신축주택을 취득한 날부터 5년 경과 후 양도하는 경우

신축주택 취득일로부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감하는 것이며, “신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액”은 조세특례제한법 시행령 제40조 제1항의 규정에 의한 산출방법을 준용하여 계산하는 것임

[회신] 1. 거주자(주택건설업자 제외)가 2001. 5. 23.부터 2003. 6. 30.까지(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역의 경우 2002. 12. 31.까지)의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하고 취득한 신축주택(매매계약일 현재 입주한 사실이 없는 주택을 말하며 분양권을 구입하여 취득하는 주택은 제외)을 그 취득일로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면(5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감)하는 것이며, 감면세액의 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것입니다. 2. 위 “1”을 적용함에 있어 「조세특례제한법 시행령」 제99조의 3 제2항의 규정에 의한 “신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액”은 동법 시행령 제40조 제1항의 규정에 의한 산출방법을 준용하여 계산하는 것입니다. 3. 한편, 1세대 2주택자가 「소득세법 시행령」 제167조의 5 제1항 제2호 및 제9호에 해당하는 1주택을 양도하는 경우에는 1세대 2주택 중과세율(50％)이 적용되지 않는 것입니다. ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 <주택 소유 현황> (1) A아파트(본인 소유) - 경기도 용인시 소재 - 2002. 2. 4. 분양받아 2004. 2. 13. 잔금 납부하고 2004. 4. 26. 등기이전함 - 조세특례제한법 제99조 의 3의 특례 대상 신축주택에 해당함 (2) B아파트(남편 소유) - 경기도 성남시 소재, 1992. 9. 24. 취득 ○ 질의내용 (1) 신축주택(A 아파트)를 취득한 날부터 5년 경과 후에 양도하는 경우 감면소득금액 계산 방법 (2) 신축주택(A아파트)를 먼저 양도하는 경우 1세대 2주택 중과 여부 (3) 남편 소유의 B아파트를 먼저 양도하는 경우 1세대 2주택 중과 여부 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) ○ 소득세법 시행령 제167조 의 3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2. 19. 개정) 가. 광역시에 소속된 군 및 「지방자치법」 제3조 제3항 ㆍ제4항의 규정에 의한 읍ㆍ면 (2005. 2. 19. 개정) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률ㆍ주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003. 12. 30. 신설) 2 ~ 4. 생략 5. 「조세특례제한법」 제99조 및 제99조의 3의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택 (2005. 2. 19. 개정) 6. 이하 생략 ② 이하 생략 ○ 소득세법 시행령 제167조 의 5【양도소득세가 중과되는 1세대2주택에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 5에서 “대통령령이 정하는 1세대2주택에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 신설) 1. 제167조의 3 제1항 제1호에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 2. 제167조의 3 제1항 제2호 내지 제8호 및 제8호의 2 중 어느 하나에 해당하는 주택 (2005. 12. 31. 신설) 3 ~ 8. 생략 9. 1세대가 제1호 내지 제6호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택 (2005. 12. 31. 신설) ② 생략 ○ 조세특례제한법 제99조 의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2001. 8. 14. 제목개정) ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정) 1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (2003. 5. 29. 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. 2. 생략 ② ~ ③ 생략 ④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2000. 12. 29. 신설) ○ 조세특례제한법 시행령 제99조 의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】 (2001. 8. 14. 제목개정) ① 법 제99조의 3 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 지역”이라 함은 서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역을 말한다. (2005. 2. 19. 개정) ② 법 제99조의 3 제1항 본문의 규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다. (2000. 12. 29. 신설) ③ 이하 생략 ○ 조세특례제한법 시행령 제40조 【구조조정대상부동산의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 등】(2001. 12. 31. 