사업시행인가일 이후에 조합원의 지위를 승계한 경우 재건축주택의 취득시기

재건축사업시행인가일 이후에 조합원의 지위를 승계받아 재건축한 주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세, 장기보유특별공제 및 세율을 적용함에 있어 보유기간 기산일은 사용검사필증교부일(사실상 사용일, 사용승인일)이 되는 것임.

[회신] 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5.30. 이전)또는 관리처분계획인가일(2005.5.31. 이후)이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 “입주권”이라 함)를 승계ㆍ취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 양도자산에 대한 1세대 1주택 비과세 적용에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것입니다. 1. 질의내용 요약 가. 사실관계 - 사업시행인가일 : 2005.5.30. 이전 - 취득일자 : 2005.8.(사업시행인가일 이후) - 관리처분인가일 : 2005.12. ※ 조합원입주권의 권리로 변환시기 개정현황 ․ 2003.6.29. 이전 (주택건설촉진법) : 사업계획승인인가일 ․ 2003.6.30. ～ 2005.5.30. (도시정비법) : 사업시행인가일 ․ 2005.5.31. 이후 (도시및주거환경정비법) : 관리처분계획인가일 나. 질의내용 - 상기 사례와 같이 사업시행인가일 이후에 주택을 취득하고 2005.5.30. 이후에 관리처분계획인가을 받은 경우 권리가 아닌 주택을 취득한 것으로 보아 재건축공사기간을 보유기간에 포함시킬 수 있는지 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것 (서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2008. 2. 22. 단서개정) “단서 생략” ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 (17) 법 제89조 제2항 본문의 규정에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다)을 1개 소유한 1세대[「 도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가일 (인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대에 한한다]가당해 조합원입주권을 양도하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대1주택으로 본다. 다만, 제2호의 경우에는 당해 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원입주권을 양도하는 경우에 한한다. (2006. 2. 9. 항번개정) 1. 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우 (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】의 구법:2005.05.31 소득세법 시행령 제18850호, 개정 (16) 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원( 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일 또는 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다. (2005. 5. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】의 구법:2005.02.19 소득세법 시행령 제18705호, 개정 (16) 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원( 주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일 이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다. (2005. 2. 19. 개정) ○ 소득세법 시행령 부칙 (2005. 5. 31. 대통령령 제18850호) ④ 【주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관한 경과조치】 이 영 시행전에 「도시 및 주거환경정비법」에 의하여 사업시행인가를 받은 주택재건축사업의 조합원에 대한 1세대1주택 특례적용 및 양도차익의 산정에 관하여는 제155조 및 제166조의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다. 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-1000, 2008.04.22 【질의】 (사실관계) - 거주자 갑은 1986년 취득한 A주택에서 거주하고 있음. - 2005.5.16. 사업시행인가된 재건축아파트 조합원입주권을 2005년 8월 승계 취득함 : 2009년 12월 입주예정임. (질의내용) - 재건축 주택이 완공된 후 1년 이내에 A주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는지 여부 【회신】 1. 생략 2. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5.30. 이전) 또는 관리처분계획인가일(2005.5.31. 이후) 이후에 조합원의 지위를 승계한 경우, 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것이며, 동 권리를 승계하여 취득한 주택의 취득시기는 당해 주택의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받는 경우에는 그 사실상 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임. ○ 서면5팀-895, 2006.11.21 【제목】 1세대1주택 비과세 적용시 재건축된 주택의 보유기간 기산일은 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사실상 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임 【질의】 (사실관계) - 아파트명 : ○○구 ○○동 ○○아파트 - 조합설립인가일 : 2001.8.18. - 사업시행인가일 : 2005.5.17. - 아파트 취득일자 : 2005.7.11. - 사업시행변경인가일 : 2006.2.9.(평형조정 및 임대주택수 조정에 따른 변경) - 관리처분총회 : 2006.8.11. - 당해 주택에는 본인이 거주하고 있지 않고 임대하고 있음.(1가구 1주택 상태) 참고 : 현재 관리처분총회에 대한 효력정지 가처분 및 본안소송 진행 중으로 관리처분인가 결정이 연기되고 있는 실정임. (질의내용) 위와 같이 관리처분총회의 가처분 소송관련해서 재건축이 지연될 경우, 상기 아파트에 이사하여 거주할 예정임. 만약 이사하여 2년 이상 거주 후 양도할 경우 1가구 1주택 비과세 요건을 충족한다고 인정될 수 있는지. 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5.30. 이전) 또는 관리처분계획인가일(2005.5.31. 이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 “입주권”이라 함)를 승계ㆍ취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 양도자산에 대한 1세대 1주택 비과세 적용에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임. ○ 서면4팀-83, 2006.01.19 【질의】 (내용요약) - 2003.6.27. : 재건축사업계획승인일 - 2003.10.10. : 재건축입주권 취득 - 2003.10.27. : 관리처분일 - 2004년 봄 : 주택 철거 - 2006.7월 : 재건축주택 입주 예정 (질의) 위의 경우 추후 재건축 완성된 주택을 양도할 경우 1세대 1주택 비과세 판정시 보유기간 기산일 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5.30. 이전)또는 관리처분계획인가일(2005.5.31. 이후)이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 “입주권”이라 함)를 승계ㆍ취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 양도자산에 대한 1세대 1주택 비과세 적용에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임. ○ 서면4팀-2132, 2005.11.09 【질의】 (내용요약) - 2005.5.16. 사업시행인가가 났으나 관리처분인가가 나지 않는 재건축 대상 주택을 취득하여 당해 재건축주택이 완성된 이후 양도하고자 함. (질의) - 위의 경우 추후 재건축 완성된 주택을 양도할 경우 당해 주택의 취득시기는 언제부터 기산 하는지. 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」 에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5.30.이전) 또는 관리처분계획인가일(2005.5.31.이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 “입주권”이라 함)를 승계ㆍ취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 양도자산에 대한 1세대 1주택 비과세의 적용과 장기보유특별공제액의 계산 및 세율을 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기간일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임. ○ 서면4팀-2077,2005.11.4 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5.30.이전인가) 또는 관리처분계획인가일(2005.5.31.이후) 이후에 조합원의 지위를 승계한 경우, 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것임