전 문
[회신]
귀 질의의 경우 자녀에게 신축 중에 있는 공동주택의 부수토지를 증여한 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 증여로 보는 것이며, 이 경우 증여재산가액은 출자한 토지 및 건물의 평가금액과 증여일까지 불입한 부담금과 증여일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액이 되는 것입니다.
※ 붙임 : 관련 참고자료.
1. 질의내용 요약
O 사실관계
- 갑,을,병,정이 각각 연접으로 소유하고 있는 서울시 소재 주택 30평, 토지 40평(이하 “구주택”이라 함)을
07.3월
일괄적으로 3억원으로 결정하여 현물출자(계약서만 있고 별도의 등기는 하지 않음)하여, 주택신축판매업을 4인 공동(이하 “공동사업”이라 함)으로 구주택 4채를 멸실하고 주택 8채를 신축(이하 신축주택이라 함)하여,
각각 1채씩 총 4채는 공동사업자가 소유 내지 거주(다만, 자기 할당분에 대해 소유않고 분양할 경우 분양총수입금액은 그 양도자의 몫으로 한다)하고, 나머지 4채에 대하여는 일반인에게 분양하여 수입금액을 4인으로 나누기로 하고, 2007.7.월 세무서에 4인이 공동으로 주택신축판매업 사업자등록 하였음.
- 이후 시공사와 8억에 공사계약을 체결하여 공사를 진행하여
08.4.
준공을 앞든 시점에서 공동사업자간 양도세 문제, 종합소득세 문제, 분양가 결정 문제 등으로 서로 의견이 맞지 않아 붙임 “현물출자 및 공동사업 계약서” 제5조에 따라 사업추진 방식을
① 당초 작성한 붙임 “현물출자 및 공동사업 계약서”에 따라 8채중 각각 1채씩 총4채는 공동사업자가 소유 내지 거주(다만, 자기할당분에 대해 소유않고 분양할 경우 분양수입금액은 그 양도자의 수입금액으로 한다)하고, 나머지 4채에 대하여는 일반인에게 분양하여 수입금액을 4인으로 나누는 방식(이하 “현물출자 방식”이라 함)을 유지하자는 의견과
② 08.2월 작성한 붙임 “현물출자 및 공동사업 변경 계약서(안)”에 따라 현물출자 방식을 무효로 하고, 8채의 신주택중 대표자 갑이 공사비 8억원을 모두 책임지되 소유권 취득을 갑이 5채, 을ㆍ병ㆍ정 각자의 토지 지분은 40평에서 20평으로 각각 20평씩 감소되고, 건물은 30평에서 60평으로 각각 30평씩 증가하며, 분양가액 등은 모두 같이 알아서 하는 방식(이하 “재건축방식”이라 함)으로 변경하자는 의견이 대립하여 서로 의견의 일치를 보지 못한 매우 어려운 점에 처해 있음.
- 현물출자방식의 경우 토지는 총 160평에서 8로 나누면 각 20평으로 분양분 4채와 갑,을,병,정 할당분 4채는 각각 20평씩 동일하나,
- 재건축방식의 경우 토지는 갑의 경우 40평에서 100으로 증가하고 을ㆍ병ㆍ정은 각각 40평에서 20평으로 각각 20평씩 감소하고 건물은 갑은 30평에서 300평으로 270평 증가하고, 을ㆍ병ㆍ정은 각각 30평에서 60평으로 각각 30평씩 증가됨.
갑은 신주택에서 거주하지 않고 5채 모두를 1채당 4억원에 합계 20억원에 분양하여 갑의 수입금액으로(공사비 8억원 전액 갑이 부담)하고, 을ㆍ병ㆍ정은 공사비 부담없이 다만, 공사비 대신 토지 지분이 각각 20평씩 감소되고 건물은 30평이 증가된 60평의 신주택을 각각 1채씩 소유하며 거주할 예정임.
