지역조합아파트의 취득시기는 사용검사필증교부일(다만, 사용검사 전에 사실상 사용 하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것이며, 공동주택 가격이 없는 경우의 기준시가는 소득세법 시행령 제164조 제11항의 규정에 의한 가액을 적용함
전 문
[회신]
재건축아파트의 취득시기는 소득세법시행령 제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 사용검사필증교부일(다만, 사용검사 전에 사실상 사용 하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것이며,
「소득세법」 제99조 제1항 제1호 라목의 규정을 적용함에 있어서「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의해 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우 당해 주택에 대한 기준시가는 인근 유사 공동주택의 거래가격ㆍ임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액인 것이며, 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장․군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 주택에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【상 황】 o 보유주택 현황 - 2002년 12월 : 지역조합아파트 입주권 승계취득 - 2005년 3월 3일 : 사용승인일 - 2005년 4월 12일 : 분양대금 잔금청산일 - 2006년 4월 13일 : 양도일 【질 의】 위 상황의 경우 완성된 아파트 취득시기와 공동주택가격이 없는 공동주택의 기준시가 산정방법 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994.12.22. 개정) ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998.12.31. 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001.12.31. 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999.12. 31. 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. 5～6. 생략 ○ 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (2005.12.31. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000.12.29. 개정) 가. 토 지 (2005. 7.13. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 나. 건물 (2005. 7.13. 개정) 건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 다. 오피스텔 및 상업용 건물 (2005. 7.13. 개정) 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액 라. 주택 (2005.12.31. 단서개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. ○ 소득세법시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】 ①～⑤ 생략 ⑥ 법 제99조 제1항 제1호 다목 및 라목 단서의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2005. 8. 5. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 취득당시의 법 제99조 제1항 1호 가목의 국세청장이 당해 가액과 나목의 가액의 합계액 자산에 대하여 최초로 × ─────────────────────── 고시한 기준시가 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다) ⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2005. 8. 5. 신설) 건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다. ⑧ 보유기간 중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해 토지 또는 건물의 보유기간과 양도일 전후 또는 취득일 전후의 기준시가의 상승률을 참작하여 재정경제부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다. (2005. 8. 5. 항번개정) ⑨～⑩ 생략 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ⑪ 법 제99조 제1항 제1호 라목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액”이라 함은 다음 각 호의 규정에 따른 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 주택에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. (2006. 2. 9. 신설) 1. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는 당해 주택과 구조ㆍ용도ㆍ이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 동법 제16조 제7항의 규정에 따른 비준표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액 (2006. 2. 9. 신설) 2. 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사공동주택의 거래가격ㆍ임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액 (2006. 2. 9. 신설) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1422 (2005. 8.16.) 【회신】 귀 질의의 경우 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 (일시적 2주택의 비과세특례)의 규정을 적용받기 위한 새로운 주택(재건축아파트)의 취득시기는 같은 법 시행령 제162조 제1항 제4호의 규정에 의하여 사용검사필증교부일(다만, 사용검사 전에 사실상 사용 하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-2132 (2005.11. 9.) 【질의】 (내용요약) - 2005. 5.16. 사업시행인가가 났으나 관리처분인가가 나지 않는 재건축 대상 주택을 취득하여 당해 재건축주택이 완성된 이후 양도하고자 함. (질의) - 위의 경우 추후 재건축 완성된 주택을 양도할 경우 당해 주택의 취득시기는 언제부터 기산 하는지. 【회신】 「도시 및 주거환경정비법」 에 의한 재건축사업시행인가일(2005. 5.30. 이전) 또는 관리처분계획인가일(2005. 5.31. 이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 “입주권”이라 함)를 승계ㆍ취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 양도자산에 대한 1세대 1주택 비과세의 적용과 장기보유특별공제액의 계산 및 세율을 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기간일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것임. ○ 서면4팀-2525 (2005.12.16.) 【회신】 1. 주택법(구 주택건설촉진법)의 규정에 의한 지역ㆍ직장조합의 조합원이 취득한 주택을 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 실지취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 다목, 동법 시행령 제163조 제12항 및 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 이 경우 공동주택가격이 고시되기 전에 취득한 주택의 취득가액을 「소득세법 시행령」 제176조 의 2 제2항 제2호의 산식에 의하여 환산하는 경우, 양도 당시의 기준시가는 당해 공동주택가격이 되는 것이며, 취득 당시의 기준시가는 동법 시행령 제164조 제6항의 규정에서 정한 산식에 의하여 계산한 가액으로 하되, 토지를 먼저 취득하고 건물은 나중에 취득한 경우의 취득 당시의 기준시가는 다음 산식에 의하는 것임. ※ 취득 당시의 (공동주택) 기준시가 ＝ ⓐ － ⓑ ⓐ 국세청장이 최초로 고시한 공동주택의 기준시가 × 취득 당시의 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 공동주택에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시 당시의 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득 당시의 가액과 최초로 고시한 기준시가 고시 당시의 가액이 동일한 경우에는 동법 시행령 제164조 제8항의 규정을 준용한다) ⓑ 건물 취득 당시와 토지 취득 당시의 토지가액 차이 ＝ 건물 취득 당시의 토지 기준시가 － 토지 취득 당시의 토지 기준시가 2. 상기 1.에 의하여 당해 자산의 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 당해 건물과 그 부수토지의 취득시기가 각각 다른 경우 그 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「소득세법 시행령」 제166조 제4항 의 규정에 따라 「부가가치세법 시행령」 제48조 의 2 제4항 단서의 규정(감정평가가액이 없는 경우에는 기준시가에 의함)에 의하여 안분계산하는 것이며, 여기서 기준시가는 당해 건물과 토지의 양도 당시 또는 취득 당시의 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액에 의하는 것임. |