양도가액의 실지거래가액 인정 여부

공동소유 부동산을 양도한 경우에는 그 지분비율에 따라 각 거주자별로 양도소득금액을 계산하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 과세대상 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도소득세 과세대상의 자산이 매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여 유상으로 사실상 이전되는 것을 말함.

[회신] 1. 공동소유 부동산을 양도한 경우에는 그 지분비율에 따라 각 거주자별로 양도소득금액을 계산하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 「소득세법」 제96조 제1항의 규정에 의한 양도자산이 실지거래가액 과세대상인 경우 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 ‘실지거래가액’이라 한다)에 의하도록 규정하고 있으며, 여기서 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 확인되는 가액을 말하는 것으로 귀 질의 2)의 경우 기존 질의회신문(서면5팀-796, 2006.11.13 ; 서면4팀-2415, 2007.08.09 ; 서면4팀-2695, 2007.09.13)을 참고하시기 바랍니다. (뒷장에 계속) 1. 질의내용 요약 ○ 질의내용 1) 종로구 ☆☆동 산 ××× 대지 000평 건물 00평 단독주택을 자녀에게 증여하는 경우 적용할 세율 2) 경기 일산 ◎◎지구 △△△△ 주상복합상가 토지수용 매매대금으로 00억을 받았는데 공동매매 계약자 각각 양도소득세를 납부하여야 하는지, 그리고 토지대금 외 오피스텔 2동을 받기로 하였는데 이 부분도 양도소득세가 과세되는지 여부 3) 방배동 ◇◇▽▽과 ♠♠♠♠ 시행결산금 중 본인에게 배당된 00억원을 본인이 배당받지 아니하고 법인에게 양도하는 경우 양도소득세 과세여부 4) 인천 ♤♤ ♥♥지구 개발시행권을 ×××사에 전부 양도하고 이득배당금을 받는 경우로서 그 이득배당 지분 00%를 법인시행사에 양도할 경우 과세 적용여부 5) 부산 ♧♧♧ 주상복합 I-PARK 분양 관련하여 시행권을 ▣▣▣▣개발로 양도하여 추후 정산키로 하고 0.0% 지분을 배정받았는데 당해 지분을 법인에 양도한 경우 과세 적용 여부 2. 질의 내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제1조 【납세의무】 ① 다음 각호의 1에 해당하는 개인은 이 법에 의하여 각자의 소득에 대한 소득세를 납부할 의무를 진다. (1994. 12. 22. 개정) 1. 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인(이하 “거주자”라 한다) 2. 거주자가 아닌 자(이하 “비거주자”라 한다)로서 국내원천소득이 있는 개인 ○ 소득세법 제2조 【납세의무의 범위】 ① 제43조의 규정에 따라 공동사업에 관한 소득금액을 계산하는 때에는 당해 거주자별로 납세의무를 진다. 다만, 제43조 제3항의 규정에 따른 주된 공동사업자(이하 이 항에서 “주된 공동사업자”라 한다)에게 합산과세되는 경우 당해 합산과세되는 소득금액에 대하여는 주된 공동사업자외의 특수관계자는 그의 동조 제2항의 규정에 따른 손익분배비율에 해당하는 소득금액을 한도로 주된 공동사업자와 연대하여 납세의무를 진다. (2006. 12. 30. 개정) ○ 소득세법 제4조 【소득의 구분】 ① 거주자의 소득은 다음 각 호와 같이 구분한다. (2006. 12. 30. 개정) 1. 종합소득 (2006. 12. 30. 개정) 당해연도에 발생하는 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득과 기타소득을 합산한 것 2. 퇴직소득 (생략) 3. 양도소득 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득 ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 (이하생략) (2006. 12. 30. 후단개정) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정) 1. 토지(「지적법」에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29. 개정) 나. 지상권 (2000. 12. 29. 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29. 개정) 3. 다음 각목의 1에 해당하는 주식 또는 출자지분(신주인수권을 포함한다. 이하 이 장에서 “주식등”이라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29. 개정) 가. 「증권거래법」에 의한 주권상장법인(이하 “주권상장법인”이라 한다)의 주식등으로서 소유주식의 비율ㆍ시가총액 등을 감안하여 대통령령이 정하는 대주주(이하 이 장에서 “대주주”라 한다)가 양도하는 것과 동법에 의한 유가증권시장(이하 “유가증권시장”이라 한다)에서의 거래에 의하지 아니하고 양도하는 것 (2006. 12. 30. 개정) 나. 「증권거래법」에 의한 코스닥상장법인(이하 “코스닥상장법인”이라 한다)의 주식등으로서 당해 법인의 대주주가 양도하는 것과 동법에 의한 코스닥시장(이하 “코스닥시장”이라 한다)에서의 거래에 의하지 아니하고 양도하는 것 (2005. 12. 31. 개정) 다. 주권상장법인 또는 코스닥상장법인이 아닌 법인의 주식등 (2005. 12. 31. 개정) 4. (이하생략) ○ 상속세 및 증여세법 제56조 【증여세세율】 증여세는 제55조의 규정에 의한 과세표준에 제26조에 규정된 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “증여세산출세액”이라 한다)으로 한다. ○ 상속세 및 증여세법 제26조 【상속세 세율】 상속세는 제25조의 규정에 의한 상속세의 과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “상속세산출세액”이라 한다)으로 한다. (1999. 12. 