O 질문내용
현물출자방식의 경우 “정”은 07.3월 현물출자하고 이후 07.5월 자녀(30세 이상, 소득이 있음)에 토지를 증여하고 공동사업에서 탈퇴하고 자녀가 “정”대신 공동사업자로 참여하고 있는 상태에서 신주택이 완공시 자녀 거주용 할당분의 신주택의 건물 소유권보존을 자녀가 할 것인데, 이 경우 자녀는 공사비를 한 푼도 투자하지 않고 주택소유권보존을 하는 결과인데 증여세 문제 소지가 없는지 여부
2. 질의 내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)
O
상속세및증여세법 제2조
【증여세 과세대상】
① 타인의 증여(증여자의 사망으로 인하여 효력이 발생하는 증여를 제외한다. 이하 같다)로 인하여 증여일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증여재산이 있는 경우에는 그 증여재산에 대하여 이 법이 정하는 바에 의하여 증여세를 부과한다. (2007. 12. 31. 개정)
1. 재산을 증여받은 자(이하 “수증자”라 한다)가 거주자(본점 또는 주된 사무소의 소재지가 국내에 있는 비영리법인을 포함한다. 이하 이 항과 제54조 및 제59조에서 같다)인 경우에는 거주자가 증여받은 모든 증여재산(2003.12.30.개정)
2. 수증자가 비거주자(본점 또는 주된 사무소의 소재지가 국내에 없는 비영리법인을 포함한다. 이하 이 항과 제4조 제2항, 제6조 제2항 및 같은 조 제3항에서 같다)인 경우에는 비거주자가 증여받은 재산 중 국내에 있는 모든 재산(2007.12.31. 개정)
② 생략.
③ 이 법에서 “증여”라 함은 그 행위 또는 거래의 명칭ㆍ형식ㆍ목적 등에 불구하고 경제적 가치를 계산할 수 있는 유형ㆍ무형의 재산을 타인에게 직접 또는 간접적인 방법에 의하여 무상으로 이전(현저히 저렴한 대가로 이전하는 경우를 포함한다)하는 것 또는 기여에 의하여 타인의 재산가치를 증가시키는 것을 말한다. (2003. 12. 30. 신설)
④ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 2 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법에 의하여 상속세 또는 증여세를 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적인 실질에 따라 당사자가 직접 거래한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래로 보아 제3항의 규정을 적용한다. (2003. 12. 30. 신설)
O
상속세 및 증여세법 제60조
【평가의 원칙 등】
① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.
O
상속세 및 증여세법 시행령 제51조
【지상권 등의 평가】
② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. 다만, 당해 권리에 대하여
「소득세법 시행령」 제165조 제8항 제3호
의 규정에 의한 가액이 있는 경우에는 당해 가액에 의한다. (2005. 8. 5. 단서개정)
o
상속세및증여세법 제42조
【기타이익의 증여 등】 (2003. 12. 30. 제목개정)
④ 미성년자 등 대통령령이 정하는 자가 다음 각호의 사유로 인하여 재산을 취득하고 그 재산을 취득한 날부터 5년 이내에 개발사업의 시행, 형질변경, 공유물분할, 사업의 인ㆍ허가, 주식ㆍ출자지분의 상장 및 합병 등 대통령령이 정하는 사유(이하 이 조에서 “재산가치증가사유”라 한다)로 인한 당해 재산가치의 증가에 따른 이익으로서 대통령령이 정하는 기준 이상의 이익을 얻은 경우에는 당해 이익을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 한다. (2003. 12. 30. 개정)
1. 타인으로부터 재산을 증여받은 경우 (2003. 12. 30. 개정)
2. 특수관계에 있는 자로부터 기업의 경영 등에 관하여 공표되지 아니한 내부정보를 제공받아 당해 정보와 관련한 재산을 유상으로 취득한 경우 (2003. 12. 30. 개정)
3. 특수관계에 있는 자로부터 차입한 자금 또는 특수관계에 있는 자의 재산을 담보로 차입한 자금으로 재산을 취득한 경우 (2003. 12. 30. 개정)
o
상속세 및 증여세법 시행령 제31조
의 9 【기타이익의 증여 등】
④ 법 제42조 제4항 각호외의 부분에서 “대통령령이 정하는 자”라 함은 그 직업ㆍ연령ㆍ소득ㆍ재산상태로 보아 자신의 계산으로 당해 행위를 할 수 없다고 인정되는 자를 말한다. (2003. 12. 30. 신설)
나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 서면4팀-1746,2007.5.29.
