1세대 2주택 중과세율 적용 여부

거주자가 고가주택(소득세법 시행령 제159조의 2에서 정하는 1세대 1주택에 해당) 및 그 부수토지를 양도하는 경우로서 주택의 보유기간은 19년 이상 20년 미만이고 부수토지의 보유기간은 20년 이상인 경우 부수토지의 장기보유특별공제액은 양도차익의 100분의 76으로 하는 것임

[회신] 거주자가 「소득세법 시행령」 제156조의 규정에 따른 고가주택(「같은 법 시행령」제159조의 2에서 정하는 1세대 1주택에 해당하는 경우에 한함) 및 그 부수토지를 양도하는 경우로서 당해 주택의 보유기간은 19년 이상 20년 미만이고 그 부수토지의 보유기간은 20년 이상인 경우 당해 부수토지(미등기양도자산은 제외함)에 대한 「소득세법」 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액은 같은항 표2의 규정에 따라 양도차익의 100분의 76으로 하는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 1973. 12. 10. 단독주택(부속토지 포함) 취득 - 단독주택 멸실 후 1988. 9. 7. 새로운 단독주택 신축하여 현재까지 거주 - 2008년 4월초 위 부동산을 18억원에 양도함(토지 보유기간 20년이상, 건물 보유기간 19년 이상 20년 미만) - 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 고가주택에 해당함 ○ 질의내용 위 토지와 주택을 양도하는 경우 토지의 장기보유특별공제액 계산시 공제율은 얼마를 적용하는지 <갑설> 토지의 보유기간이 20년 이상이므로 80% 공제율을 적용 <을설> 건 물의 보유기간이 19년 이상 20년 미만이므로 토지도 76% 공제율을 적용 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정) ② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제1항 제2호의 3부터 제2호의 8까지와 같은 항 제3호에 따른 세율을 적용받는 자산은 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 해당 자산의 양도차익에 다음 표1에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 부수되는 토지를 포함한다 )에 해당하는 자산의 경우에는 해당 자산의 양도차익에 다음 표2에 규정된 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다 . (2008. 3. 21. 개정) 표1 | 보유기간 | 공제율 | | 3년 이상 4년 미만 | 100분의 10 | | 4년 이상 5년 미만 | 100분의 12 | | 5년 이상 6년 미만 | 100분의 15 | | 6년 이상 7년 미만 | 100분의 18 | | 7년 이상 8년 미만 | 100분의 21 | | 8년 이상 9년 미만 | 100분의 24 | | 9년 이상 10년 미만 | 100분의 27 | | 10년 이상 | 100분의 30 | 표2 | 보유기간 | 공제율 | | 3년 이상 4년 미만 | 100분의 12 | | 4년 이상 5년 미만 | 100분의 16 | | 5년 이상 6년 미만 | 100분의 20 | | 6년 이상 7년 미만 | 100분의 24 | | 7년 이상 8년 미만 | 100분의 28 | | 8년 이상 9년 미만 | 100분의 32 | | 9년 이상 10년 미만 | 100분의 36 | | 10년 이상 11년 미만 | 100분의 40 | | 11년 이상 12년 미만 | 100분의 44 | | 12년 이상 13년 미만 | 100분의 48 | | 13년 이상 14년 미만 | 100분의 52 | | 14년 이상 15년 미만 | 100분의 56 | | 15년 이상 16년 미만 | 100분의 60 | | 16년 이상 17년 미만 | 100분의 64 | | 17년 이상 18년 미만 | 100분의 68 | | 18년 이상 19년 미만 | 100분의 72 | | 19년 이상 20년 미만 | 100분의 76 | | 20년 이상 | 100분의 80 | ③ 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2005. 12. 31. 개정) ④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. (1996. 12. 30. 단서신설) ⑤ 양도소득금액의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002. 12. 30. 제목개정) ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액[1주택 및 이에 부수되는 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다]이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2008. 2. 22. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002. 12. 30. 개정) ③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. (2002. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 시행령 제159조 의 2【장기보유특별공제】(2008. 2. 22. 제목개정) 법 제95조 제2항 표 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택(제155조ㆍ제155조의 2ㆍ제156조의 2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 말한다. (2008. 2. 22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】(2002. 12. 30. 제목개정) ① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2008. 2. 22. 후단개정) 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002. 12. 30. 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ───────── 양도가액 2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002. 12. 30. 