승계조합원이 추가로 청산금을 납부하는 경우로서 새로 취득한 아파트의 부수토지가 종전 아파트의 부수토지 보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지의 취득시기는 추가납부한 청산금의 잔금일임
전 문
[회신]
재개발사업이 시행되어 주택이 철거된 후에 재개발조합원으로부터 조합원 지분(이하 “입주권”이라 한다) 양수한 자가 재건축으로 새로운 아파트를 취득하면서 추가로 청산금을 납부하는 경우로서 새로 취득한 아파트의 부수토지가 종전 아파트의 부수토지 보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지의 취득시기는 추가납부한 청산금의 잔금을 청산한 날이며,
새로 취득한 아파트의 건물면적이 종전 아파트의 건물면적보다 증가한 경우 그 증가된 건물면적의 취득시기는 사용검사필증교부일입니다. 다만, 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일을 취득시기로 보는 것입니다.
재건축․재개발사업시행 중에 입주권을 취득하여 재건축주택 완공 후 준공일부터 1년을 초과하여 양도하는 기준시가 과세대상 재건축주택의 양도차익은 소득세법시행령 제166조 제5항의 계산산식에 의하여 산출하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 재개발사업이 시행되어 주택이 철거 된 후에 재개발조합원으로부터 조합원 지분을 양수한 자가 취득하는 재개발아파트의 취득시기를 판정함에 있어, 관리처분인가내용에 따른 청산금을 추가로 납부하는 경우에 신축아파트의 취득시기에 대한 귀청의 회신은 1) 청산금을 추가로 납부한 부분에 대한 건물의 취득시기는 사용검사필증교부일이고 2) 청산금을 추가로 납부한 부분에 대한 건물의 부수토지의 취득시기는 추가납부한 청산금이 잔금을 납부한 날이다 라고 하였습니다. (질의1) 건물의 부수토지의 개념이 대지권을 뜻하는 것인지요 (질의2) 만약 건물의 부수토지가 대지권을 뜻한다면 새로 취득하는 신축재개발아파트의 부속토지(대지권)면적이 원조합원으로 승계받은 철거된 종전주택의 부수토지의 면적보다 적을 경우에도 청산금의 잔금을 납부한 날이 건물의 부수토지의 취득시기가 되는지요 (질의3) 예를 들어서 사용검사필증교부일보다 늦게 청산금중 잔금을 납부한 조합원이 아파트를 다음과 같이 양도한 경우 새로 취득하는 신축재개발 아파트의 부수토지(대지권)의 면적이 원조합원으로부터 승계받은 철거된 종전주택의 부수토지 면적보다 적을 경우 - 사용검사필증교부일 : 2004.6.15 - 청산금중 잔금 납부일 : 2004.7.15 - 아파트 양도일 : 2005.6.30 이 경우에 양도가액을 실제거래가액으로 해야하는지요? 아니면 기준시가로 시고할 수 가 있는지요 (질의4) 청산금을 추가로 납부한 부분의 뜻은 무엇인지요? 조합원의 경우 조합원 분양가액에서 종전자산에 대한 권리가액을 차감한 금액을 청산금으로 납부하는데. 이 납부해야할 청산금중 건물 부분과 대지권부분을 뜻하는지요? (건물부분과 대지권부분으로 청산금이 구분되질 않거든요) 아니면 청산금을 추가로 납부하는 조합원이 재개발신축아파트를 취득하는 경우를 뜻하는 것인지요 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정) 4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (1999. 12. 28 개정) ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-1584,1996.07.03 1. 현행의 소득세법상 도시재개발법에 의한 재개발사업이 시행되어 주택이 철거된 후에 재개발조합원으로부터 조합원 지분을 양수한 자가 취득하는 재개발주택의 취득시기를 판정함에 있어서, 관리처분 인가내용에 따른 청산금을 추가로 부담하지 아니한 부분에 대한 건물과 그 부수토지의 취득시기는 당초 조합원지분을 양수할 때의 잔금청산일이 취득시기이고, |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 2. 청산금을 추가로 납부한 부분에 대한 건물의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항제4호 규정에 따라서 사용검사필증 교부일이나, 사용검사 전에 사용승인을 얻은 경우에는 그 사용승인일이 취득시기며, 3. 청산금을 추가로 납부한 부분에 대한 건물의 부수토지의 취득시기는 추가납부한 청산금의잔금을 청산한 날임 4. 위 "1"과 "3"의 경우로서 잔금청산일 전에 소유권이전등기를 먼저 한 경우에는 그 등기접수일을 취득시기로 보는 것임 ○ 재일46014-1729,1997.07.16 재건축으로 새로운 아파트를 취득하면서 추가로 청산금을 납부하는 경우로서 새로 취득한 아파트의 부수토지가 종전 아파트의 부수토지 보다 증가한 경우 그 증가된 부수토지 는 당해 재건축사업에 의하여 취득하는 아파트의 사용검사필증교부일(사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)로부터 3년 보유기간을 기산하는 것임 |