 시행령」 별표 1 제1호 다목의 규정에 따른 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을 소유한 납세의무자로서 「임대 주택법 시행령」 제6조 제1항 의 규정에 따른 등록기준 호수에 미달하는 자가 주택임대를 위하여 사업자등록을 하는 경우에는 그 사업자등록을 한 날에 임대사업자에 해당하는 것으로 보는 것이며, 임대사업자로 보는 자가 임대하는 다가구 임대주택이 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 의 규정에 따른 요건을 갖춘 경우에는 같은법 제8조 제2항 제1호의 규정에 따른 합산배제 임대주택으로 보는 것임. 귀 질의의 경우 기존 유사한 질의회신문(서면5팀-134, 2007.1.10. ; 서면4팀-992, 2006.4.18.)을 참고하기 바람. ○ 서면5팀-994, 2007.03.28 【질의】 (사실관계) - 상속받은 가옥(기준시가 3억원)이 있는 손자를 양육 중으로 - 2006년도 종합부동산세는 세대합산에서 배제되었으나, 노부모를 봉양하기 위해 합가한 자(子)가 사망하여 도리어 손자들을 양육 중임. - 본인은 80이 넘은 고령으로 소유하는 가옥이 손자들에게 상속될 물건이 아닐 뿐만 아니라 10세 내외의 손자들의 양육비용에 충당해야 할 형편임. (질의내용) 상기와 같은 경우 세대 합산하여 종합부동산세 납세의무를 판단하여야 하는지 여부 【회신】 주택에 대한 종합부동산세 납세의무자를 정한 「종합부동산세법」 제7조 의 규정을 적용함에 있어 “세대”라 함은 주택 또는 토지의 소유자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대를 말하는 것이며, 여기에서 “가족”이라 함은 주택 또는 토지의 소유자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하는 것(취학, 질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함함)으로서 귀 질의의 경우가 동일세대원에 해당하는지 여부는 실질적인 생활관계 등을 고려하여 사실 판단하여야 할 사항임.