지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례

당사자의 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 양도 ・ 취득가액에 포함하는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 매매계약서 등에 따라 사실판단할 사항임.

[회신] 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우로서 당사자의 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 양도 ․ 취득가액에 포함하는 것이나, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 「소득세법 시행령」 제163조 제1항 제3호의 규정에 의하여 취득가액에 포함하지 아니하는 것으로서 귀 질의의 경우, 부동산매매계약서, 금융기관 대출내역, 법인의 회계처리 내역 등 제반사항을 확인하여 사실판단할 사항입니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 매수인은 2005.01.15. 매도인 (주)□□□와 마포구 ◇◇동 소재 아파트의 공급계약을 체결함에 있어 총 공급가액을 000,000천원으로 정한 후 계약금은 매수인이 납부하기로 하고 중도금 1차 ~ 6차까지의 납부금은 매수인이 납부할 수 없어 매도인이 선부담한 후 중도금 대출이자 후불제 조건으로 계약한 바 있음. - 이후 매도인은 중도금 상당금액을 금융기관으로부터 대출한 후 이에 따른 이자 16,000천원을 선부담한 후 잔금청산시 매수인으로부터 매도인 선부담 이자액 16,000천원을 청구, 매수인은 이를 지급한 바 있음. ○ 질의내용 - 상기의 매도인 선부담이자액을 취득원가에 포함하는지 여부에 대하여 아래의 양설이 있어 질의함. <갑 설> - 공급계약시 당사자 약정에 따른 대금지급방법에 따라 부담한 이자상당액이므로 취득원가에 포함한다. <을 설> - 공급계약시 매도인이 중도금이자에 대하여 선지급 후 매수인으로부터 수취한 것으로 이는 거래가액의 지급기일 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액으로 취득원가에 포함하지 않는다. 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 . 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다. (2006. 12. 30. 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2006. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “ 취득에 소요된 실지거래가액 ”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액 (제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면5팀-2614, 2007.09.19 소득세법 시행령 제163조 제1항 제3호 에 의거 동항 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함함. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니함. ○ 서면4팀-2963, 2007.10.15 【질의】 (사실관계) - 1986.12월 부친 명의로 우사(토지, 건물)를 취득하여 축산업을 운영함. - 2005.12월 우사부지에 아파트 건립관계로 인해 법인사업자와 매매계약(매매대금 10억원) 체결하고 계약금 수령함. - 2006.3월 부친 사망 - 아파트 허가권 문제(법인사업자 귀책사유)로 인해 중도금 및 잔금 수령 못함. - 상속(상속인 : 배우자, 자)을 받아 지연이자(1억원)를 추가하여 다시 계약서를 작성함(매매대금 11억원). ※ (전화통화 내역) 당초 잔금 약정일 : 2006.3월 --〉 실제 잔금 수령일 : 2007년 5월 (질의내용) 상기와 같은 경우 당초 매매대금에 추가된 1억원이 양도가액에 포함되는지 여부 【회신】 1. 「소득세법」 제96조 제1항 의 규정에 의한 양도자산이 실지거래가액 과세대상인 경우 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 ‘실지거래가액’이라 함)에 의하도록 규정하고 있으며, 여기서 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 확인되는 가액을 말하는 것임. 2. 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우로서 당사자의 약정에 의한 대금지급방법에 따라 일정액에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우에는 당해 이자상당액은 양도ㆍ취득가액에 포함하는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 부동산매매계약서(당초분, 변경분), 계약변경의 경위, 법인의 회계처리 내역 등 제반사항을 확인하여 사실판단할 사항임. ○ 재산46014-738, 2000.06.21 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우로서 당사자의 약정에 의한 대금지급방법에 따라 일정액에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우에는 당해 이자상당액은 양도·취득가액에 포함하는 것이나, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 연체이자는 소득세법시행령 제163조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 취득가액에 포함하지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-18, 2006.01.06 【질의】 신고인이 경락에 필요자금이 부족하여 금융기관으로부터 대출을 받아 이자를 납부하였는 바, 이같은 대출당시의 근저당설정비용 및 부담한 이자를 취득가액으로 보아 양도소득세의 필요경비에 산입하는지 여부 【회신】 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 필요경비는 「소득세법」 제97조 제1항 각호의 규정에 의한 것을 말하는 것으로, 매매대금의 지급수단으로 활용된 금융기관 차입금에 대한 근저당설정비용 및 지급이자상당액은 필요경비에 해당하지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-2666, 2006.01.03 거주자가 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에 공제할 필요경비는 「소득세법」 제97조 및 동법 시행령 제163조의 규정에서 정하는 바에 따라 공제하는 것이므로, 귀 질의의 경우 당해 자산의 양도거래와 직접 관련없이 별도의 거래로 인해 발생하는 지출금액과 취득자금으로 활용된 금융기관 차입금에 대한 지급이자 상당액은 동 규정에 의한 필요경비에 해당하지 아니하는 것임.