다른 주택 양도일 현재 재건축대상 주택이 사실상 주거용으로 이용되고 있는 경우에는 1세대 2주택에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것임
전 문
[회신]
「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정 및 동법시행령 제155조 제1항의 규정에 의한 일시적 1세대 2주택의 비과세 특례는 동법시행령 제162조 규정에 의한 “양도일(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날) 현재”를 기준으로 판단하는 것으로써,
1세대 2주택에 해당하는 자가 그 중 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 상태(사실상 주택으로 이용불가능한 상태 포함)에서 「소득세법 시행령」 제154조 제1항에서 규정한 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 다른 주택을 재건축 주택의 완성일 전에 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세되는 것이나,
다른 주택 양도일 현재 재건축대상 주택이 사실상 주거용으로 이용되고 있는 경우에는 1세대 2주택에 해당하여 양도소득세가 과세되는 것입니다. 이에 해당하는지는 사실확인하여 판단할 사항입니다.
「소득세법 시행령」제162조의2 제5항(3주택 이상의 실가과세) 및 동법시행령 제155조 제1항(일시적 2주택 비과세)의 규정을 적용함에 있어 동일자에 다른 1주택을 취득하면서 기존 1주택을 양도한 경우에는 기존 1주택을 양도한 후 다른 1주택을 취득한 것으로 보아 해당 조항을 적용하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| (주택보유현황) - A주택 : 현재 매도계약한 주택(경기도 ○○시 소재 아파트 54평, 1996.11.7.부터 거주) - B주택 : 매도예정주택(수원시 ○○구 ○○동 주공아파트 20평, 2001.7.5.취득, 2005.4.6 재건축 사업시행인가가 남, 현재 85% 이주를 마치고 시공사 선정중임) - C주택 : 매입계약한 주택(서울 소재 아파트) 현재 1세대2주택자(A와 B주택)로서 서울로 이사하기 위해 9년여 동안 거주한 A주택을 먼저 매도한 후 이어 B주택을 매도할 예정임. 양도소득세를 자세히 알고 난 후 등기이전날짜를 정하고자 함 (질의1) 멸실신고 이전인 B주택은 아직 주택이므로 현재 상태에서 B주택 멸실신고전에 A주택의 매도등기이전이 이루어질 경우 양도소득세가 과세되는지 (질의2) A주택을 이전한 후 다음날 B주택을 등기이전하면 비과세되는지 (질의3) 동일날짜에 A주택의 등기이전과 C주택의 등기이전을 마친후에 다음날 또는 다음주에 B주택을 등기이전할 경우에 B주택은 비과세되는지 아니면 일시적 2주택으로 1년이내에만 B주택을 양도하면 비과세가 가능한 것인지 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2002. 12. 18 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것( 서울특별시 , 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당일산평촌산본중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것 )을 말한다. (2003. 12. 30. 개정) (단서 생략) ○ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. ○ 소득세법시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002. 12. 30 제목개정) ① 법 제89조 제3호에서 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2002. 12. 30 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002. 12. 30 개정) ③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. (2002. 12. 30 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-382,2005.3.14 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정 및 같은법 시행령 제155조 제1항의 규정에 의한 일시적 1세대 2주택의 비과세특례는 같은법 시행령 제162조 규정에 따른 "양도일(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날) 현재"를 기준으로 판단하는 것으로서 원칙적으로 2주택을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우 먼저 양도하는 1주택은 양도소득세가 과세되는 것이고, 나중에 양도하는 1주택에 대하여는 3년이상 보유(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상;2004.1.1이후 최초로 양도하는 분부터 적용)한 경우에 양도소득세가 비과세되는 것임 ○ 서면4팀-420, 2005.3.22 소득세법시행령 제155조 제1항 의 규정을 적용함에 있어 양도시점을 기준으로 일시적인 2주택의 비과세특례 대상여부를 판정하는 것으로, 3주택을 소유하던 1세대가 1주택을 먼저 처분하고 나머지 2주택중 새로운 주택의 취득 일로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도함에 있어 양도하는 주택이 소득세법시행령 제154조 제1항 의 규정에 의한 비과세요건을 충족한 경우 양도소득세는 비과세됨 ○ 재일46014-1853,1997.07.30 1세대2주택에 해당하는 자가 그 중 1주택이 주택건설촉진법 규정에 의한 재건축사업의 시행으로 철거된 상태에서 소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대1주택 요건을 갖춘 나머지 1주택을 양도하는 경우에는 철거된 주택의 멸실등기 여부에 불구하고 양도소득세가 과세되지 아니하는 것임 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1924,2004.11.29 1세대 2주택에 해당하던 자가 그 중 하나의 주택이 도시및주거환경정비법에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 상태에서 재개발 또는 재건축의 완성일 전에 나머지 주택을 양도하고자 하는 경우 양도하고자 하는 주택이 소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하면 양도소득세를 비과세받을 수 있는 것임. 다만, 이 경우에도 양도하고자 하는 주택이 소득세법시행령 제156조 의 고가주택에 해당하는 경우에는 소득세법 제95조 제3항 의 규정에 따라 양도차익을 산정하여 양도소득세가 과세되는 것임 ○ 서면4팀-1776,2004.11.2 1세대 2주택에 해당하는 자가 그 중 1주택이 주택건설촉진법에 의한 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 상태(사실상 주택으로 이용불가능한 상태 포함)에서 소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조 제1항에서 규정한 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 다른 주택을 양도하는 경우에는 다른 주택은 1세대 1주택 비과세대상에 해당하나, 다른 주택 양도일 현재 재건축대상 아파트가 사실상 주거용으로 이용되고 있는 경우에는 양도소득세가 과세되는 것임. 이에 해당하는지는 사실판단하여 적용하는 것임 ○ 서면4팀-1697,2004.10.22 소득세법시행령 제162조의2 제5항 및 동법시행령 제155조 제1항의 규정을 적용함에 있어 동일자에 다른 1주택을 취득하면서 기존 1주택을 양도한 경우에는 기존 1주택 양도한 후 다른 1주택을 취득한 것으로 보아 해당 조항을 적용하는 것임 |