장기임대주택에 대한 양도소득세 감면요건

사업자등록 또는 임대주택의 신고서를 제출하지 않는 경우에는 감면대상 주택에 포함하지 않는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 기질의회신문(서면5팀-2308, 2007.08.10, 서면4팀-3776, 2006.11.14, 서면4팀-1847, 2005.10.10)을 참고하시기 바랍니다. ○ 서면5팀-2308, 2007.08.10 거주자가 조세특례제한법 제97조 제1항 각호에 해당하는 국민주택을 5호 이상 임대하면서, 동법 시행령 제97조 제3항의 규정에 의하여 임대에 관한 사항을 ‘임대를 개시한 날’로부터 3월 이내에 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 신고하고, 당해 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 임대주택의 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면하는 것으로, ‘임대를 개시한 날’이라 함은 주택 5호 이상 임대를 개시한 날을 말하는 것이며, 이때 주택임대신고는 임대주택의 소재지 관할 세무서장에게 신청한 사업자등록으로 갈음할 수 있는 것이나 사업자등록 또는 임대주택의 신고서를 제출하지 않는 경우에는 감면대상 주택에 포함하지 않는 것임. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 1994.3월 국민주택 규모이하의 주택 9호 준공 후 임대개시 - 임대주택법에 의한 임대사업자등록을 하지 않았고 임대개시일보부터 3개월이내에 주택임대신고서도 제출하지 않음 - 1996.5월 사업자등록(건설/주택신축판매)하였으나, 1996년 직권폐업 조치됨 - 2005.11월 사업자등록(부동산/주택임대)필함 ○ 질의내용 - 임대개시 후 3개월 이내에 주택임대신고서를 제출하지 아니하고 주택임대업으로 사업자등록이 되지 않은 경우 양도소득세 감면 해당여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001. 12. 29. 개정) 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998. 12. 28. 개정) 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998. 12. 28. 개정) ② 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) ③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. (2001. 12. 29. 개정) ④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28. 개정) ○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001. 12. 31. 개정) ② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 「소득세법 시행령」 제32조 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다. (2005. 2. 19. 개정) ③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 기획재정부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) ④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 기획재정부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) 1. 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록증 (2005. 2. 19. 개정) 2. 임대차계약서 사본 (1998. 12. 31. 개정) 3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본 (1998. 12. 31. 개정) 4. (삭제, 2006. 6. 12. ; 행정정보의 공동이용 및 문서감축을 위한 국가채권관리법 시행령 등 일부 개정령) 5. 기타 기획재정부령이 정하는 서류 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) ⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 “주택임대기간”이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 (1998. 12. 31. 개정) 2. (삭제, 2001. 12. 31.) 3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 (1998. 12. 31. 개정) 3의 2. (삭제, 2001. 12. 31.) 4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 (1998. 12. 31. 개정) 5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) ⑥ 법 제97조 제3항에 따라 세액의 감면신청을 받은 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제21조 제1항 에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 임대주택에 대한 등기부 등본 또는 토지 및 건축물대장 등본을 확인하여야 하며, 신청인이 확인에 동의하지 아니하는 경우에는 이를 첨부하도록 하여야 한다. (2007. 6. 28. 개정 ; 행정정보의 공동이용 및 문서감축을 위한 간접투자자산 운용업법 시행령 등 일부개정령) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면5팀-2308, 2007.08.10 【질의】 (사실관계) - 1997.10.21. 의왕시 ○동 소재지 다세대주택 신축(국민주택 규모, 8가구) - 2001.1.25. 동대문구청에 임대사업자등록 - 2006.12.13. 