실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어서 당해 부동산의 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의하는 것임
전 문
[회신]
「소득세법 시행령」제162조의 3의 지정지역(투기지정지역)내의 부동산을 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어서 당해 부동산의 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 취득가액을「소득세법」제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의하는 것입니다.
실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 당해 자산의 양도가액을「소득세법 시행령」제166조 제4항의 규정에 따라「부가가치세법 시행령」제48조의 2 제4항 단서의 규정(감정평가가액, 기준시가, 장부가액, 취득가액을 순차적으로 적용한 가액에 의함)에 의하여 안분계산하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 투기지역으로 지정되어 실지거래가액으로 양도소득세를 산출하는 경우로서 1. 취득가액을 알수 없는 경우의 취득가액 산정방법 2. 2필지 이상 양도하였을 경우 필지별 양도가액 및 건물가액의 계산방법 3. 양도소득세는 얼마나 되는지 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정경정 및 통지】 ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999. 12. 28 개정) ○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제5항에서 대통령령이 정하는 사유라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (1999. 12. 31 신설) 1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부매매계약서영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31 신설) ② 법 제114조 제5항에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31 신설) 2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2002. 12. 30 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────―――――――――――――─― 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) ③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999. 12. 31 신설) 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (1999. 12. 31 신설) 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31 신설) 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31 신설) ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2005. 2. 19. 개정) ○ 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 【과세표준의 안분계산】 ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 건물 등이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 기준시가라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정) 2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1634,2004.10.15 주택투기지정지역에 소재하는 주택(그 부속토지 포함)을 양도하는 경우 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 것이며, 이혼위자료로 대물변제받은 주택을 양도하는 경우로서 당해 주택의 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있는 것임 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-481,2005.03.30 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우로서 1인이 2필지의 토지를 필지별 가액의 구분없이 일괄하여 취득한 후 그 중에 1필지만 양도한 경우 당해 양도자산의 취득가액은 「소득세법 시행령」 제166조 제4항 의 규정에 따라 「부가가치세법 시행령」 제48조 의 2 제4항 단서의 규정(감정평가가액, 기준시가, 장부가액, 취득가액을 순차적으로 적용한 가액에 의함)에 의하여 안분계산하는 것이며, 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산하는 것임. |