전 문
[회신]
재건축아파트 입주권을 상속받은 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리를 상속받은 것이며,「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005. 5. 30. 이전) 또는 관리처분계획인가일(2005. 5.31. 이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 “입주권”이라 함)를 승계ㆍ취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 상속받은 입주권으로 취득한 주택의 장기보유특별공제액 계산 및 세율을 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【상 황】 o 보유주택 현황 - 상속개시일 현재 국내에 2주택을 보유하고 있으며, 1입주권을 상속받음. - 상속개시일 : 2002.10.25. - 재건축 사업계획승인일 : 2002. 8.31. - 재건축아파트 사용승인일 : 2005.11. 9. 【질 의】 상기 재건축아파트 완공된 후 양도 시 상속주택 해당여부 및 적용되는 세율과 장기보유특별공제 적용여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1～2. 생략 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정) (부칙) 4. 삭제 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 신설) (부칙) ○ 소득세법 시행령 제156조 의 2 【주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대1주택의 특례】 ①～⑤ 생략 ⑥ 상속받은 조합원입주권(피상속인이 상속개시 당시 주택을 소유하지 아니한 경우의 상속받은 조합원입주권에 한하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 조합원입주권을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1조합원입주권에 한한다)과 그 밖의 주택(이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2005. 12.31. 신설) 1. 피상속인이 소유한 기간(주택 소유기간과 조합원입주권 소유기간을 합한 기간을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 가장 긴 1조합원입주권 (2005.12.31. 신설) 2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 조합원입주권이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간(주택에 거주한 기간을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 가장 긴 1조합원입주권 (2005.12.31. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 3. 피상속인이 소유한 기간 및 피상속인이 거주한 기간이 모두 같은 조합원입주권이 2 이상일 경우에는 상속인이 선택하는 1조합원입주권 (2005.12.31. 신설) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994.12.22. 개정) ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999.12. 31. 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날 6. 「민법」 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2.19. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설) 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003.12.30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2005.12.31. 개정) 1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 (1994.12.22. 개정) 양도차익의 100분의 10 2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 (2005.12.31. 개정) 양도차익의 100분의 15 3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 (2005.12.31. 개정) 양도차익의 100분의 30. 다만, 양도소득세가 과세되는 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 100분의 45 ④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. (1996.12.30. 단서신설) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 국심2001서2549, 2002.01.22. 