세무서에 사업자등록 (질의사항) 임대사업자등록 후 임대 개시일부터 3월 이내에 관할세무서장에게 주택임대신고를 하지 아니하는 경우 조세특례제한법 제97조 제1항 에 의거 양도소득세 감면 여부 【회신】 거주자가 조세특례제한법 제97조 제1항 각호에 해당하는 국민주택을 5호 이상 임대하면서, 동법 시행령 제97조 제3항의 규정에 의하여 임대에 관한 사항을 ‘임대를 개시한 날’로부터 3월 이내에 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 신고하고, 당해 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 임대주택의 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면하는 것으로, ‘임대를 개시한 날’이라 함은 주택 5호 이상 임대를 개시한 날을 말하는 것이며, 이때 주택임대신고는 임대주택의 소재지 관할 세무서장에게 신청한 사업자등록으로 갈음할 수 있는 것이나 사업자등록 또는 임대주택의 신고서를 제출하지 않는 경우에는 감면대상 주택에 포함하지 않는 것임. ○ 서면4팀-3776, 2006.11.14 【질의】 가. 사실관계 - 갑은 서울특별시에 1988.4.7. 취득하여 보유하고 있던 주택을 철거하고 연면적 370.41㎡(부수토지면적 163.5㎡), 지하1층, 지상3층의 다가구주택 7가구를 신축하여 (1995.11.1. 착공, 1996.8.5. 사용승인) 취득 당시 입주 사실 없이 1996.4.27.부터 현재까지 임대하여 오다 동 주택의 원활한 매매관리를 위해 3층 1호는 2005.5.28.부터 소유자 갑이 거주하고 있음(사용승인일보다 임대개시일이 빠른 것은 건물은 완성되어 임대를 개시하였었으나 부대시설 공사가 늦어 뒤늦게 사용승인을 받았기 때문). - 갑은 현재까지 관할구청에 장기주택임대사업자등록은 하지 않았으나 관할세무서에 2003.10.1.을 사업개시일로 하여 2005.9.26.에 부동산업/주택임대 사업자등록을 하였으며 사업자등록 후 2004년, 2005년 종합소득세 신고를 하였음. - 임대 사실은 최초 임대 개시일부터 현재까지의 임대차 또는 전세계약서에 의해 입증할 수 있으며 5호이상의 임대 개시일은 1996.6.11.임. - 갑은 양도일 현재 서울시내에 다른 1주택을 보유하고 있음. 나. 질의요지(쟁점) 임대주택법에 의한 임대사업자 등록이 안 되어 있고, 2000.12.31.까지 관할세무서에 주택임대신고 및 사업자등록과 종합소득세 신고가 없었던 상태에서 2005.9.26.(사업개시일 2003.10.1.)에 사업자 등록을 하고 종합소득세 신고를 한 경우에도, 임대차 또는 전세계약서에 의해서 임대사실이 확인되는 경우 조세특례제한법 제97조 의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면이 가능한 것인지. 【회신】 「조세특례제한법」 제97조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 주택임대에 관한 사항을 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 하는 것임. ○ 서면4팀-1847, 2005.10.10 【질의】 (사실관계) 본인은 다음과 같이 다가구주택 1동과 다가구주택을 다세대주택으로 전환한 2동을 소유하고 있음. A 다세대주택(10세대) : 본인명의 신축, ○○시 ○○동 XXX-2 건평 171평, 1995.11.20. 준공), 1999.10월 당초 다가구주택을 다세대주택으로 전환 B 다세대주택(11세대) : 아내명의 신축, ○○시 ○○동 XXX-16 건평 199평, 1996.6월 준공, 1999.10월 당초 다가구주택을 다세대주택으로 전환 C 다가구주택(11가구 : 본인명의 신축, ○○시 ○○동 XXX-43 건평 199평, 1997.11월 준공 상기 A 및 B 다세대주택에 대하여는 2000.4월에 임대사업을 관할 시청에 신청하였음. 세무서에 임대사업자로 등록하는 것을 모르고 있다가 임대소득세 신고를 하라는 통지서가 와서 신고를 하였음. 사업자등록은 구청에 부부 각각 등록되어 있으며 세무서에 종합소득세 신고는 본인명의로 모두 신고하였음. 당시 세무서에 문의한 바 시청에 임대사업으로 신고하였으면 사업자등록을 안해도 된다고 하였음. 실제로 2005.11.20. 되면 10년 이상 임대하였고 임대사업신고를 한지는 5년이 넘었음. (질의) A 다세대주택을 양도하고자 하는데 이 경우 10년 이상 임대한 일반임대주택과 5년 이상 임대한 임대주택법상의 건설임대주택에 해당되어 조세특례제한법 제97조 의 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면대상이 되는지. 그리고 감면신청 절차는. 【회신】 1. 거주자가 1986.1.1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택 또는 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986.1.1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택 5호 이상을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」 제97조 의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것이며, 임대주택법에 의한 건설임대주택(국민주택) 중 1995.1.1. 이후 취득 및 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 5호 이상 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임. 2. 주택임대기간의 기산일은 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날이 되는 것이며, 상기 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 주택임대신고( 소득세법 제168조 에 의한 사업자등록으로 갈음할 수 있음)를 하여야 하고, 감면신청시에는 양도소득 과세표준신고와 함께 세액감면신청서에 「조세특례제한법 시행령」 제97조 제4항 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 함.