재건축기간 중 취득한 대체주택이 비과세되는 취득요건

재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하에서 “대체주택”이라 한다)을 취득하는 경우로서 “주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례”에서 규정하는 요건을 모두 갖추어 양도하는 경우 비과세 적용됨.

[회신] 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대해 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택 재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하에서 “대체주택”이라 한다)을 취득하는 경우로서 「소득세법 시행령」 제156조의 2 제5항에서 규정하는 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 동법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이며, 이 경우 대체주택을 주택재건축사업의 시행인가일 이후 취득하여 1년 이상 거주하여야 합니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 거주하고 있는 아파트가 재건축 진행중으로 대체주택을 취득하려고 함. - 2006.7.12 재건축사업시행인가일 - 2006.9.22 관리처분계획인가신청일(현재 관리처분계획인가 대기중) - 대체주택 취득예정일 : 2006.11.30 ○ 질의내용 - 대체주택의 비과세 요건을 규정한 소득세법 시행령 제156조 의 2 제5항에서 대체주택의 취득시기가 사업시행인가일 이후 취득하여야 하는지 아니면 관리처분계획인가일 이후에 취득하여야 하는지 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 소득세법시행령 제156조 의 2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】 ② 법 제89조 제2항 단서에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 제3항 내지 제11항의 규정에 해당하는 경우를 말한다. (2005. 12. 31. 신설) ⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 동조 동항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설) 2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것 (2005. 12. 31. 신설) 3. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도할 것 (2005. 12. 31. 신설) ○ 도시 및 주거환경정비법 제28조 【사업시행인가】 ① 사업시행자(제8조 제1항 내지 제3항의 규정에 의한 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장ㆍ군수인 경우를 제외한다)는 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 제30조의 규정에 의한 사업시행계획서(이하 “사업시행계획서”라 한다)에 정관등과 그 밖에 건설교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다. ③ 시장ㆍ군수는 제1항의 규정에 의한 사업시행인가(시장ㆍ군수가 사업시행계획서를 작성한 경우를 포함한다)를 하거나 그 정비사업을 변경ㆍ중지 또는 폐지하는 경우에는 건설교통부령이 정하는 방법 및 절차에 의하여 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하 여야 한다. 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-498, 2006.10.24 【질의】 ［질의요약］ 재건축사업시행 인가일 전에 대체주택을 취득한 경우 소득세법시행령 제156조 의 2 제5항의 규정을 적용받을 수 있는지 여부 ［질의내용］ ○○동 재개발아파트 구역내 조합원 자격으로 기존주택 철거에 따른 이주비를 지급받아 □□동에 대체주택을 구입하였으나, 관리처분일 이전에 이주비를 지급받고 대체주택을 구입하였기 때문에 양도세가 부과될 수 있다고 하였으며, 또 다른 답변에는 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하였기 때문에 조건 충족시 양도세가 과세되지 않는다고 하는데, 명확한 답변 및 관련 법규, 예규를 확인하고 싶음. 더불어 개정세법(2005.12.31.)인 제156조의 2 제5항이 적용될 수 있는 건지, 아니면 개정전세법(2002.4.11.) 시행규칙 제71조의 2 제3항이 적용되어 재개발사업시행기간중 대체주택 취득에 해당되는 개정전 세법이 적용되는 건지 적용법규가 명시된 답변바람. (사실관계) 1. 사업인정고시일 : 2001.12.24. 2. 기존주택 철거기간 : 2002.7.∼2002.12. 3. 이주비 수령일 : 2002.9.19. 4. 대체주택 취득일 : 2002.9.26. 5. 기존주택 멸실등기일 : 2003.10.29. 6. 관리처분일 : 2003.12. 7. 준공 및 입주시작일 : 2006.7. 8. 조합아파트 입주일 : 2006.9.29. 【회신】 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업의 시행기간동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 “대체주택”이라 한다)을 취득한 경우로서 소득세법시행령 제156조 의 2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정에 따라 양도세가 비과세되는 것임. 이 경우 재개발사업 시행기간의 기산일은 당해 사업 시행인가일이 되는 것임. ○ 재일01254-2536, 1992.10.10 1세대 1주택자로서 도시재개발법에 의한 도시재개발사업에 재개발조합의 조합원으로 참여하여 그 재개발사업 시행기간중 다른 주택을 취득하여 거주하다가 도시재개발법에 의한 관리처분계획에 따라 취득하는 주택으로 세대전원이 이주하게 되어 당해 주택에서 3년 이상 거주하지 못한 경우에도 소득세법시행령 제15조 에 따라서 1세대 1주택 비과세되는 것임. 이 경우 재개발사업 시행기간의 기산일 은 당해 사업 시행인가일이 되는 것임. ○ 서면5팀-262, 2006.09.27 1. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대해 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하에서 “대체주택”이라 한다)을 취득하는 경우로서 「소득세법 시행령」 제156조 의 2에서 규정하는 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 동법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것이고, 2. 거주사실 없는 1주택을 소유한 1세대가 당해 주택에 대한 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 취득한 주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제156조 의 2 제5항을 적용받을 수 없는 것임.