재건축 입주권을 양도하기 전에 다른 주택을 취득시 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 입주권을 양도하고, 기존주택에 대하여 법소정의 보유기간 등의 요건을 갖춘 경우 입주권의 양도소득은 양도소득세 비과세대상임.
전 문
[회신]
귀 질의의 경우 붙임 질의회신문(서면4팀-1820, 2005.10. 5.)을 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【내용】 1. 1991. 3.12. 1주택을 취득하여 보유하던 중 2001.11.20. 재건축 사업계획 승인되었고 2. 2002. 8.30. 다른 주택을 취득하고 2002.12.27. 입주권을 양도하였음. 【질의】 위 경우 재건축 입주권의 일시적인 2주택 비과세특례를 적용받을 수 있는지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하양도소득세라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999.12.28. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2002.12.18. 개정) ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】(2003.12.30. 개정전) ① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정 ․ 고시된 분당 ․ 일산 ․ 평촌 ․ 산본 ․ 중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. (이하 생략) ○ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 (16) 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다. (2005. 2.19. 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1820, 2005.10. 5. 〔재건축 입주권 양도 시 일시적 2주택으로 인한 비과세 해당여부〕 【질의】〔주택현황〕 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 ○○아파트를 1995. 5.23. 매입하여 2005년 현재까지 소유하고 있으며 거주하지는 않았으나, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족함 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 2005. 5월 신규주택을 구입하여 동년 5.16. 소유권 이전등기 하였으며, 같은 날 상기 ○○아파트의 재건축사업시행인가가 났으나, 아직은 세입자가 거주하고 있고 철거나 기타 시행에 대한 계획도 통보받지 못한 상태임. 국심2005서1096(2005. 7. 8.)의 심판례에서는 1세대 1주택의 비과세요건을 갖춘 재건축입주권을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하고 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 동 입주권을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제155조 제1항 이 정하는 바에 따라 그 입주권의 양도로 인하여 발생한 소득도 양도소득세 비과세 대상에 해당한다고 하였음. 〔질의〕본인도 신규주택을 구입하고 1년 내에 재건축입주권을 매도한다면 재건축사업시행인가일 현재 및 입주권 양도일 현재 당해 신규주택을 보유하고 있다고 하더라도 소득세법 시행령 제1항 및 16항에 의거 양도일 현재 일시적인 2주택에 해당되어 양도소득세 비과세가 가능한지 여부 【회신】「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 “입주권”이라 함)를 양도하기 전에 다른 주택을 취득한 경우, 그 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 입주권을 양도하고, 기존주택에 대하여 「소득세법 시행령」 제155조 제16항 소정의 보유기간 등의 요건을 갖춘 경우에는 같은 법 시행령 제155조 제1항이 정하는 바에 따라 그 입주권의 양도로 인하여 발생한 소득은 양도소득세 비과세(실지양도가액이 6억원을 초과하는 때에는 소득세법 제89조 제3호 에서 규정하는 고가주택으로 보아 과세)대상에 해당하며, 이는 2005. 9.29. 이후 최초로 결정(신고 포함)하는 분부터 적용함. ○ 서면4팀-2248, 2005.11.17. 【질의】 본인이 18년 동안 거주하여 ○○시 소재 소형아파트가 주거생활 안전에 위험이 있어 2004년에 재건축조합을 결성, 기존아파트를 철거하고 기존 재건축조합원들에게 신규아파트를 분양하고 현재 공사 중에 있으며 2007년에 입주예정임 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 본인은 상기 아파트 철거로 인하여 주거를 위한 다른 지역 아파트를 분양받아 2005년 4월에 이주하고 2005년 6월에 동아파트 이전등기를 완료하여 거주하고 있는데, 현재 살고있는 아파트 구입에 따른 자금 부담으로 인하여 재건축아파트를 매매하고 싶은데, 상기 재건축조합에서 분양한 재건축아파트 입주권 2006년 5월까지(1년 이내) 매매할 경우 양도소득세가 비과세되는지, 아니면 과세되는지? 【회신】「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 "입주권"이라 함)를 양도하기 전에 다른 주택을 취득한 경우, 그 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 입주권을 양도하고, 기존주택에 대하여 「소득세법 시행령」 제155조 제16항 소정의 보유기간 등의 요건을 갖춘 경우에는 같은 법 시행령 제155조 제1항이 정하는 바에 따라 그 입주권의 양도로 인하여 발생한 소득은 양도소득세 비과세(실지양도가액이 6억원을 초과하는 때에는 소득세법 제89조 제3호 에서 규정하는 고가주택으로 보아 과세)대상에 해당하며, 이는 2005. 9.29. 이후 최초로 결정(신고 포함)하는 분부터 적용하는 것입니다. |