양도소득 부당행위계산시 협회등록법인 주식의 시가 산정

1세대2주택 이상 중과 규정을 적용함에 있어 공동으로 재차상속 받은 경우 당해주택의 소유여부는 당초와 재차 상속받은 지분을 합하여 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하는 것임

[회신] 아버지의 사망으로 어머니(3/7)와 자식 2명(각 2/7)이 공동으로 1주택(A주택)을 상속받은 이후 어머니가 사망하여 A주택의 어머니 상속지분(3/7)을 자식 2명이 공동(각 1/2)으로 상속받은 경우 「소득세법 시행령」 제167조의3 제2항 제2호 규정을 적용함에 있어 A주택은 아버지와 어머니로부터 상속받은 지분을 합한 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택 수를 계산하는 것이며, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 동법 동령 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것입니다 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 1997년 아버지의 사망으로 아버지소유 단독주택(서울소재)을 어머니(3/7), 큰아들(2/7), 작은아들(2/7)이 공동으로 상속받음. - 2002년 4월 큰아들과 작은아들이 각자 용인에 소재하는 아파트를 취득함 - 2003년 5월 어머니께서 용인에 소재하는 아파트를 새로 취득함 - 2003년 9월 어머니의 사망으로 당초 서울에 있던 공동상속주택의 어머니지분(3/7)과 용인에 있는 어머니소유 아파트를 큰아들(1/2), 작은아들(1/2)이 공동으로 상속받음 - 상속개시당시 어머니, 큰아들,작은아들 각각 별도세대였고, 기준시가는 모든주택이 1억원을 초과함 ○ 질의내용 - 위와같은 경우 공동상속주택2채 및 일반주택의 양도에 대한 세율 및 비과세 적용은 어떻게 되는지? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 3. 대통령령이 정하는 1세대1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및「택지개발촉진법」제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】 ② 상속받은 주택(피상속인이 상속개시당시 2 이상의 주택을 소유한 경우에는 다음 각호의 순위에 따른 1주택을 말한다)과 그밖의 주택(이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (2002.12.30. 개정) 1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2 이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택 4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2 이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택) ③ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택(상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말한다) 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우는 그러하지 아니하며 이 경우 상속지분이 가장 큰 상속인이 2인 이상인 때에는 그 2인 이상의 자 중 다음 각호의 순서에 따라 당해 각호에 해당하는 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (95.12.30. 개정) 1. 당해 주택에 거주하는 자 2. 호주승계인 3. 최연장자 ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2. 19. 개정) 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항 ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2. 19. 개정) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003. 12. 30. 신설) 7. 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한한다) (2003. 12. 30. 신설) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다. (2003. 12. 30. 신설) 1. 다가구주택 : 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다. (2003. 12. 30. 신설) 2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2003. 12. 30. 신설) 3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다. (2003. 12. 30. 신설) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-3492, 2006.10.24 【제목】 공동상속주택외의 다른 주택 양도에 대한 1세대1주택 비과세 여부판정시, 상속개시일을 기준으로 공동상속주택의 소유자를 판정하며, 상속개시일 이후 증여 등으로 추가 취득하는 지분과는 무관함 【질의】 (질의요지(쟁점)) - 1주택(A)을 소유하고 있던 피상속인(부친)으로부터 상속개시 당시 동일세대원으로서 주택(A)을 공동상속받아 소수지분자(4/22 지분)에 해당하는 상속인이 다른 소수지분 상속인의 지분을 매매로 취득(12/22 지분)하여 보유한 상태에서 상속지분이 가장 큰 모친(6/22 지분)이 사망하여 모친 지분을 별도 세대원으로서 상속받아 단독소유의 주택(A)이 되었음. - 이 경우 주택(A) 외의 다른 주택(B)을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제155조 제2항 및 제3항 규정에 의하여 상속주택 특례 규정을 적용받아 주택(B)가 소득세법 시행령 제154조 제1항 요건에 충족되는 경우 1세대 1주택 비과세가 적용되는지 여부 【회신】 귀 질의의 경우 기질의 회신문(서면4팀-173, 2006.2.1. ; 서일46014-11127, 2002.8.29.)