중과세율 적용대상에서 제외되는 소형주택에 해당하는지 여부

‘도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역’이란 정비 사업을 계획적으로 시행하기 위하여 동법 제4조의 규정에 의하여 지정ㆍ고시된 구역을 말하는 것임

[회신] 1. 2007.1.1. 이후 양도분부터 양도소득세가 중과되는 1세대2주택 이상에 해당하는지 여부는 서울ㆍ경기도ㆍ광역시에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군지역 및 경기도 중에서 읍ㆍ면지역에 소재하는 주택 중 국세청 기준시가 3억원 이하 주택은 제외)과 그 외의 지역에 소재하는 주택으로서 국세청 기준시가가 3억원을 초과하는 주택을 기준으로 판정하는 것이며, 이 경우 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제167조의 5 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 중과세에서 제외하는 것으로서, 주택의 양도당시 「소득세법」 제99조의 규정에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택［다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함함)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 제외함］은 중과되지 아니하는 것입니다. 2. 위 1.를 적용함에 있어서 ‘도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역’이란 정비 사업을 계획적으로 시행하기 위하여 동법 제4조의 규정에 의하여 지정ㆍ고시된 구역을 말하는 것입니다. ※ 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 [사실관계] - A주택 : 서울 송파 00동 32평형 연립주택 - B주택 : 인천광역시 부평구 00동 소재 아파트로 기준시가 1억 미만 * B주택은 2007.02.05. : 주거환경개선사업지구로 지정되었고, 2009~2010년 쯤 관리처분인가예정 [질의사항] - B주택 양도시 중과여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제104조 [ 양도소득세의 세율 ] ① 거주자의 양도소득세는 당해연도의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 대에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 2의5. 대통령령이 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택(2005.12.31 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 ○ 소득세법 시행령 제167조 의 5 【양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 5에서 “대통령령이 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 8. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법 시행규칙 제82조 【소형주택 등의 범위】 (2005. 12. 31. 제목개정) ① 영 제167조의 3 제1항 제9호 및 제167조의 4 제3항 제3호에서 “기획재정부령이 정하는 일정규모 이하의 소형주택”이라 함은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택( 「건축법 시행령」 별표 1의 제10호 나목의 오피스텔을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)을 말한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다. (2008. 4. 29. 직제개정) 1. 2003년 12월 31일 이전에 취득한 것일 것 (2004. 6. 3. 신설) 2. 대지면적이 120제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(영 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설) 3. 동 주택 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설) ② 영 제167조의 5 제1항 제8호 및 제167조의 6 제3항 제8호에서 “기획재정부령이 정하는 주택”이라 함은 주택의 양도당시 법 제99조의 규정에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택을 말한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택(주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 제외한다)은 제외한다. ( 2008. 4. 29. 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 영 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. ④ 영 제167조의 3 제5항 각호외의 부분 단서에서 “기획재정부령이 정하는 부득이한 사유”라 함은 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등에 의하여 수용(협의매수를 포함한다)되거나 사망으로 인하여 상속되는 경우를 말한다. ○ 도시 및 주거환경정비법 제2조 【용어의 정의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. (2002. 12. 30. 제정) 1. “정비구역”이라 함은 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제4조의 규정에 의하여 지정ㆍ고시된 구역 을 말한다. (2002. 12. 30. 제정) 2. “정비사업”이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축 사업을 포함한다. (2002. 12. 30. 제정) 가. 주거환경개선사업: 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 (2002. 12. 