28 개정) <과세표준> <세율> 1억원 이하 과세표준의 100분의 10 1억원 초과 5억원 이하 1천만원＋1억원을 초과하는 금액의 100분의 20 5억원 초과 10억원 이하 9천만원＋5억원을 초과하는 금액의 100분의 30 10억원 초과 30억원 이하 2억4천만원＋10억원을 초과하는 금액의 100분의 40 30억원 초과 10억4천만원 ＋ 30억원을 초과하는 금액의 100분의 50 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사 ․ 심판례, 판례) ○ 서면5팀-796, 2006.11.13 1. 공동소유 부동산을 양도한 경우에는 그 지분비율에 따라 각 거주자별로 양도소득금액을 계산하여 양도소득세가 과세되는 것이므로 각 거주자별로 계산된 양도소득세를 각각 납부하여야 하는 것이며, 귀 질의의 경우와 관련있는 기존유사 질의회신문(서면4팀-193, 2005.1.27. 및 재산01254-2273, 1988.8.16.)을 참고하기 바람. ○ 재산01254-2273, 1988.08.16 1. 소득세법 제56조 제2항 의 규정에 의거 양도자산을 공동소유하였을 경우에는 그 지분비율에 따라 각 거주자별로 그 소득금액을 계산하는 것임. 2. 따라서 토지는 부부가 공동소유하고 동 지상의 건물은 자녀들이 소유한 부동산을 양도하였을 경우에는 그 지분비율에 따라 각 거주자별로 양도소득금액을 계산하여 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 서면4팀-2415, 2007.08.09 1. 양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도소득세 과세대상 자산이 매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것임. 2. 「소득세법」 제96조 제1항 의 규정에 의한 양도자산이 실지거래가액 과세대상인 경우 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 ‘실지거래가액’이라 한다)에 의하도록 규정하고 있으며 여기서 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서, 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 확인되는 가액을 말하는 것이며, 매매계약서에 표시된 실지거래가액이 동법 시행령 제176조의 2의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 동법 제114조 제7항의 규정에 의하여 산출한 가액으로 결정하는 것임. ○ 서면4팀-2695, 2007.09.13 양도소득세의 실지거래가액 과세대상인 부동산을 교환으로 양도하는 경우 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이며, 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 「소득세법 시행령」 제176조 의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제114조 제5항 의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말함) 또는 기준시가 등에 의하는 것임. ○ 서면4팀-796, 2008.03.25 1. 「소득세법」 제88조 규정에 의하여 양도소득세 과세대상인 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 양도소득세 과세대상의 자산이 매도, 교환, 현물출자, 물납, 대물변제 등으로 인하여 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것이며, 거주자가 공동사업을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우 같은법 제88조 제1항의 규정에 의하여 등기여부에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 부동산이 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것임. 귀 질의의 경우 상가건물이 매도에 해당하는지 또는 현물출자에 해당하는지 여부는 관련사실을 종합하여 사실판단할 사항임. 2. 거주자가 「소득세법」 제94조 제1항 제1호 에 해당하는 부동산을 양도하고 양도소득세의 과세대상에 해당하는 경우, 당해 부동산에 대한 양도가액은 같은법 제96조 제1항의 규정에 의하여 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 함)에 의하는 것임. 이 경우 ‘실지거래가액’이라 함은 거래당시 양도자가 당해 부동산을 양도함에 있어서 그 대가로 양수자로부터 지급받은 가액으로서 매매계약서와 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인정되는 가액을 말하는 것이나, 당해 부동산의 양도가액이 같은법 시행령 제176조의 2 제1항 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 같은법 제114조 제7항의 규정에 의하여 산정한 가액으로 하는 것임. ○ 서면4팀-2084, 2007.07.06 1. 소득세법상 양도소득세가 과세되는 자산의 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도ㆍ교환ㆍ법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것이며, 개인이 당해 토지를 법인에 현물출자하여 그 대가로 주식을 취득하는 경우에 있어서 양도가액은 현물출자의 대가로 교부받은 주식의 가액이 되는 것임. 2. 거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 당해 공동사업에 현물출자 하는 경우에는 현물출자 하는 날 또는 등기접수일중 빠른 날에 당해 자산 전체가 사실상 유상양도된 것으로 보는 것임. ○ 서면4팀-1559, 2006.06.02 「소득세법」 제94조 제1항 제3호 다목의 규정에 의한 주권상장법인 또는 코스닥상장법인이 아닌 법인의 주식 또는 출자지분(신주인수권을 포함함)의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세가 과세되는 것이며, 당해법인이 「중소기업기본법」 제2조 의 규정에 의한 중소기업에 해당하는 법인의 주식에 대하여는 「소득세법」 제104조 제1항 제4호 나목의 규정에 의하여 10％의 세율을 적용하는 것임.