을 참고하기 바람. ○ 서면4팀-173, 2006.02.01 【회신】 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 의 규정을 적용함에 있어서 공동상속받은 1주택의 상속지분이 가장 큰 상속인이 상속개시일 이후 다른 상속인의 지분을 매매 또는 증여에 의해 취득하고 당해 공동상속주택 외의 1주택을 양도하는 때에는 동법 시행령 제155조 제3항의 규정에 의하여 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니하는 것임. ○ 서일46014-11127, 2002.08.29 【질의】 1. 1969. 10. 28 친정아버지의 사망으로 공동으로 단독주택을 상속받음. (지분내역 : 친정어머니 : 1/7, 장남인 오빠 : 2/7, 장녀인 본인 : 1/7, 차녀인 여동생 : 1/7, 차남인 남동생 : 2/7) 2. 상기 단독주택의 노후로 1990. 11. 27 허물고 2층짜리 다가구용단독주택으로 재건축함.(지분비율 : 1/5씩 동일비율) : 현재 친정어머니 거주 3. 1996. 12. 20 본인의 남편명의로 31평형 아파트 매입하여 2002년 7월 현재 이 아파트를 매도하고자 함. 이 경우 1세대1주택으로 비과세 해당여부 【회신】 공동상속주택 외의 다른 주택 양도에 대한 1세대1주택의 비과세 여부 판정시 당해 공동상속주택은 소득세법시행령 제155조 제3항 의 규정에 따라 그 소유자를 판정하는 것이며 상속개시일 이후 다른 상속인의 지분을 일부 증여 등으로 취득하여 당초 공동상속지분이 변경된다 하더라도 증여 등으로 추가 취득하는 지분을 새로운 주택의 취득으로 보지 않는 것이며, 공동상속주택의 소유자 판정은 상속개시일을 기준으로 판정하는 것임. ○ 서면4팀-1570, 2006.06.02 【질의】 (내용) ｏ 상속인 : 아들, 딸A(장녀), 딸B(차녀), 딸C(막내), 상속개시당시 별도세대 구성 ｏ 상속재산 : 서울 소재 빌라 3채(12년간 모친 소유, 거주 사실없음.) ｏ 상속인 주택 보유현황 - 아들 : 서울 소재 아파트 1채(약 7년간 임대중) - 딸A(장녀) : 세대원 중 보유 주택 없음. - 딸B(차녀) : 남편 명의 1채, 남편 명의 분양권(2006.6월 준공예정) - 딸C(막내) : 남편 명의 1채, 남편 명의 분양권(2006.6월 준공예정) ｏ 상속재산분할 내용 - 2채는 아들에게 상속 - 1채는 딸A(장녀) 1／4, 딸B(차녀) 1／4, 딸C(막내) 2／4 지분으로 상속 (질의) - 위 상속받은 주택과 관련한 양도소득세 비과세 특례사항은 【회신】 1. 상속개시 당시 별도세대인 피상속인으로부터 상속받은 주택(피상속인이 상속개시당시 2이상의 주택을 소유한 경우에는 소득세법 시행령 제155조 제2항 의 선순위 1주택에 한한다)과 그 밖의 주택(이하 “일반주택”라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는것으로 보아 1세대 1주택의 비과세를 판정하는 것이며, 당해 상속주택을 먼저 양도하는 경우에는 1세대2주택자에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것임. 2. 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택외의 다른 주택을 양도하는 때에는 당해 공동상속주택은 당해 거주자의 주택으로 보지 아니하나 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니한 것임. ○ 서면4팀-3158, 2006.09.14 【질의】 (내용) - 서울 및 용인시 지역에 소재하는 A, B주택을 소유하고 있음. - 2006년 8월 용인시 지역에 소재하는 C주택을 피상속인의 자녀 4명이 1/4지분씩 공동상속 받았으며, 상속인 중 처남이 C주택에 거주하고 있음. (질의) - C주택을 상속일로부터 5년 이내에 양도하는 경우 양도소득세의 중과세율(60％)이 적용 되는지 여부 - A, B주택 중 1주택을 양도하는 경우 1세대 3주택 양도소득세의 중과세율(60％)이 적용되는지 여부 - A, B주택을 2006년에 양도하는 경우와 2007년 이후에 양도하는 경우 세율 및 양도가액 산정시 어떤 차이가 있는지 여부 【회신】 1. 1세대 3주택으로 인한 장기보유특별공제가 배제되고 양도소득세의 중과세율(60％)이 적용되는 주택의 범위를 규정한 「소득세법 시행령」 제167조 의 3 제1항의 규정을 적용함에 있어서 공동상속주택의 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 같은령 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 보는 것이며, 양도하는 주택의 같은령 제155조 제2항의 규정에 해당하는 상속주택으로서 상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에는 양도소득세의 중과세율(60％)이 적용되지 않음. 2. 2주택을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제가 배제되고 양도소득세의 중과세율(50％)이 적용되는 「소득세법」 제95조 제2항 및 같은법 제104조 제1항 제2호의 5 규정은 2007.1.1. 이후 양도하는 주택부터 적용되는 것임. ○ 서면4팀-3073, 2006.09.06 【질의】 (내용) - 기존에 과천에 2주택을 소유한 세대가 2006.4월 과천의 1주택을 상속받음. (질의) - 위의 경우 3주택 중 상속받은 주택을 먼저 양도하는 경우에 중과세율 적용여부 - 3주택 중 기존의 일반주택을 먼저 2006.12.31. 이전에 양도하는 경우 중과세율 및 장기보유특별공제 적용여부 【회신】 「소득세법 시행령」 제155조 제2항 의 규정에 해당하는 상속주택으로서 상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택을 양도하는 경우에는 「소득세법」 제104조 제1항 제2의 3 규정에 의한 1세대 3주택 이상의 양도소득세의 중과세율(양도소득과세표준의 60％)을 적용하지 않으나 상속주택외의 다른 일반주택을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하는 것임.