전 문
[회신]
「상속세 및 증여세법」제47조 제1항ㆍ제3항 단서의 규정에 의하여 부모로부터 자녀가 증여받은 당해 재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 같은 법 시행령 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무상당액에 대하여는 「소득세법」제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것입니다.
부담부증여(「상속세 및 증여세법」제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보아 양도소득세가 과세되며 당해 자산의 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 「소득세법」제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산하는 것입니다.
| [ 회 신 ] |
| 이때 부담부 증여로 이전된 자산이 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 경우에는 「소득세법 시행령」제160조 제1항 제1호에서 규정한 산식에 따라 양도로 보는 채무액에 상당하는 과세대상 양도차익을 산정하는 것이며, 동 산식에서 「소득세법」제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익은 「소득세법 시행령」제159조 규정에 의해 산정한 양도로 보는 양도가액 및 취득가액 등을 적용하여 계산하고, 양도가액은 [채무액×(전체증여가액÷채무액)]을 적용하는 것입니다. |
| 1. 질의내용 요약 |
| ［사실관계］ 부모가 현재 거주하고 있는 아파트를 담보로 은행에서 대출받아 변두리 저렴한 지역에 거주를 하고 당해 아파트는 아들에게 증여하려고 함. 증여예정인 아파트의 시세는 850백만원정도, 은행담보대출 예정금액 650백만원, 아들이 현재 보유하고 있는 현금 1억원정도, 부모와 자녀가 같이 13년간 거주하였으나, 증여일 이후 수증자인 아들이 거주한 적 없음. 아들은 부모와 독립하여 거주하고 있고 연간 소득은 4,500만원정도이며, 은행담보대출금 650백만원을 수증자인 아들이 증여받으면서 인수할 계획임. ［질의내용］ 1) 아들이 증여받으면서 은행담보 대출금을 인수하는 경우 부담부증여 해당여부 2) 증여자가 부담하여야 하는 양도소득세는 어떻게 되는지요? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 상속세 및 증여세법 제47조 【증여세과세가액】 ① 증여세과세가액은 증여일 현재 이 법의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액[제40조 제1항 제2호, 제41조의 3, 제41조의 5, 제42조 제4항의 규정에 의한 증여재산(이하 “합산배제증여재산”이라 한다)의 가액을 제외한다]에서 당해 증여재산에 담보된 채무(당해 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령이 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다. (2003. 12.30. 개정) ② 당해 증여일전 10년 이내에 동일인(증여자가 직계존속인 경우에는 그 직계존속의 배우자를 포함한다)으로부터 받은 증여재산가액의 합계액이 1천만원 이상인 경우에는 그 가액을 증여세과세가액에 가산한다. 다만, 합산배제증여재산의 경우에는 그러하지 아니하다. (2003.12.30. 단서신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여(제44조의 규정에 의하여 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 당해 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다. ○ 상속세 및 증여세법시행령 제36조 【증여세 과세가액에서 공제되는 채무】 ① 법 제47조 제1항에서 “대통령령이 정하는 채무”라 함은 증여자가 당해 재산을 타인에게 임대한 경우의 당해 임대보증금을 말한다. (2002.12.30. 개정) ② 법 제47조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우”라 함은 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증되는 경우를 말한다. (2002.12.30. 개정) ○ 상속세 및 증여세법시행령 제10조 【채무의 입증방법등】 ① 법 제14조 제4항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것”이라 함은 상속개시당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1에 의하여 입증되는 것을 말한다. 1. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류 2. 제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류 ② 제1항 제1호 및 법 제15조 제2항의 규정에 의한 금융기관은 「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 제2조 제1호 에 규정된 금융기관으로 한다. (2005. 8. 5. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】 ① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여( 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (2003.12.30. 개정) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005.12.31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005.12.31. 개정) 1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005.12.31. 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2005.12.31. 개정) 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (2005.12.31. 개정) 4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2005.12.31. 개정) 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12.31. 개정) 8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005.12.31. 개정) 9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005.12.31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005.12.31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정 ○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】 ① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (1994. 12.22. 개정) ○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】 (2002. 12.30. 제목개정) ① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2002.12.30. 개정) 1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002.12.30. 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ───────── 양도가액 2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002.12.30. 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ───────── 양도가액 ○ 소득세법시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다. ○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002.12.30. 