나대지를 취득한 후 주택재개발사업으로 조합원입주권을 취득한 경우 비과세특례규정 적용 여부

나대지 상태의 토지를 취득한 후 관리처분계획인가로 인하여 “조합원입주권”을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원 입주권을 소유하게 된 경우 “조합원입주권”을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 「소득세법 시행령」제156조의 2 제4항 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 비과세규정을 적용하는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업의 진행으로 주택이 철거되어 나대지 상태의 토지(재개발 조합원의 지분)를 취득한 후 동법 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가(2006.06.09)로 인하여 “조합원입주권”을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원 입주권을 소유하게 된 경우 “조합원입주권”을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 「소득세법 시행령」제156조의 2 제4항 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 「소득세법 시행령」제154조 제1항의 규정을 적용하는 것입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 서울 ◎◎ 빌라 구입 : 2001.03.20. (1세대1주택) - 서울 ◇◇동 토지 구입 : 2004.02.13. * 건물은 1998년 4월 멸실 등기되어 재개발조합원 자격임(1세대1주택 + 토지) - ◇◇동 관리처분인가 : 2006.06.09. (1996.12.13. 사업시행인가) → 입주권으로 변경(1세대1주택 + 1조합원입주권) - 서울 ◎◎ 빌라 매도 : 2008.05.01. * 3년 이상 보유, 2년 이상 거주로 비과세 요건 충족함, * 매도일 현재 1조합원입주권 상태임 ○ 질의내용 1) 1세대1주택인 상황에서 추가로 토지 구입 후 토지에 대하여 입주권(2006.01.01. 이후 관리처분인가)을 취득한 경우에는 소득세법 시행령 제156조 의 2 제4항을 적용받아 주택 완성후 1년이내 세대전원 이사, 1년이상 거주하는 경우 1세대1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있는지 여부 2) 만약에 1세대 2주택에서 1주택이 재개발되어 2006.01.01. 이후 관리처분인가 후 다른 주택을 양도하는 경우에 소득세법 시행령 제156조 의 2 제4항을 적용받을 수 있는지 여부 3) 소득세법 시행령 제156조 의 2 제4항에서 “입주권의 취득”이라 함은 주택을 보유하다가 입주권으로 변경시에도 “입주권의 취득”이라 할 수 있는지, 아니면 “입주권의 취득”이라 함은 단순하게 권리가 된 상태에서 취득하는 것만 말하는지 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 신설) ○ 부 칙 (2005. 12. 31. 법률 제7837호) 제12조 【조합원입주권과 주택을 보유한 자에 대한 1세대 1주택 양도소득세 비과세의 배제 및 양도소득세의 세율에 관한 적용례】 ① 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정은 2006년 1월 1일 이후 최초로 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가된 분부터 적용한다. ② 2006년 1월 1일 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획이 인가되어 취득된 입주자로 선정된 지위 또는 「주택건설촉진법」(법률 제6852호 「도시 및 주거환경정비법」으로 개정되기 전의 것을 말한다) 제33조의 규정에 따라 주택재건축 사업계획승인을 얻어 취득된 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후에 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계취득하는 자에 대하여는 그 승계취득한 입주자로 선정된 지위를 2006년 1월 1일 이후 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 조합원입주권으로 보아서 제89조 제2항 및 제104조 제1항의 개정규정을 적용한다. ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. (이하생략) ○ 소득세법 시행령 제156조 의 2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】 ④ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업(이하 “주택재개발사업”이라 한다) 또는 동법에 따른 주택재건축사업(이하 “주택재건축사업”이라 한다)의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것 (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙) 2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 (2005. 12. 31. 신설) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면5팀-664, 2008.03.27 【질의】 가. 사실관계 - 재개발아파트(서울시 중구 ◎◎동에 소재) * 1996.12.23. 사업시행인가일 * 1998.04.16. 주택 철거(멸실) * 2005.05.30. 토지 취득 * 2006.06.09. 관리처분계획인가일(2008.4 입주예정) - 일반주택(2004.10.19 취득하여 현재까지 거주 중) 나. 질문내용 - 재개발아파트 완공 후 이주하고 일반주택을 언제 양도하여야 비과세가 되는지 다. 쟁점사항 - 위 사례와 같이 ‘도시및주거환경정비법’에 따른 주택재개발사업 진행으로 주택이 철거되고 사업시행인가일 이후에 나대지 상태의 토지를 취득한 후 2006.1.1 이후에 관리처분계획인가가 난 경우 ‘소득세법’ 제89조 제2항의 규정에 의한 “조합원입주권”을 취득한 것으로 보아 소득세법 시행령 제156조 의 2 제4항(이하 ‘쟁점조항’) 규정을 적용할 수 있는지, 아니면 관리처분계획인가일 이전에 주택을 취득한 것으로 보아 쟁점조항을 적용할 수 없는지 여부 【회신】 귀 질의의 경우, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업의 진행으로 주택이 철거되어 나대지 상태의 토지(재개발 조합원의 지분)를 취득한 후 동법 제48조의 규정에 따른 관리처분계획의 인가(2006.06.09)로 인하여 “조합원입주권”을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원 입주권을 소유하게 된 경우 “조합원입주권”을 취득한 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택을 양도하는 경우로서 「소득세법 시행령」제156조의 2 제4항 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 「소득세법 시행령」제154조 제1항의 규정을 적용하는 것입니다. ○ 서면4팀-1114, 2008.05.07 귀 질의의 경우, 1세대가 2주택(A,B)을 소유하다 그중 1주택(B)이 「소득세법」 제89조 제2항 의 규정에 의한 조합원입주권으로 전환된 경우로서 조합원입주권으로 전환된 날부터 1년이 경과하여 종전의 주택(A)을 양도하는 경우 동법 시행령 제156조의 2 제4항 규정이 적용되지 아니하는 것입니다. ○ 서면5팀-706, 2008.04.01 【질의】 가. 사실관계 - A주택 : 서울 광진구 소재 아파트로 1997.4.14 분양취득(현재까지 거주 중) - B주택 : 경기도 남양주시 소재 주택으로 2007.7.31 취득한 후 현재 재건축이 진행 중임(2007.3.31 사업계획승인, 2007.12.31 관리처분계획인가) 나. 질의내용 - 위와 같은 경우 양도소득세가 부과대상인지 된다면 발생기준일은 언제인지 【회신】 귀 질의의 경우, ‘1주택과 1조합원입주권을 소유한 경우로 보아 소득세법 시행령 제156조 의 2의 1세대1주택 비과세 특례규정을 적용할 수 있는지’에 대해서는 기질의회신문(서면인터넷방문4팀-1860, 2007.06.07 ; 서면인터넷방문4팀-4121, 2006.12.20 ; 서면인터넷방문5팀-152, 2008.01.22 )을 참고하시기 바랍니다. ○ 서면4팀-1860, 2007.06.07 2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이「소득세법」제89조 제2항의 규정에 의한 "조합원입주권"으로 전환되어 당해 "조합원입주권"을 보유한 상태에서 나머지 주택을 양도하는 경우 같은법 시행령 제156조의 2 제3항 및 제4항의 규정을 적용받을 수 없는 것임. 다만, 「소득세법 시행령」제154조 제1항의 규정에 해당하는 1주택(이하 "A주택"이라 한다)을 보유하는 1세대가 A주택을 양도하기 전에 다른 주택(이하 "B주택"이라 한다)을 취득한 경우로서 B주택에 대하여 그 취득일부터 1개월 후「도시 및 주거환경정비법」제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가로 조합원입주권을 취득하여 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 B주택을 취득한 날부터 1년 이내에 A주택을 양도하는 때에는 같은법 시행령 제156조의 2 제3항의 규정을 적용받을 수 있는 것임.