신축주택 취득자의 양도소득세 감면 적용 및 주택분 종합부동산세 납세의무

상가를 주거용으로 사용한 경우로서 비과세규정을 적용함에 있어서의 주택의 보유기간은 사실상 주거용으로 사용한 날부터 계산하는 것으로 그 사실상 주거용으로 사용한 날이 언제인지 여부는 객관적인 사실을 확인하여 판단할 사항임

[회신] 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도 또는 사업자등록 여부와 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 귀 질의의 경우, 당해 비과세규정을 적용함에 있어서의 주택의 보유기간은 사실상 주거용으로 사용한 날부터 계산하는 것으로서 그 사실상 주거용으로 사용한 날이 언제인지 여부는 객관적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 본인은 2002.03.27. 주택이던 건물에 입주하여 2002.04.26.부터 2004년 6월 중순까지 근린생활시설로 용도변경하여 음식점 영업을 하였고, 2004.06.28.자로 폐업을 하고 전기와 수도를 일반용에서 주택용 및 가정용으로 변경한 후 현재까지 주거생활 공간으로 이용하고 있으나, 폐업 후 즉시 건축물대장상에 용도를 변경하지 않고, 2007.07.03.자에 공부정리(근린생활시설에서 단독주택으로)하였음. - 본인은 본 주택 한 채만 소유하고 있음. ○ 질의내용 - 상기의 경우 실제 사용용도의 적용 원칙에 의해 폐업일자(2004.06.28) 이후부터 실제 사용용도인 주택으로 보는 것이 합당한지 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2008. 02. 22. 단서개정) 1. (이하생략) ○ 소득세법 기본통칙 89-3 【공부상 주택이나 사실상 영업용 건물인 경우 비과세여부】 소유하고 있던 공부상 주택인 1세대 1주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(점포ㆍ사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는 영 제154조 제1항에 규정하는 1세대 1주택으로 보지 아니한다. ○ 소득세법 기본통칙 89-16 【콘도미니엄의 주택 해당여부】 관광용 숙박시설인 콘도미니엄은 주택에 해당되지 아니한다. 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면5팀-526, 2008.03.13 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도 또는 사업자등록 여부와 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것으로, 귀 질의의 오피스텔이 이에 해당하는지 여부는 당해 오피스텔의 내부구조ㆍ형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 사실판단할 사항임. ○ 서면4팀-603, 2008.03.10 「소득세법」 제89조 제3호 및 「같은 법 시행령」 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 “주택”이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 귀 질의의 건물이 주택에 해당하는지의 여부는 사실판단할 사항임. ○ 서면4팀-373, 2008.02.13 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 에서 규정하고 있는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정은 양도일 현재 당해 건물이 주택인 경우에 적용하는 것으로서, 양도일 현재 당해 건물이 근린생활시설에 해당하는 때에는 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 서면5팀-406, 2008.02.29 【질의】 가. 사실관계 - 2007년 3월 일반주택(3년 보유 2년거주요건 충족) 양도 - 주거용 오피스텔 사용 현황 ․ 2001년 1월 업무용 오피스텔을 취득하여 업무용으로 사용 ․ 2002.1.부터 2004.12. : 2년간 주거용으로 사용 ․ 2005.1.부터 2006.12. : 2년간 업무용으로 사용 ․ 2007.1.부터 2007.4 현재 : 주거용으로 사용 - 소득세법 시행령 제155조 1항 일시적 2주택 비과세 규정을 적용할 경우 새로운 주택(오피스텔)의 취득시기를 언제부터 계산하는지 나. 질의요지(쟁점) 업무용으로 사용하던 오피스텔을 주거용으로 전용하여 사용하다가 다시 업무용으로 사용하다가 주거용으로 사용하게 되는 경우 소득세법 시행령 제155조 1항 일시적 2주택 비과세특례 규정을 적용시 다른주택(오피스텔)의 취득시기를 언제로 볼 것인지 【회신】 귀 질의의 경우, 「소득세법 시행령」제155조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택의 특례 규정을 적용함에 있어서 국내에 1주택(이하 “A주택”이라 함)을 소유하는 1세대가 업무용시설인 오피스텔 1채를 취득하여 업무용 시설 또는 주거용 시설로 반복·변경하여 사용하는 경우로서, 오피스텔의 사용현황이 아래와 같은 경우 2007.1월 당해 오피스텔을 상시 주거용으로 사용하는 날부터 1년 이내에 A주택을 양도하는 경우 동 규정을 적용할 수 있는 것입니다. - 아 래 - - 2001.1월 : A주택(3년 보유 및 2년 거주)을 보유한 상태에서 오피스텔 1채 취득하여 업무용으로 사용 - 2002.1월～2004.12월 : 오피스텔을 주거용으로 사용 - 2005.1월～2006.12월 : 오피스텔을 업무용으로 사용 - 2007.1월～ : 오피스텔을 주거용으로 사용 - 2007.3월 : A주택 양도. ○ 서면4팀-940, 2007.03.21 【질의】 - 2005년 10월 오피스텔을 취득하여 사업자에게 업무용으로 임대하여 왔으나, 계약이 종료되어 주거목적 임차인에게 주거용으로 임대를 할 예정임 - 위 오피스텔을 주거용으로 임대한 경우, 소득세법 시행령 제155조 제1항 규정에 의한 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부 - 일시적 2주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다면 새로운 주택의 취득시기를 주거목적 임차인의 입주일부터 계산하는지 여부 【회신】 귀 질의의 경우, 국내에 1주택(이하 “A주택”이라 함)을 소유하는 1세대가 업무용시설인 오피스텔 1채를 취득하여 사업자에게 업무용으로 임대하던 중 계약이 종료되어 다른 거주자에게 상시 주거용으로 임대하는 경우로서 당해 오피스텔을 주거용으로 임대하는 날부터 1년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 「소득세법 시행령」제154조 제1항의 규정을 적용하는 것임.