1세대 3주택자가 1주택을 처분 후 나머지 주택에 대한 일시적 2주택 특례 적용여부

1세대 1주택 비과세 판정시 감면대상 신축주택과 2005.12.31일 이전에 관리처분계획인가 난 조합원입주권은 1세대의 보유주택으로 보지 않음

[회신] 귀 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례를 참조하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 및 질의내용 가. 사실관계 1. 1997년 A주택 취득(취득 후 질의일 현재까지 거주함) 2. 1999.1월 B주택 배우자명의로 취득 3. 신축아파트 2채를 2001.3.19. 계약하여 2002.11월 시공사로부터 입주통보를 받고 구청에 임대사업신고(01.12.4) 및 세무서에 사업자등록(01.12.9)을 한 후 2002.12월부터 임대사업중에 있음 4. 2004.6월에 상기 B 주택 관리처분시행되었으며 2007.3월 준공예정 5. 상기의 A주택 양도 예정 나. 질의내용 1. 2002.12월부터 임대사업중인 아파트 2채는 법정임대기간 5년이 미도래된 현 시점에도 소유자 주택에서 제외되어 1세대 다주택자의 주택에 포함되지 아니하는지? 아니면 5년 임대 이후부터 소유자 주택에서 제외되는지요? 2. 매입임대주택의 양도소득세 비과세혜택을 받기 위하여 5년 임대시점이 구청신고일, 세무서신고일, 임차인의 아파트 입주일(2채중 1채만 또는 모두 입주 등) 등 언제부터 기산하는지요? 3. 현재 거주하고 있는 아파트 매도시 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려면 (1) 재건축아파트 준공전, (2) 입주후 1년이내 등 언제까지 매도하여야 하는지요? 4. 만약 위 매입임대주택이 소유자 주택에 포함되어 1세대 다주택자에 해당되거나 또는 97년도에 매입하여 현재까지 거주하고 있는 주택처분시 타 법규에 저촉되어 1세대 1주택 비과세에 해당되지 않는다면 관련법규를 안내해주세요 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. ○ 조세특례제한법 제97조 의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】 (2001. 12. 29. 제목개정) ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 “신축임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다. (2001. 12. 29. 개정) 1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택 (1999. 12. 28. 신설) 가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택 (1999. 12. 28. 신설) 나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1999. 12. 28. 신설) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) (1999. 12. 28. 신설) 가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택 (1999. 12. 28. 신설) 나. 제1호 나목에 해당하는 주택 (1999. 12. 28. 신설) 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-959, 2005.06.16 임대중인 주택이 「조세특례제한법」 제97조 의 2의 규정에 의한 감면대상 주택에 해당하는 경우 보유중인 1주택은 1세대 1주택의 비과세를 받을 수 있는 것임. ○ 서일46014-10455, 2003.04.11 현행 조세특례제한법 제97조 의 2 제1항 제2호에서 규정하는 양도소득세 면제대상이 되는 매입임대주택에는 타인에게 분양권을 구입하여 취득하는 임대주택을 포함하지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-828, 2005.05.27 1. 1999.8.20. 이후 신축된 국민주택으로서 취득당시 입주된 사실이 없는 국민주택 또는 1999.8.19. 이전에 신축된 공동주택으로서 1999.8.20. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택에 해당하는 「임대주택법」에 의한 매입임대주택 중 1999.8.20. 이후 취득(1999.8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한함) 및 임대를 개시한 1호 이상의 신축임대주택을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 신축임대주택을 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대한 양도소득세를 면제하는 것임. 2. 위 1.에 해당하는 신축임대주택은 다른 주택의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하고, 감면을 받는 소득세에 대하여는 20％의 농어촌특별세가 과세되는 것임. ○ 재재산-1291, 2004.09.23 조세특례제한법 제97조 의 2【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례】의 규정을 적용함에 있어 임대기간 기산일은 기회신한 바 있는(재경부 재산46014-30, 1999.10.12.)호를 참고하기 바람. - 재재산46014-30, 1999.10.12 조세특례제한법 제97조 및 같은법시행령 제97조의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면에 있어서 장기임대주택의 임대기간의 기산일은 소재지 관할 세무서장이 확인한 사실상의 임대를 개시한 날을 기준으로 할 수 있음. ○ 서면4팀-3819, 2006.11.20 1세대 2주택을 소유하던 거주자가 그 중 하나의 주택이 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 2005.12.31. 이전에 관리처분인가되고 사실상 주택이 멸실된 이후부터 재개발 또는 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우 양도하는 주택이 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하면 양도소득세를 비과세(고가주택 제외) 받을 수 있는 것임.