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ───────── 양도가액 ② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다. ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일 . 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 「민법」 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택 (가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다) 과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지 (이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-972, 2008.04.17 【질의】 (사실관계) - 1987.4.7. 서울 소재 토지 및 단독주택 취득 - 단독주택 멸실 후 1989.6.30. 겸용주택 신축(전체 연면적 중 상가부분 40％, 주택부분 60％) - 위 토지 및 겸용주택을 10억에 양도함(토지 보유기간 21년, 건물 보유기간 18년 이상 19년 미만) - 위 겸용주택과 토지는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 고가주택에 해당함. (질의내용) 위 토지와 주택을 양도하는 경우 토지의 장기보유특별공제액 계산시 공제율은 얼마를 적용하는지. 〈갑설〉 토지의 보유기간이 20년 이상이므로 80％ 공제율을 적용 〈을설〉 건물의 보유기간이 18년 이상 19년 미만이므로 토지도 72％ 공제율을 적용 【회신】 거주자가 「소득세법 시행령」 제156조 의 규정에 따른 고가주택(「같은법 시행령」 제159조의 2에서 정하는 1세대 1주택에 해당하는 경우에 한함) 및 그 부수토지를 양도하는 경우로서 당해 주택의 보유기간은 18년 이상 19년 미만이고 그 부수토지의 보유기간은 20년 이상인 경우 당해 부수토지(미등기양도자산은 제외함)에 대한 「소득세법」 제95조 제2항 의 규정에 의한 장기보유특별공제액은 같은항 표2의 규정에 따라 양도차익의 100분의 72로 하는 것임. ○ 서면4팀-909, 2007.03.19 【질의】 (사실관계) - 1990. 9. 22. 상속으로 인하여 주택과 부수토지를 취득함. - 1995. 2월 건물을 멸실한 후 1995. 4. 3. 공사를 착수하여 1995. 6. 5. 사용승인을 받음. - 2006. 7. 19. 토지와 건물을 양도(잔금청산일)함. - 1세대 1주택의 고가주택에 해당함. (질의요지) 소득세법 제95조 제2항 제3호 단서 “다만, 양도소득세가 과세되는 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 100분의 45”규정을 적용함에 있어서 구주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축하여 양도하는 경우 장기보유특별공제 적용방법 〈갑설〉 토지와 건물 모두 멸실된 주택과 신축한 주택의 보유기간을 통산하여 적용 〈을설〉 토지 : 주택의 부수토지로 사용된 기간(구주택의 부수토지기간＋신축한 주택의 부수토지기간)을 통산하여 적용 건물 : 양도하는 당해 신축한 주택의 보유기간만을 적용 〈병설〉 토지와 건물 모두 양도하는 당해 신축한 주택의 보유기간만을 적용 【회신】 귀 질의의 경우 기 회신사례(법규과-627, 2007. 2. 5. 및 서면4팀-3831, 2006. 11. 21)를 참고하기 바람. (참고 : 법규과-627, 2007.2.5.) 「소득세법 시행령」 제156조 의 규정에 따른 고가주택에 해당하는 1주택을 보유한 1세대의 구성원인 거주자가 당해 고가주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우로서 당해 주택의 보유기간은 10년 이상 15년 미만이고 그 부수토지의 보유기간은 15년 이상인 경우 당해 부수토지(미등기양도자산은 제외함)에 대한 「소득세법」 제95조 제2항 의 장기보유특별공제액은 같은항 제3호 본문의 규정에 따라 양도차익의 100분의 30으로 하는 것임. ○ 서면4팀-3831, 2006.11.21 【질의】 (사실관계) 주택과 토지를 1989. 12. 24. 취득하여 거주하다가 1994. 10. 31. 구건물 멸실 후 현재건물을 신축하였음. (질의요지) 소득세법 제95조 제2항 제3호 단서 “다만, 양도소득세가 과세되는 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 100분의 45” 규정을 적용함에 있어서 구주택을 멸실하고 새로운 주택을 신축하여 양도하는 경우 종전 주택의 보유기간을 통산하여야 하는지. 【회신】 「소득세법」 제95조 제2항 및 제3항 규정을 적용함에 있어 구 주택을 멸실하고 신축한 주택을 양도하는 경우 당해주택의 보유기간은 동법시행령 제162조 제1항 제4호에서 규정하는 날로부터 양도일까지로 계산하는 것임. ○ 서면4팀-492, 2007.02.06 【질의】 (사실관계) - 1982년 12월 단독주택 취득 - 1996.6.4. 기존주택 멸실등기하고 1996.6.27. 다가구주택 신축 - 2006년 1월 동 주택과 부수토지를 양도하였고 당해주택은 1세대 1주택의 고가주택에 해당함.(양도당시 주택과 부수토지의 가액을 구분하지 않음) (질의사항) 양도차익을 토지와 건물로 구분하여 계산한 결과 건물분은 양도차손이 발생하고 토지분은 양도차익이 발생하였음. 이 경우 주택부수토지에 대한 장기보유특별공제율은 어떻게 적용하는지. (갑) 주택부수토지로서 기존주택의 취득일로부터 신축주택의 양도일까지를 적용하여(15년이상) 45％ 적용 (을) 재건축 이후부터만을 적용(9년 7개월)하여 15％ 적용 (병) 주택부수토지로 보지 않고 단순 토지로 보아(10년 이상) 30％ 적용 【회신】 귀 질의의 경우, 「소득세법 시행령」 제156조 의 규정에 따른 고가주택에 해당하는 1주택을 보유한 1세대의 구성원인 거주자가 당해 고가주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우로서 당해 주택의 보유기간은 10년 이상 15년 미만이고 그 부수토지의 보유기간은 15년 이상인 경우 당해 부수토지(미등기양도자산은 제외함)에 대한 「소득세법」 제95조 제2항 규정의 장기보유특별공제액은 같은항 제3호 본문의 규정에 따라 양도차익의 100분의 30으로 하는 것임. (이하여백)