제목개정) ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002.12.30. 개정) ③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. (2002.12.30. 개정) ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액. 감정가액 등을 포함한다)으로 하면 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의한 가액등을 포함)에 의하고 양도가액을 기준시가로 하면 취득가액도 기준시가에 의한다. ○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ⑨ 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액에 의한다. (2000.12.29. 단서신설) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1131, 2005.07.05. 「상속세 및 증여세법」제47조 제1항ㆍ제3항 단서의 규정에 의하여 부모로부터 자녀가 증여받은 당해 재산에 담보된 증여자의 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무상당액에 대하여는 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임. 귀 질의의 경우 약정서 등에 채무인수내용을 기재하지 아니하였더라도 사실상 자녀가 부모의 채무를 인수한 때에는 그 채무액을 증여재산가액에서 차감하는 것이며, 이제 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항임. ○ 서면4팀-1543, 2004.09.30. 상속세및증여세법 제47조 제1항 의 규정에 의하여 증여세과세가액은 증여일 현재 증여재산가액의 합계액에서 당해 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 하는 것이며, 직계존비속간 부담부증여에 있어서는 수증자가 인수한 채무를 공제하되 당해 채무는 같은법시행령 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증되는 경우에 한하는 것임. 귀 질의의 경우 임대차계약이 체결된 토지와 건물 중 건물만을 증여받으면서 임대보증금 전액을 수증자가 인수한 사실이 동항 각호의 1의 규정에 의하여 입증되는 경우에는 상속세및증여세법 제47조 제3항 단서의 규정에 의하여 당해 임대보증금은 증여재산가액에서 공제할 수 있는 것이나 수증자가 인수한 임대보증금에 상당하는 부분은 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 재재산46014-37, 2002.02.15. 1. 증여세 과세가액은 증여재산가액의 합계액에서 당해 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 하는 것이며 직계존비속간 부담부증여에 있어서는 수증자가 인수한 채무를 공제하되 당해 채무는 상속세 및 증여세법시행령 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증되는 경우에 한하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 2. 귀 질의의 경우 근저당권이 설정된 부의 재산 중 일부를 증여받으면서 부의 채무를 인수한 경우로서 동항 각호의 1의 규정에 의하여 부의 채무를 자가 인수하였음이 입증되는 경우에는 상속세 및 증여세법 제47조 제3항 단서의 규정에 의하여 인수한 채무액을 증여재산가액에서 공제할 수 있는 것이나 자가 인수한 채무액에 상당하는 부분은 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임. ○ 서면4팀 -1526, 2004.09.24. 【제목】 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택을 부담부증여한 경우 양도소득세 과세방법 【질의】 (사례) 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 주택으로서 자녀에게 부담부증여한 경우 - 증여가액 : 10억 - 채무액 : 4억 - 취득 시 기준시가 : 5억 - 양도 시 기준시가 : 10억 (조회의견) 〈갑설〉 양도 실지거래가액이 6억원을 초과하는 주택을 고가주택으로 규정하고 있으므로 부담부증여 시에는 실지거래가액이 존재하지 아니하므로 전액 비과세하여야 함. 〈을설〉 비록 거래 상대방과 실제 거래한 가액은 존재하지 아니하나, 증여 부동산의 전체 평가액이 6억원을 초과하므로 고가주택으로 보아 부담부증여부분에 대하여 양도소득세를 과세하여야 한다. 이 경우 양도소득세액 계산은 당해 채무액을 양도가액으로 하고 취득가액은 환산가액에 의하여 양도차익을 계산하여 산출된 양도차익에 소득세법시행령 제160조 의 계산산식에 대입하여 계산함. 〈병설〉 새로운 기준을 정하여 그 기준에 따라 계산함. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 소득세법시행령 제156조 제1항 에서 규정한 고가주택의 판정은 1주택(그 부수토지를 포함한다. 이하 같다) 전체이전, 그 일부이전, 부담부 증여이전 등 이전방식에 관계없이 1주택의 전체가액이 6억원을 초과하면 고가주택에 해당하는 것으로, 사례와 같이 1주택을 부담부증여(전체 증여가액 10억원, 채무액 4억원, 순수증여가액 6억원)로 이전하면서 증여자의 채무액을 수증자가 인수하는 경우에는 [채무액×(전체증여가액÷채무액)]으로 계산한 가액이 6억원을 초과한다면 이는 고가주택의 양도에 해당함. 또한, 부담부 증여로 이전된 주택이 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 경우에는 소득세법시행령 제160조 제1항 제1호 에서 규정한 산식에 따라 양도로 보는 채무액에 상당하는 과세대상 양도차익을 산정하는 것이며, 동 산식에서 『법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익』은 동법시행령 제159조 규정에 의해 산정한 양도로 보는 양도가액 및 취득가액 등을 적용하여 계산하고, 『양도가액은 [채무액×(전체증여가액÷채무액)]을 적용』하는 것임. ○ 서면4팀 -1577, 2005.09.01. 【제목】 부담부증여 시 양도가액 산정을 위한 당해재산의 가액은 증여일 현재 상속세 및 증여세법상 평가한 가액을 의미하며, 취득가액 산정을 위한 당해재산의 가액은 소득세법 제97조 제1항 제1호 의 가액을 의미함 【질의】 - 토지의 취득 시 은행에서 융자를 받았으며 융자금의 120％를 근저당 설정하였음. - 근저당설정금을 수증자가 부담하는 조건으로 당해 토지를 증여하려 함. 1. 양도가액은 근저당 설정액 또는 실제 채무액 여부 2. 취득가액 산정방법 3. 양도소득금액에서 기본공제 250만원 공제가능여부 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 1. 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 산정함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 소득세법 제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 ‘당해 자산의 가액’에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정하며, 이 경우 근저당권이 설정된 채무를 인수했음이 입증되는 경우 ‘인수한 채무액’은 증여재산가액에서 공제하고 양도소득세를 과세하는 것이며, 이때 산출된 양도소득금액에서 기본공제 250만원도 공제하는 것임. 양도가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’은 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하며, 취득가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’은 소득세법 제97조 제1항 제1호 의 규정에 의한 가액을 말하는 것임. 2. 귀 질의와 관련된 기 질의회신문(서면4팀-944, 2005. 6.15.)을 참고하기 바람. |