“비과세양도소득”에서 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 양도 당시의 실지거래가액의 합계액이 6억 원을 초과하는 것임.
전 문
[회신]
소득세법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억 원을 초과하는 것을 말하는 것입니다.
1. 질의내용 요약
[사실관계]
- 건설업과 임대
사업을 겸업하는 사업자로 2001년 12월 사용승인된 미분양 신축주택 1건에 대해 1년간 미분양된 상태로 보유
- 2002년 12월부터 3년간 임대를 하고 2005년 12월 임대기간이 만료된 이후 현재까지 사용하지 아니하고 보유
- 최초분양가액은 12억 원이며, 2006년 11월 현재 시세는 18억 원
[질의사항]
- 상기의 부동산이 소득세법상 고가주택에 해당되는지 여부
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○
소득세법 제89조
[ 비과세양도소득 ]
① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.(2005.12.31 개정)
1.∼2. 생략
3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(
가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다
)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득(2005.12.31 개정)
4. 삭제(2005.12.31)
② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과
「도시 및 주거환경정비법」 제48조
의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.(2005.12.31 신설)
○
소득세법시행령 제156조
[ 고가주택의 범위(2002.12.30 제목개정) ]
①
법 제89조 제1항 제3호에서 "가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억 원을 초과하는 것
을 말한다.(2005.12.31 개정)
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.(2002.12.30 개정)
③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구 주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다.(2002.12.30 개정)
○
소득세법시행령 제156조
[ 고급주택의 범위 ]
법 제89조 제3호에서 “거주용 건물의 연면적 ․ 가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택”이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.(1998.12.31 개정)
1. 생략
2.
공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 165제곱미터 이상이고 양도 당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것
(1999.9.18 개정)
3. 엘리베이터 ․ 에스컬레이터 또는 67제곱미터 이상의 수영장 중 1개 이상의 시설이 설치된 주택(1994.12.31 전면개정)
○
소득세법시행령
부칙 [2002.12.30 대통령령 제17825호] 제20조【고가주택의 범위에 관한 경과조치】
제159조의2 각호의 1의 규정에 해당하는 고가주택으로서 이 영 시행 전에 매매계약을 체결하고 이 영 시행 후 2월이 되는 날까지 당해 주택을 양도하는 경우에는 제156조의 개정규정에 불구하고 종전의 규정에 의한다.
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀-2677, 2006.08.04.
【질의】
(사실관계)
- 1984년에 토지를 구입하여 1987년에 주택을 신축한 1세대1주택에 해당함.
- 당해 주택의 토지면적은 1,346㎡, 건물면적 98.28㎡로 토지의 면적이 건물바닥면적의 10배를 초과함.
- 당해 주택을 전체에 대하여 8억 원에 양도하였으나 바닥면적의 10배 범위의 토지만을 안분계산하면 6억 원에 미달함.
(질의사항)
- 위 주택의 양도소득세를 신고함에 있어 전체의 가액으로 고가주택여부를 판정하는지 또는 바닥면적의 10배까지의 가액으로 주택의 부수토지로 보아 비과세하고 10초과 면적에 대하여 자진신고 납부하여야 하는지에 대하여 질의함.
【회신】
「
소득세법」 제89조 제1항 제3호
에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억 원을 초과하는 것을 말하며, 이의 양도가액은 「같은법」 제89조 제1항 제3호에서 규정하는 비과세대상 주택부수토지의 면적과 관계없이 고가주택의 부수토지 전체면적에 대한 실지거래가액으로 판단하는 것임.
○ 서면4팀-2272, 2006.07.14.
【질의】
ㆍ서울 ○○구 ○○동 XXX-8 (대지 174.5평방미터 건물 2층 각층 97.2평방미터)
ㆍ다가구용 단독주택으로 1981.9.17. 취득후 계속거주 다른 소유주택 없음.
ㆍ위 주택을 6억8천만 원에 양도할 경우 1세대 1주택으로 양도소득세가 비과세 되는지 아니면 고가주택에 해당되어 8천만 원만 과세하는지.
【회신】
1주택 전체의 실지양도가액이 6억원을 초과하면 현행
소득세법 시행령 제156조
규정에 의거 고가주택에 해당
하며, 고가주택으로서 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익 계산은
소득세법 제95조 제3항
및 동법 시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것임.