일부 용도변경한 겸용주택의 1세대 1주택 비과세 판정

주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 하나의 건물의 주택부분을 주택외의 부분으로 용도를 변경하여 주택부분이 큰 건물상태로 사용하다 양도하는 경우에는 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 상태로 보유한 기간을 통산함.

[회신] 귀 질의와 유사한 기존 질의회신문(재일46014-2248, 1997.09.24)을 붙임과 같이 보내드리니 참고하시기 바랍니다. ○ 재일46014-2248, 1997.09.24 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 하나의 건물의 주택부분을 주택외의 부분으로 용도를 변경하여 주택외의 면적이 큰 건물상태로 사용하다가 다시 주택외의 부분을 주택부분으로 용도를 변경하여 주택부분이 큰 건물상태로 사용하다 양도하는 경우에는 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 상태로 보유한 기간을 통산하여 3년 이상이면 소득세법시행령 제154조 제1항 및 같은조 제3항의 규정에 따라 그 건물전부를 주택으로 3년이상 보유한 것으로 보는 것임. 1. 질의내용 요약 [사실관계] - 취득일자 : 2001.6.18. - 층별 일자별 용도 | 층별 | 취득시점 | 2006.1.31 용도변경 | 양도일(2007.10.2) | | 용도 | 면적(㎡) | 용도 | 면적(㎡) | 용도 | 면적(㎡) | | 지하 | 점포 | 94.21 | 점포 | 94.21 | 점포 | 94.21 | | 1층 | 점포 | 98.96 | 주택 | 98.96 | 점포 | 98.96 | | 2층 | 주택 | 101.45 | 점포 | 101.45 | 주택 | 101.45 | | 3층 | 주택 | 101.45 | 주택 | 101.45 | 주택 | 101.45 | | 4층 | 주택 | 98.77 | 주택 | 98.77 | 주택 | 98.77 | | 계 | | 494.84 | | 494.84 | | 494.84 | | 주택면적 | 301.67 | 299.18 | 299.18 | | 상가면적 | 193.17 | 195.66 | 195.66 | [질의내용] - 겸용주택 취득 후 위와 같이 용도변경하여 양도한 경우 다음의 갑, 을, 병 중 어느 항목에 해당되어 과세 또는 비과세되는지 여부 갑) 전체가 주택면적이 상가면적보도 크므로 비과세됨. 을) 용도변경 후 3년 미경과로 1층(주택)만 과세됨. 병) 1층(주택), 지하(점포), 2층(면적)이 과세됨. 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택 (가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외 한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2002. 12. 18 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 󰡒대통령령이 정하는 1세대 1주택󰡓이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 󰡒1세대󰡓라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우 로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당일산평촌산본중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. (이하 생략) ③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. ④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. ⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. (1995. 12. 30. 개정) 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) ○ 서면5팀-188, 2007.01.16 【회신】 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우로서 주택부분의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우에는 전부 주택으로 보는 것이나, 주택부분이 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니하는 것이며, 하나의 건물을 주택 외의 면적이 주택면적보다 큰 상태로 사용하던 중 주택 외의 부분을 주택으로 용도를 변경한 후 주택면적이 주택 외의 면적보다 큰 상태에서 동 주택을 양도하는 때에 당해 주택의 거주기간 및 보유기간 계산은 당해 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 주택으로 사용한 기간을 기준으로 하여 계산하는 것임. ○ 재일46014-2248, 1997.09.24 【회신】 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 하나의 건물의 주택부분을 주택외의 부분으로 용도를 변경하여 주택외의 면적이 큰 건물상태로 사용하다가 다시 주택외의 부분을 주택부분으로 용도를 변경하여 주택부분이 큰 건물상태로 사용하다 양도하는 경우에는 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 상태로 보유한 기간을 통산하여 3년 이상이면 소득세법시행령 제154조 제1항 및 같은조 제3항의 규정에 따라 그 건물전부를 주택으로 3년이상 보유한 것으로 보는 것임 . ○ 서면4팀-107, 2005.01.13 【회신】 1. 소득세법 시행령 제154조 의 1세대 1주택을 적용함에 있어서 서울특별시 소재 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 경우에 적용되는 것이며, 2. 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우로서 주택부분의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에는 전부 주택으로 보는 것이나, 주택부분이 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니하는 것임. 3. 귀 질의의 경우 주택부분이 적은 겸용주택을 소유하다가 주택 이외의 건물부분 중 일부를 주택으로 용도변경하여 실제 주택부분이 주택외의 부분보다 크고, 용도변경 후 보유기간이 3년을 경과하였다 하더라도 용도변경 이전에 퇴거하여 주택부분이 큰 상태에서 거주한 것이 아니므로 용도변경한 주택부분과 주택외의 부분은 1세대 1주택의 양도로 인한 비과세가 적용되지 아니하는 것임.