개별주택가격의 토지와 건물가액 안분계산

개별주택가격이 공시된 단독주택을 양도하는 경우로서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 2006년에 공시된 개별주택가격은 개별주택가격 공시 당시(2006.4.28.) 토지 개별공시지가와 건물 기준시가를 적용하여 안분 계산하는 것임.

[회신] 귀 질의와 관련된 조세법령 및 유사사례【서면4팀-2828(2006.08.17), 서면4팀-2695(2006.08.04)】를 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. 1. 질의내용 요약 【사실관계】 - 서울시 ○○구 ○○동 소재 단독주택을 1999년 12월경 취득하여 2006년 7월경 양도함. - 실가신고 대상으로 취득시 매매계약서를 분실하여 취득가액을 환산하려고 함. - 2005년도부터 개별주택가격이 고시됨. 【질의내용】 상기와 같은 상황에서 취득가액을 환산함에 있어 2006년 공시지가가 산정되어있지 아니한 경우 취득가액 환산방법 ? 2. 질의내용에 대한 자료가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】 ①～③ 생략 ④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2005. 12. 31. 단서개정) (부칙) ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999. 12. 28. 개정) ⑥ ～ 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31 신설) 2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의 한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005. 12. 31. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ──────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) ○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29 개정) 가. 토 지 (2005. 7. 13. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 나. 건물 (2005. 7. 13. 개정) 건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 다. 오피스텔 및 상업용 건물 (2005. 7. 13. 개정) 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액 라. 주택 (2005. 12. 31. 단서개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 2. 이하생략 ○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】 ⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2005. 8. 5. 신설) 건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다) 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면4팀-2695, 2006.08.04 【질의】 - 토지취득(1992년 10월) 후 건물취득(1998년 9월)한 개별주택의 가격이 고시된 단독주택의 양도소득세 계산시 취득가액을 환산가액으로 계산할 경우 토지의 2006년 개별공시지가가 고시되지 않음 - 위의 경우에서 2006년 개별공시지가 산정은 어떻게 하여 환산 취득가액을 계산하여야 하는지? 【회신】 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격이 공시된 단독주택(주택 부수토지 포함)을 양도하는 경우로서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 소득세법 시행령 제166조제4항 규정에 의하여 안분계산하는 것이며, 이 경우 2006년에 공시된 개별주택가격은 개별주택가격 공시 당시(2006.4.28.) 토지 개별공시지가와 건물 기준시가를 적용하여 안분 계산합니다. ○ 서면4팀-2828, 2006.08.17 【질의】 - 개별주택가격이 고시된 단독주택의 양도소득세 계산시 취득가액을 환산가액으로 계산할 경우 토지의 2006년 개별공시지가가 고시되어야 하는데 2006년부터 구청에서 개별주택가격이 고시된 주택은 공시지가 조사대상에 해당되지 않아 공시지가가 산정되지 않음 - 위의 경우에서 2006년 개별공시지가 산정은 어떻게 하여 환산 취득가액을 계산하여야 하는지? 【회신】 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격이 공시된 단독주택(주택 부수토지 포함)을 양도하는 경우로서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 소득세법 시행령 제166조제4항 규정에 의하여 안분계산하는 것이며, 이 경우 2006년에 공시된 개별주택가격은 개별주택가격 공시 당시(2006.4.28.) 토지 개별공시지가와 건물 기준시가를 적용하여 안분 계산합니다.