【제목】아파트를 취득할 수 있는 권리인 아파트 분양권을 상속받아 취득하는 아파트는 상속받은 주택으로 볼 수 없어 1세대 1주택 비과세 특례적용대상 아님 (사실판단 요지) 분양권 상속에 의해 취득한 조합주택을 상속주택으로 보아 이 건 1세대 1주택의 비과세특례 규정을 적용할 수 있는지에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점 외 주택이 재건축에 따른 부득이한 사유로 종전 주택이 멸실된 상태에서 상속개시 되었고, 청구인의 처는 상속받은 분양권에 기초하여 동 주택을 취득하였기에 이는 상속주택이라고 할 수 있으므로 소득세법상 1세대 1주택의 비과세 해당 여부를 판정함에 있어 쟁점 외 주택은 없는 것으로 보아야 한다는 주장이나, 살피건대, 주택건설촉진법에 의한 조합주택의 사업계획승인일 이후 동 주택이 완성되기 전에 조합원의 사망으로 인하여 상속인이 그 조합원의 권리를 승계 받은 것은 부동산을 취득할 수 있는 권리를 상속받은 것이므로 주택의 완성일 이후 그 권리에 따라 취득하는 조합주택은 상속주택에 해당하지 아니한다고 할 것이며, 소득세법은 1세대 1주택의 비과세요건을 갖춘 자가 주택상속으로 인하여 2주택자가 됨으로써 양도소득세 과세대상이 되는 것을 방지하기 위하여 상속주택에 대한 특례를 둔 것이지 분양권을 상속받아 그 권리에 따라 장차 취득하는 주택까지 비과세대상으로 규정한 것은 아니라고 해석된다. 따라서 상속주택에 대한 1세대 1주택의 특례가 적용되지 아니하는 이 건의 경우, 처분청이 청구인에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. ○ 국심2001서2449, 2001.12.27. 【제목】아파트를 취득할 권리를 상속받은 후 준공된 아파트를 분양받고 보유하다 양도한 경우, 상속받은 1주택의 비과세특례 대상 아님. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| (사실판단 요지) 위 사실을 종합해 보면 청구인의 부 망 ○○○은 1993. 3. 2. 재건축을 위하여 쟁점주택 이전의 구 주택인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○를 재건축조합에 소유권이전하고 쟁점주택을 건축 중인 1994. 7.14. 사망하였으므로 청구인은 주택이 아닌 아파트입주권을 상속받아 쟁점주택이 완공된 후 2001. 3.10. 양도하였고, 상속개시 당시 및 쟁점주택 양도 당시 청구인은 쟁점주택 이외에 다른 주택을 보유하고 있었음이 확인되는 바, 1세대 1주택인 상태에서 피상속인이 상속개시 당시 소유한 1주택을 상속받은 경우 당해 상속주택은 보유기간 및 양도시기에 제한 없이 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되는 것이나 이 건과 같이 아파트입주권을 상속받은 경우에는 주택을 취득할 수 있는 권리를 상속받은 것으로서 상속주택에 대한 비과세 규정이 적용되지 아니하는 것이므로(국심 2001서 1628, 2001.10. 4. 및 국심 96서 3729, 1997. 2. 15. 같은 뜻) 처분청이 쟁점주택에 대하여 1세대 1주택의 특례를 배제하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다. ○ 서면4팀-2443 (2005.12.8.) 【질의】 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 자가 아파트 분양권을 상속받아 분양대금을 완납하고 동 분양주택이 준공된 후 기존주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 여부를 문의함. (질의) 상속으로 인한 1세대 2주택이므로 기존주택은 양도시기에 관계없이 비과세되는 것인지 아니면 상속받은 것이 주택이 아닌 분양권이므로 분양주택의 취득일로부터 1년 이내에 기존주택을 양도해야 일시적 1주택 2주택의 비과세를 받을 수 있는지 여부 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 아파트 분양권을 상속받은 경우에는 주택을 취득할 수 있는 권리를 상속받은 것으로서 「소득세법 시행령」 제155조 제2항 의 규정은 적용되지 아니하는 것이며, 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택(귀 사례의 경우 아파트 분양권을 상속받아 취득한 주택)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 동법 시행령 제154조 제1항의 규정을 적용하는 것임. ○ 서면4팀-2363 (2005.11.30.) 【질의】 (현황) - 거주하던 연립주택이 재건축으로 멸실되어 재건축 공사진행 중인 시기에 소유자가 사망하여 동일세대원이 아닌 아들이 당해 입주권을 상속받았음. - 위의 입주권이 2004.1월 완성. 입주하여 현재 약 7억원에 매도할 경우 (질의) - 보유기간 산정 시 취득시기와 취득가액 및 양도소득세 부과방법에 대하여 질의함. 【회신】 1. 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005. 5.30.이전) 또는 관리처분계획인가일(2005. 5.31. 이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 “입주권”이라 함)를 승계ㆍ취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 양도자산에 대한 1세대 1주택 비과세의 적용과 장기보유특별공제액의 계산 및 세율을 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 2. 귀 질의와 관련된 유사사례(서면4팀-1828, 2005.10. 6.; 서면4팀-1956, 2005.10.24.; 서면4팀-921, 2005. 6.13.; 서면4팀-2046, 2005.11. 3.; 서면4팀-1645, 2005. 9.12.; 서면4팀-1199, 2004. 7.29.; 재산46014-931, 2000. 7.27.)를 참고하기 바람. |