매매대금 지급에 활용된 차입금관련 금융비용 등 자본적지출로 필요경비 해당여부

자산 매매대금 지급에 활용된 차입금 및 양도자산과 관련없는 지출과 관련한 금융비용은 필요경비에 해당하지 아니하나, 그 해당여부는 사실관계를 확인하여 판단하여야 함.

[회신] 1. 거주자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비라 함은 「소득세법」제97조 제1항의 규정에 열거된 비용을 말하는 것으로 매매대금 지급수단으로 활용된 차입금관련 금융비용 및 자산의 양도거래와 직접 관련없이 별도의 거래로 인해 발생한 지출금액은 동 규정에 의한 필요경비에 해당하지 아니하는 것이며, 또한 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액의 경우 자본적 지출액으로 보아 필요경비에 포함하는 것이나, 귀 질의의 부동산을 명도받기 위하여 지출된 유치권 해지 비용의 경우가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 확인하여 판단할 사항입니다. 2. 귀 질의 3)의 “당해 목적사업을 개시할 때까지 부담한 금융비용”의 경우 기존 질의회신문(서면4팀-2666, 2006.01.03 ; 소득46011-370, 1995.02.10)을 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 자영인 A는 휴업중인 사업용건물(숙박시설)을 법원으로부터 경락허가를 받아 경락대금의 잔금(90%)을 금융기관으로부터 차입하여 납부한 후 공부상 소유권을 이전받았음. - 경락당시 당해 건물에 대한 유치권자들이 이를 점유 유치권을 행사 함으로서 건물을 명도받지 못하고 있다가 약 6개월 후 유치권자들과의 법률적 관계가 정리됨으로서 동 건물을 명도받아 이를 리모델링하여 사업을 개시하였음. ○ 질의내용 1) 취득한 부동산에 대한 매매잔금을 납부하기 위하여 금융기관으로부터 자금을 차입하는 과정에 발생되는 제비용(설립비, 알선비, 등기수수료 등)은 당해부동산의 자본적지출로서 필요경비에 산입할 수 있는지 여부 2) 부동산을 명도받기 위하여 지출된 유치권해지 비용은 당해부동산의 자본적지출로서 필요경비에 산입할 수 있는지 여부 3) 부동산을 명도받아 당해 목적사업을 개시할 때까지 부담한 금융비용은 단순기간비용으로 보는지 아니면 당해부동산의 자본적지출로 보는지 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 . 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다. (2006. 12. 30. 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제7항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2006. 12. 30. 개정) ⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1996. 12. 30. 신설) ⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액 으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설) ③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2006. 9. 22. 개정) 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정) 2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29. 개정) 3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29. 개정) 3의 2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) (2006. 9. 22. 신설) 3의 3. 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다) (2006. 9. 22. 신설) 4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2006. 9. 22. 개정) ○ 소득세법 기본통칙 97-5 【양도차익계산시 취득가액에 산입하는 필요경비의 범위】 ① 등록세ㆍ취득세는 납부영수증이 없는 경우에도 양도소득금액계산시 필요경비로 공제한다. 다만, 지방세법등에 의하여 등록세ㆍ취득세가 감면된 경우의 당해 세액은 공제하지 아니한다. ② 양도차익계산시 산입되는 취득가액에는 취득시 쟁송으로 인한 명도비용, 소송비용, 인지대 등 취득에 소요된 모든 비용을 포함한다. 이 경우 소송비용은 민사소송법이 정하는 소송비용과 변호사의 보수 등 자산의 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 일체의 경비를 말한다. ③ 양도하는 토지위에 나무재배를 위하여 소요된 비용 등은 필요경비로 산입하지 아니한다. ○ 소득세법 시행령 제67조 【즉시상각의 의제】 ② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다. (1998. 12. 31. 신설) 1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 (1998. 12. 31. 신설) 2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 (1998. 12. 31. 신설) 3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치 (1998. 12. 31. 신설) 4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구 (1998. 12. 31. 신설) 5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 (1998. 12. 31. 