재건축주택의 1세대 1주택의 비과세를 판정함에 있어서 멸실이란 공부상 등기여부에 불구하고 당해 주택이 실질적으로 철거되어 소멸된 상태를 말하는 것이며, 보유기간의 계산은 당초주택의 보유기간 및 재건축 공사기간, 재건축한 주택의 보유기간을 통산하는 것임
전 문
[회신]
1세대 1주택의 비과세를 판정함에 있어서 보유하던 주택이 주택재건축사업의 시행으로 동 주택이 멸실된 후부터는 이를 주택으로 보지 아니하는 것으로, 이 경우 멸실이란 공부상 등기여부에 불구하고 당해 주택이 실질적으로 철거되어 소멸된 상태를 말하는 것으로 이에 해당하는지의 여부는 사실확인하여 판단할 사항입니다.
자산의 양도차익을 산정함에 있어 적용할 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이나, 당해 자산이 「소득세법」 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의하는 것입니다.
양도소득세의 세율은 「소득세법」 제104조에서 규정하는 바와 같으며 자산의 양도 또는 취득시기는 같은법 시행령 제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날(대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)이 되는 것이나 다만, 재건축 아파트의 취득시기는 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것입니다.
「소득세법 시행령」 제154조 제1항에 규정된 1세대 1주택의 비과세 판정시 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축주택의 경우 보유기간을 계산함에 있어서는 당초 주택의 보유기간 및 재건축 공사기간, 재건축한 주택의 보유기간을 통산하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| (사실관계) 1. 주택의 보유현황 ① 서울 ○○동 아파트(34평형) : 1991.11월 취득후 현재까지약 13년간 거주 중이며 2005.5.16 재건축 사업시행의 인가를 받음 ② 서울 ○○동 조합원 입주권 : 1992.2월 구입후 재건축 사업으로 2003년 철거후 신축 중으로 2006.5월 말경 입주예정임(재건축조합의 조합원) ③ 경기 ○○시 ○○동 아파트(55평형) : 1991.9월 분양받아 13년간 보유 ④ 서울 ○○동 단독주택 : 1988.8월 구입 (2005.5월 초 재개발지구 지정받음) ⑤ 서울 ○○동 점포 : 1986년 구입 (2005.5월 초 재개발지구 지정받음) 2. 위와 같이 1세대 3주택에 해당하여 양도소득세의 중과세율 적용대상임 (질의사항) 1. 이 경우 현재 거주하고 있는 재건축 대상 아파트의 멸실시점은 언제인지 2. ①번 주택이 멸실되고 ②번 주택이 완성되기 전 2주택 상태에서 ③번 또는 ④번 주택을 양도하는 경우 1) 양도차익 산정방법 2) 양도소득세율 3) 양도시기 3. 현재 신축 중인 재건축아파트(②번 주택)의 취득시기 4. ③번 및 ④번 주택을 모두 처분하고 ①번 주택이 멸실된 상태(무주택 상태)에서 ②번 주택이 완성되어 입주후 양도하는 경우 1세대 1주택의 요건(보유 및 거주기간 계산) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당일산평촌산본중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. ⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실도괴노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다. ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정) 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2002. 12. 18 신설) 7. 기타 당해 자산의 종류보유기간보유수거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2002. 12. 18 개정) ○ 소득세법 시행령 제162조 의 3 【지정지역 기준 등】 ① 법 제96조 제1항 제6호의 2에서 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 지역 중 건설교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 당해 지역특성 등을 감안하여 해당 지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계중앙행정기관의 장이 건설교통부장관을 경유하여 요청하는 경우를 포함한다)하는 경우로서 재정경제부장관이 제162조의 4의 규정에 의한 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역(이하 지정지역이라 한다)을 말한다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 양도소득산출세액이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004. 12. 31. 개정) 〈양도소득과세표준〉 〈세율〉 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 4천만원 이하 금액의 100분의 18 4천만원 초과 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 8천만원 이하 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2003. 12. 30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 40 2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 3. 미등기양도자산 (2003. 12. 30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 70 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-2384,1996.10.23 양도차익을 산정함에 있어 적용할 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 기준시가에 의하는 것이나 그 거래나 신고방법 등이 소득세법시행령 제166조 제4항 각호에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의하는 것임 ○ 재재산46014-63,2000.03.10 양도라 함은 소득세법 제88조 의 규정에 의하여 등기 또는 등록에 관계없이 매도 등으로 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하며, 자산의 양도 또는 취득시기는 소득세법시행령 제162조 의 규정에 의하여 매매대금을 청산한 날(대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일)이 됨 ○ 재일46014-2889,1996.12.31 1. 재건축 아파트의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 사용검사필증 교부일이 되는 것이나, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인으르 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일이 취득시기가 되는 것임 2. 그러나, 소득세법시행령 제154조 제1항 에 규정된 1세대 1주택 판정시 보유기간을 계산하는 경우에는 당초 주택의 보유기간 및 재건축공사기간, 재건축한 주택의 보유기간을 통산하는 것임 |