30. 제정) 나. 주택재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 (2002. 12. 30. 제정) 다. 주택재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 (2002. 12. 30. 제정) 라. 도시환경정비사업: 상업지역ㆍ공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업 (2006. 5. 24. 개정) ○ 도시 및 주거환경정비법 제4조 【정비계획의 수립 및 정비구역의 지정】 ① 시장ㆍ군수는 기본계획에 적합한 범위안에서 노후ㆍ불량건축물이 밀집하는 등 대통령령이 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 다음 각호의 사항이 포함된 정비계획을 수립하여 14일 이상 주민에게 공람하고 지방의회의 의견을 들은 후 이를 첨부하여 시ㆍ도지사에게 정비구역지정을 신청하여야 하며, 정비계획의 내용을 변경할 필요가 있을 때에는 같은 절차를 거쳐 변경지정을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민공람 및 지방의회의 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있다. (2005. 3. 18. 단서개정) 1. 정비사업의 명칭 (2002. 12. 30. 제정) 2. 정비구역 및 그 면적 (2002. 12. 30. 제정) 3. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조 제7호 의 규정에 의한 도시계획시설(이하 “도시계획시설”이라 한다)의 설치에 관한 계획 (2002. 12. 30. 제정) 4. 공동이용시설 설치계획 (2002. 12. 30. 제정) 5. 건축물의 주용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이ㆍ층수 및 연면적에 관한 계획 (2002. 12. 30. 제정) 6. 도시경관과 환경보전 및 재난방지에 관한 계획 (2002. 12. 30. 제정) 6의 2. 정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획 (2007. 12. 21. 신설) 7. 정비사업시행 예정시기 (2002. 12. 30. 제정) 7의 2. 제30조의 2 제1항의 규정에 의한 재건축임대주택의 규모 등 재건축임대주택에 관한 사항(재건축임대주택 공급의무지역에 한한다) (2005. 3. 18. 신설) 7의 3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조 제1항 각호의 사항에 관한 계획(필요한 경우에 한한다) (2005. 3. 18. 신설) 8. 그 밖에 정비사업의 시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령이 정하는 사항 ② 제1항에도 불구하고 「지방자치법」 제3조 제3항 에 따라 자치구가 아닌 구가 설치된 시(이하 “대도시”라 한다)의 시장은 시ㆍ도지사에게 정비구역지정을 신청하지 아니하고 직접 정비구역을 지정한다. (2008. 3. 28. 신설) ③ 시ㆍ도지사 또는 대도시의 시장은 정비구역을 지정 또는 변경(제1항 각호 외의 부분 단서의 규정에 의한 경미한 사항중 대통령령이 정하는 사항을 제외한다)지정하고자 하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 지방도시계획위원회와 「건축법」 제4조 의 규정에 의하여 특별시ㆍ광역시ㆍ도(이하 “시ㆍ도”라 한다) 또는 대도시에 두는 건축위원회가 공동으로 하는 심의를 거쳐 지정 또는 변경지정하여야 한다. (2008. 3. 28. 개정) ④ 시ㆍ도지사 또는 대도시의 시장은 제2항 또는 제3항에 따라 정비구역을 지정 또는 변경 지정한 경우에는 당해 정비계획을 포함한 지정 또는 변경지정 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하고 주민설명회를 거친 후 국토해양부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 국토해양부장관에게 그 지정내용 또는 변경지정내용을 보고하여야 한다. ⑤ 제4항에 따라 정비구역의 지정 또는 변경지정에 대한 고시가 있는 경우 당해 정비구역 및 정비계획중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조 제1항 각호의 1에 해당하는 사항은 동법 제49조 및 제51조의 규정에 의한 제1종지구단위계획 및 제1종지구단위계획구역으로 결정ㆍ고시된 것으로 본다. (2008. 3. 28. 개정) ⑥ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 지구단위계획구역에 대하여 제1항 각호의 사항을 모두 포함한 지구단위계획을 결정ㆍ고시(변경 결정ㆍ고시하는 경우를 포함한다)하는 경우 당해 지구단위계획구역은 정비구역으로 지정ㆍ고시된 것으로 본다. (2008. 3. 28. 항번개정) ⑦ 정비계획을 통한 토지의 효율적인 활용을 도모하기 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제52조 제3항 의 규정에 의한 건폐율등의 완화규정은 제1항의 규정에 의한 정비계획에 관하여 이를 준용한다. 이 경우 “지구단위계획구역”은 “정비구역”으로, “지구단위계획”은 “정비계획”으로 본다. (2008. 3. 28. 항번개정) ⑧ 시장ㆍ군수는 정비계획의 내용중 제1항 제7호의 2의 규정에 의한 재건축임대주택에 관한 사항에 대하여는 제30조의 2 제2항의 규정에 의하여 재건축임대주택을 공급받을 자(이하 “인수자”라 한다)와 미리 협의하여야 한다. (2008. 3. 28. 항번개정) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면4팀-3721, 2007.12.28 【질의】 (내용) - 서울시 지역에 소재하는 A주택(공동주택가격 8,000만원)과 B주택(공동주택가격 1,100만원)을 소유하고 있음. (질의) - A주택을 양도하는 경우 1세대 2주택 양도소득세의 중과세율(50％)이 적용되는지 여부 - A주택을 양도하고 나머지 B주택만을 소유한 상태에서 다른 C주택을 취득한 이후에 B주택을 양도하는 경우 B주택은 1세대 2주택 양도소득세의 중과세율(50％)이 적용되는지 여부 등 【회신】 1. 