신설) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면4팀-18, 2006.01.06 【질의】 신고인이 경락에 필요자금이 부족하여 금융기관으로부터 대출을 받아 이자를 납부하였는 바, 이같은 대출당시의 근저당설정비용 및 부담한 이자를 취득가액으로 보아 양도소득세의 필요경비에 산입하는지 여부 【회신】 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 필요경비는 「소득세법」 제97조 제1항 각호의 규정에 의한 것을 말하는 것으로, 매매대금의 지급수단으로 활용된 금융기관 차입금에 대한 근저당설정비용 및 지급이자상당액은 필요경비에 해당하지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-2666, 2006.01.03 거주자가 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에 공제할 필요경비는 「소득세법」 제97조 및 동법 시행령 제163조의 규정에서 정하는 바에 따라 공제하는 것이므로, 귀 질의의 경우 당해 자산의 양도거래와 직접 관련없이 별도의 거래로 인해 발생하는 지출금액 과 취득자금으로 활용된 금융기관 차입금에 대한 지급이자 상당액은 동 규정에 의한 필요경비에 해당하지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-2455, 2006.07.25 【질의】 - 당초 경락으로 취득한 양도자산의 다음과 같은 비용이 양도가액에서 공제 가능한 필요경비에 해당하는지 등 1. 취득시 법원집행관실을 통하여 강제집행을 하는 경우 당해 강제 집행비용 2. 전소유자의 임차자에 대한 명도 조건 합의금 3. 전소유자가 체납한 도시가스요금 및 관리비등 【회신】 거주자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 ‘필요경비’라 함은 「소득세법」 제97조 제1항 의 규정에 열거된 비용을 말하는 것이며, 이 경우 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액의 경우 자본적 지출액으로 보아 필요경비에 포함하는 것 임. 귀 사례의 필요경비가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 확인하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-987, 2004.06.30 【질의】 1. 사실관계 ｏ 질의자는 아래 예시내용과 같이 경락물건에 유익비 및 유치권자가 있어 유치권자에게 채무를 변제하고 경락물건을 인도받았음. ① 법원경매시 법원공고란에 게시된 경매물건목록을 보면 본인이 경락받은 물건(이하 “A”라 함)은 유익비 및 유치권의 행사가 있음이라고 예고되어 있음. ② 본인이 경매에 참여하여 상기 “A”를 경락받았는데 경락대금을 법원에 납부하기 위해 금융기관인 은행에 경락물건에 대한 저당권을 설정하여 주고 부족한 경락대금을 대출받으려 하였으나 은행에서 유익비 및 유치권을 해결하지 않으면 대출을 해줄 수 없다고 하여 ③ 본인은 유익비 및 유치권자와 합의하여 채무를 변제하였음. ④ 한편, 유치권은 민법상 법정담보물이고 목적물이 부동산이어도 등기가 필요없고 채권의 변제를 받을 때까지 목적물의 점유를 계속하면서 인도를 거절할 수 있으며 채권의 변제를 받았을 때 소멸하는 권리임. 2. 조회의견 경락물건의 유치권 채무를 변제한 금액이 각 방법의 취득가액에 포함되는지 여부 【회신】 법원의 경매를 통하여 부동산을 취득하면서, 경락매수인이 민법 제320조 규정에 의한 유치권의 내용을 가진 부동산임치권자에게 민사집행법 제91조 제5항 규정에 따라 당해 유치권을 담보로 하는 채권을 변제하는 경우에는 당해 변제금액(구상권 행사가 불가능한 경우에 한함)은 그 부동산을 취득하는 데 소요된 실질적인 대가이므로 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 규정하는 “취득에 소요된 실지거래가액”에 포함되는 것이며, 이에 해당하는 지는 사실조사하여 판단해야 함. ○ 서면4팀-372, 2006.02.22 거주자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비라 함은 「소득세법」제97조 제1항의 규정에 의한 취득가액, 설비비와 개량비, 자본적 지출액, 양도비를 말하는 것이며, 이 경우 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요한 경비에 산입된 것을 제외한 금액의 경우 자본적 지출액으로 보아 필요경비에 포함하는 것이나, 귀 질의 사례가 이에 해당하는지 여부는 사실관계를 확인하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-1459, 2006.05.25 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 양도가액에서 공제하는 필요경비는 「소득세법」 제97조 및 같은법 시행령 제163조에 열거된 항목에 한하는 것으로서, 자산의 취득시 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 비용에 대하여는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것임. ○ 재일46014-1682, 1999.09.14 1. 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 소득세법 제97조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제163조 제4항의 규정에 의한 필요경비에는 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액 계산에 있어서 필요경비로 산입된 것을 제외한 금액을 포함하는 것이며, 2. 귀 질의의 화해비용ㆍ보상금 등이 상기 1.의 규정에 해당하는 지의 여부는 관할세무서장이 구체적인 내용을 확인하여 판단할 사항임. ○ 소득46011-370, 1995.02.10 1. 사업을 영위하는 거주자가 사업을 개시하기까지 개업준비를 위하여 지출한 비용(자산취득비 및 선급비용은 제외)은 개업비로 처리하고, 사업개시후 당해연도 종료일까지 발생한 비용으로서 당해 과세연도에 귀속되는 비용의 합계액은 사업개시연도의 필요경비에 산입하는 것임. 2. 또한 이연자산으로 처리한 개업비는 사업개시일이 속하는 과세연도부터 3년 이내의 매과세연도에 균등액 이상을 상각하여야 하는 것이므로 사업개시연도에 전액을 상각할 수도 있는 것임.