제목개정) ① 법 제43조 제1항에서 “당해 구조조정대상부동산을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”이라 함은 「소득세법」 제95조 제1항 의 규정에 의한 양도소득금액 또는 「법인세법」 제99조 제1항 의 규정에 의한 양도차익(이하 이 항에서 “양도소득금액”이라 한다) 중 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다. (2005. 2. 19. 개정) ┌ 취득일부터 5년이 ┐－┌ 취득당시의 ┐ └ 되는 날의 기준시가 ┘ └ 기준시가 ┘ 양도소득금액 × ───────────────────── ┌ 양도당시의 ┐ － ┌ 취득당시의 ┐ └ 기준시가 ┘ └ 기준시가 ┘ ② 이하 생략 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면4팀-2769, 2007.09.20 1. 거주자(주택건설업자 제외)가 2001.5.23.부터 2003.6.30.까지(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역의 경우 2002.12.31.까지)의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하고 취득한 신축주택(매매계약일 현재 입주한 사실이 없는 주택을 말하며 분양권을 구입하여 취득하는 주택은 제외)을 그 취득일로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면(5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감)하는 것이며, 감면세액의 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임. 2. 위 1.의 규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택이 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 규정의 고가주택에 해당되는 경우에는 양도소득세가 감면되지 아니하는 것이며, “매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날”이라 함은 “당해 신축주택의 계약금을 완납한 날”을 말하는 것임. ○ 서면4팀-1030, 2007.03.29 【질의】 (사실관계) - 1998.6.20. 분양계약 2001.12.4. 잔금정산 후 취득하여 다음과 같이 양도하고자함. ㆍ양도가액 : 4억원, 취득가액 : 2억원, 필요경비 : 5백만원, 양도차익 : 1.95억원 (질의내용) - 「조세특례제한법」 제99조 의 신축주택을 취득후 5년 이후 양도하는 경우 취득후 5년내의 양도소득세 산출세액 및 5년 초과부분에 대한 양도소득세 산출세액 산정 방법 및 실제 산출세액을 질의함. 【회신】 1. 「조세특례제한법」 제99조 제1항 의 규정에 의한 “신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”은 동법 시행령 제40조의 규정에 의한 산출방법을 준용하여 다음의 산식에 따라 산출하는 것임. ┌ 취득일부터 5년이 ┐ _ ┌ 취득당시의 ┐ └ 되는 날의 기준시가 ┘ └ 기준시가 ┘ 양도소득금액 × ─────────────────────── ┌ 양도당시의 ┐ _ ┌ 취득당시의 ┐ └ 기준시가 ┘ └ 기준시가 ┘ 2. 양도소득금액과 「소득세법」 또는 이 법 외의 법률에서 규정하는 감면소득금액이 있는 때의 감면세액 계산은 「소득세법」 제90조 의 규정에 의하여 전체의 양도소득세 과세표준에 당해세율을 적용하여 계산한 금액이 양도소득과세표준에서 감면소득금액이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액으로 다음의 산식으로 계산하는 것임. 감면소득금액 - 양도소득기본공제 감면세액 ＝ 양도소득과세표준 × 세율 × ───────────────── 양도소득과세표준 위의 산식에서 양도소득기본공제는 감면소득금액 외의 양도소득금액에서 먼저 공제하고 남은 양도소득기본공제액임. ○ 서면4팀-1310, 2006.05.10 【질의】 (현황) 조세특례제한법 제99조 의 규정에 해당하는 신축주택(이하“A”주택이라 함)과 조세특례제한법 제99조 에 해당하지 아니하는 다른 주택(이하“B”주택이라 함)을 소유하고 있음. (질의) 위와 같은 경우에 있어서 가. 본인이 “A”주택 및 “B”주택을 보유하고 있다고 해도 1세대 2주택으로 세법상으로 인정을 받지 않는 다는 뜻으로 해석되는 것인지. 나. 만일 “B”주택을 양도하는 경우 1세대 1주택으로 인정되어 조세특례제한법 시행령 제40조 의 규정에 따른 산식에 의거 양도소득세를 납부하면 되는지. 다. 만일 반대로“B”주택을 두고“A”주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 인정되어 관련세법에 따라 양도소득세를 납부하면 되는 것인지. 【회신】 1. 생략 2. 「조세특례제한법」 제99조 에 해당하는 신축주택을 포함하여 1세대 2주택자가 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하여 계산하는 것임. 3. 1세대 2주택자가 「소득세법 시행령」 제167조 의 5 제1항 제2호 및 제9호에 해당하는 1주택을 양도하는 경우에는 같은법 제104조 제1항 제2의 5에 규정하는 세율(50％)이 적용되지 않는 것임. ○ 서면5팀-2300, 2007.08.10 【질의】 (사실관계) - 수원시 권선구 소재 A아파트(전용면적 99.88㎡)를 1996.9.2. 분양받아 1998.11.23. 잔금 납부하여 5년 거주함.(기준시가 3억1천만원, 실거래가 4억 정도) - 용인시 수지구 소재 B아파트(전용면적 125.68㎡)를 2001.10.13. 분양받아 2003.7.14. 잔금 납부하고 입주하여 현재까지 거주함.(신축주택 감면대상임, 기준시가 5억5천만원, 실거래가 7억 정도) (질의내용) 1. 2007.12.30.까지 A아파트를 양도하는 경우 양도세율 2. 2008년 이후 A아파트를 양도하는 경우 양도세율 3. 2008년 이후 B아파트를 양도하는 경우 양도세율 4. 2008년 이후 B아파트를 5년이 지나 양도하는 경우 6억이 초과하는 금액에 대한 양도세율(2주택일 경우) 【회신】 1. 생략 2. 1세대 2주택자가 「소득세법 시행령」 제167조 의 5 제1항 제2호 및 제9호에 해당하는 1주택을 양도하는 경우에는 같은법 제104조 제1항 제2호의 5에 규정하는 세율(50％)이 적용되지 않는 것임.