2007.1.1. 이후 양도분부터 적용하는 양도소득세의 중과세율(50％)이 적용되는 「소득세법 시행령」 제167조 의 5의 규정에 의한 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택의 범위 판정은 서울ㆍ경기도ㆍ광역시에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군지역 및 경기도 중에서 읍ㆍ면지역에 있는 주택 중 기준시가 3억원 이하 주택은 제외)과 그 외의 지역에 소재하는 주택으로서 기준시가 3억원을 초과하는 주택을 기준으로 하는 것임. 2. 주택을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제가 배제되고 양도소득세의 중과세율(50％)이 적용되는 「소득세법」 제95조 제2항 및 같은법 제104조 제1항 제2호의 5 규정은 2007.1.1. 이후 양도하는 주택부터 적용되는 것이나, 같은법 시행령 제157조의 5 제1항 제7호 및 제8호에 해당하는 1주택을 양도하는 경우에는 같은 법 제104조 제1항 제2의 5에 규정하는 중과세율(50％)이 적용되지 않는 것임. ○ 서면5팀-2364, 2007.08.23 【질의】 (사실관계) ㆍA주택 : 경기 군포 산본 소재 아파트(2000년도 구입 현재 거주 중) ㆍB주택 : 서울 금천구 소재 재건축 추진 아파트(2006.10. 구입) - 2000년 1월 조합설립, 2005년 5월 재건축사업승인, 2006년 11월 관리처분계획인가 (질의내용) - B주택의 재건축완공 후 전세대원이 1년 이내에 입주하고 A주택을 양도하는 경우 양도소득세 중과세가 면제되는지 여부 【회신】 2007.1.1. 이후 양도분부터 양도소득세가 중과되는 1세대2주택 이상에 해당하는지 여부는 서울ㆍ경기도ㆍ광역시에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군지역 및 경기도 중에서 읍ㆍ면지역에 소재하는 주택 중 국세청 기준시가 3억원 이하 주택은 제외)과 그 외의 지역에 소재하는 주택으로서 국세청 기준시가가 3억원을 초과하는 주택을 기준으로 판정하는 것이며, 이 경우 양도하는 주택이 「소득세법 시행령」 제167조 의 5 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 중과세에서 제외하는 것으로서, 주택의 양도당시 「소득세법」 제99조 의 규정에 따른 기준시가가 1억원 이하인 주택［다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 따라 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함함)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택을 제외함］은 중과되지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-35, 2006.01.09 【질의】 (현황) ｏ 서울시 ○○구 ○○동(주택투기지역) 소재 다세대주택을 2005.12.28. 잔금청산양도하였으며 ○○동 주택은 아래 내용에 해당하는 주택임. - 1세대 2주택 중 1개 주택임. - 2005.12.26. 제3차 뉴타운 지구지정(뉴타운 특별법에 따라 지정됨) - 소득세법 시행령 제162조 의 3 제3항 제4호 소형주택(다세대주택, 기준시가 1억이하, 85평방미터이하) 해당함. (질의) 위의 양도한 ○○동 주택이 실지거래가액으로 신고가 가능한지 여부 【회신】 1. 「소득세법 시행령」(2005.12.31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전) 제162조의 3 제3항 제4호 각목에 해당하는 소형주택은 「소득세법」(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전) 제96조 제1항 제6호의 2의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 경우에도 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 신고ㆍ납부할 수 있는 것이나, 당해 소형주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역(법률 제6916호 「주택법」중 개정법률로 개정되기 전의 「주택건설촉진법」에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택은 제외하는 것임. 2. 위 1.을 적용함에 있어서 ‘「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역’이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 「같은법」 제4조의 규정에 의하여 지정ㆍ고시된 구역을 말하는 것임. ○ 서면4팀-607, 2005.04.22 【질의】 (내용) - 양도하고자 하는 주택은 ○○구 ○○동 XXX-XX번지 2년이상보유한 1세대 1주택임. - 위 주택의 소재지는 ○○ ◎◎◎지역으로 지정된 곳으로 ◎◎◎기본계획안이 발표된 상태에서 재개발 추진하기 위하여 추진위원회 승인신청이 들어간 상태이고, 토지이용계획확인원을 확인해보면 재개발구역으로는 아직 지정이 안되어 있음. (질의) - 위 주택을 양도할 경우 기준시가로 양도소득세 신고가 가능한지 여부. 【회신】 1. 소득세법시행령 제162조 의 3 제3항 제4호 각목에 해당하는 소형주택은 동법 제96조 제1항 제6호의 2의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 경우에도 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 신고ㆍ납부 할 수 있는 것이나, 당해 소형주택이 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역(법률 제6916호 주택법 중 개정법률로 개정되기 전의 주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정ㆍ고시된 지역에 소재하는 주택은 제외하는 것임. 2. 위 1.를 적용함에 있어서 ‘도시 및 주거환경정비법에 의한 정비구역’이란 정비 사업을 계획적으로 시행하기 위하여 동법 제4조의 규정에 의하여 지정ㆍ고시된 구역을 말하는 것임. (이하여백)