【질의】
[사실관계]
- 2005년, 같은 단지 내의 연립주택 18세대 주택건물부분을 멸실하고 같은 대지위에 건축회사에 의뢰하여 건축비 충당을 위한 일반분양하는 3세대를 포함하여 모두 21세대의 주택건물이 건축되는 절차 도중 건물 멸실된 상태에서 세대중 한세대 소유자가 연립주택 멸실된 상태인 2005.4.27.일 토지지분 67.89㎡를 아들에게 당시 개별공시지가인 ㎡당 3,020,000원으로 증여함.
- 그런데 주택멸실한 후 일반분양부분으로 인한 토지지분 9.99㎡가 감소(지분변동으로 사실상 청산금을 수령하지 않았음)되어 2005.6.22.자에 새로 분여받은 토지 57.9㎡가 2005년 토지지가가 새로 공시됨으로서 ㎡당 3.020.000원에서3,230,000원으로 증가 변동됨
- 이 건으로 인한 부수된 양도소득세는 증여받은 아들토지 지분감소분 차이 9.99㎡는 소득세법규정에 따라 양도소득세 과세대상이 되어 2005년 새로 고시된 토지가액으로 적기 신고납부함.
- 그런데 증여시점과 양도시점이 3월내에 되어 있음. 그렇다면 증여세 신고시 증여가액으로 본 증여당시 가액으로 평가한 ㎡당 3,020,000원에 대한 적정여부에서 증여당시 가액과 양도당시 가액에 차이가 있고 증여시점과 양도시점 사이가 3월 안에 든다고 볼 때,
[질문내용]
증여가액 평가액은 다음 갑설과 을설중 어느 것으로 평가하여야 하는지 여부?
(갑설)증여시점에서 증여가액을 평가함에 있어 같은 부동산에 대한 양도시기 및 양도가능성 예측 할 수 없으며, 양도가액 또는 예측할 수 없고, 그러므로 상증세법 제47조 규정에 의한 증여가액은 증여시점(증여일 현재)이어야 하므로 증여시점의 평가액으로 하여야 함
(을설)증여시점에서 증여가액을 적용하여 증여세 신고하였더라도 같은 토지의 일부가 증여시점으부터 무슨 이유이든간에 3월안에 양도가 되었다면 증여시점으로 평가되었던 증여가액은 양도가액이 새로 형성되었다면 양도당시 가액으로 증여가액을 다시 평가하여야 한다.
【회신】
「상속세 및 증여세법」제61조제5항 및 같은법 시행령 제51조제2항의 규정에 의하여 부동산을 취득할 수 있는 권리는 증여일까지 불입한 금액과 증여일 현재의 프리미엄을 합한 금액으로 평가하는 것임. 귀 질의의 경우와 같이 자녀에게 공동주택 1세대를 귀속시킬 목적으로 신축ㆍ분양 중에 있는 공동주택의 부수토지를 증여한 경우에는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 증여로 보는 것이며, 이 경우 자녀에게 귀속된 주택과 거래조건이 유사한 다른 주택의 분양가액을 평가기준일까지 불입한 금액으로 볼 수 있는 것임.
O 재산상속46014-1459,2000.12.06
재건축중인 아파트를 취득할 수 있는 권리는 상속세법및
증여세법 제61조 제5항
및 같은법시행령 제51조 제2항의 규정에 의하여 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가하는 것임. 귀 질의와 같이 재건축아파트 조합원으로서 아파트를 분양받을 권리를 증여하는 경우에
“평가기준일까지 불입한 금액”은 조합원으로서 출자한 토지 및 건물의 평가금액과 평가기준일까지 부담금 중 불입한 계약금과 중도금 등을 합한 금액이 되는 것이며
, 평가기준일까지 이주비로 대여받은 금액과 평가기준일까지 발생한 이자 중 미지급금액을 합한 금액을 수증자가 인수하는 경우에는 당해 금액은 채무로서 공제되는 것임.