재건축아파트 입주권에 대한 장기보유특별공제율 적용시 기준면적 미만 고가주택의 판정은 조합원이 당해 조합에 제공한 기존주택의 면적을 기준으로 판정하는 것임
전 문
[회신]
2003. 1. 1. 이후 양도하는 재건축아파트 입주권으로서 당해 자산이 현행 소득세법시행령 제155조 제16항에서 규정하는 비과세요건을 충족하면서 그 실지양도가액이 6억원을 초과하는 때에는 당해 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제는 소득세법 제95조 제3항, 동법시행령 제166조의 규정에 따라 산정하는 것이며,
장기보유특별공제율 적용시 「소득세법」 제95조 제2항에서 규정하는 기준면적 미만의 판정은 조합원이 당해 조합에 제공한 기존주택의 면적을 기준으로 판정하는 것입니다.
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존주택과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주권을 2001. 1. 1. 이후 양도하는 경우, 당해 입주권의 양도차익은 「소득세법시행령」제166조 제1항에 의거 기존부동산의 양도차익과 입주권프리미엄으로 구분하여 산정한 후 합산한 가액으로 하는 것입니다. 이 경우 장기보유특별공제는 부동산의 보유기간에 따라 기존부동산의 양도차익에서만 공제할 수 있는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| (사실관계) - 서울 ㅇㅇ동 ㅇㅇ 2단지 25평 아파트를 1986.4.2. 취득하여 2005.4.20. 9억 3천만원에 양도함 - 1986.4월부터 2004.3월까지 거주하였으며 당해 주택외에는 주택보유사실이 없음 - 당해 아파트는 2004.12.31. 재건축 사업시행인가를 득하여 본인은 2005.2.23. 61평형을 신청하였으며 2005.5월 동호수추첨하여 2005.11월에 분양계약 체결예정임 - 2005.4월부터 이주를 시작하였음 (질의) 상기 재건축아파트 입주권 양도의 경우 1세대1주택이나 고가주택에 해당하여 양도소득세를 납부하여야 하는데 다음과 같은 의문점이 있어 질의함 1. 장기보유 특별공제 50% 공제 여부 소득세법 제95조 제2항 에서 규정하는 기준면적 미만의 판정은 조합원이 당해 조합에 제공한 기존주택의 면적(25평) 기준인지? 아니면 조합원이 조합에 신청한 평형(61평) 기준인지 2. 양도차익 계산방법 소득세법 시행령 제166조 제1항 에 의거 기존아파트취득일부터 사업시행인가일 사이의 양도차익과 사업시행인가일부터 입주자 지위 양도일까지의 양도차익을 각각 계산하여 합산하는 것인지 아니면 소득세법 시행령 제155조 제16항 주택의제규정에 의한 비과세이므로 주택으로 보아 양도가액에서 기존아파트의 취득가액을 차감하여 양도차익을 계산하는 것인지 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것( 서울특별시 , 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당일산평촌산본중동 신도시지역에 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것 )을 말한다. (2003. 12. 30. 개정) ○ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 (16) 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다. (2005. 2. 19. 개정) ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 양도가액이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 양도차익이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22 개정) ② 제1항에서 장기보유특별공제액이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산( 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. (2003. 12. 30. 개정) 1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 (1994. 12. 22 개정) 양도차익의 100분의 10 2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 (2002. 12. 18 개 양도차익의 100분의 15[제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)으로서 대통령령이 정하는 면적기준 미만인 주택(이하 이 항에서 기준면적 미만 고가주택이라 한다)에 해당하는 경우에는 100분의 25] |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 (2002. 12. 18 개정) 양도차익의 100분의 30[기준면적 미만 고가주택에 해당하는 경우에는 100분의 50] ③ 제89조 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2002. 12. 18 개정) ○ 소득세법시행령 제159조 의 2 【기준면적 미만 고가주택】 법 제95조 제2항 제2호에서 대통령령이 정하는 면적기준 미만인 주택이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택을 말한다. (2002. 12. 30 신설) 1. 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함한다)이 264제곱미터 미만이고 주택에 부수되는 토지의 연면적이 495제곱미터 미만인 주택 (2002. 12. 30 신설) 2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실 부분의 면적을 포함한다)이 149제곱미터 미만인 주택 (2002. 12. 30 신설) ○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다. (2005. 2. 19. 개정) 1. 청산금을 납부한 경우 (2001. 12. 31 개정) ［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액＋납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비］ 2. 청산금을 지급받은 경우 (2001. 12. 31 개정) ［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비］ 2. 청산금을 지급받은 경우 (2001. 12. 31 개정) ［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비)×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 지급받은 청산금)÷ 기존건물과 그 부수토지의 평가액］ |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-907,2004.6.21 2003.1.1이후 양도하는 재건축아파트 입주권으로서 당해 자산이 현행 소득세법시행령 제155조 제16항 에서 규정하는 비과세요건을 충족하면서 그 실지양도가액이 6억원을 초과하는 때에는 당해 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제는 소득세법 제95조 제3항 , 동법시행령 제166조의 규정에 따라 산정하는 것이며, 장기보유특별공제율 적용시 소득세법 제95조 제2항 에서 규정하는 기준면적 미만의 판정은 조합원이 당해 조합에 제공한 기존주택의 면적을 기준으로 판정하는 것임 ○ 재산46014-163,2001.02.14 도시재개발법에 의한 재개발조합 또는 주택건설촉진법에 의한 재건축조합의 조합원이 당해 조합에 기존주택과 부수토지를 제공하고 취득한 입주권을 2001. 1. 1 이후 양도하는 경우, 당해 입주권의 양도차익은 소득세법시행령 제166조 제1항 에 의거 기존부동산의 양도차익과 입주권프리미엄으로 구분하여 산정한 후 합산한 가액으로 하는 것임. 이 경우 장기보유특별공제는 부동산의 보유기간에 따라 기존부동산의 양도차익에서 공제할 수 있는 것임 |