다가구주택이 임대주택법에 의한 임대사업자 등록을 못한 경우에도 관할세무서장에게 임대사업자 등록신고하는 경우에는 감면 적용 받을 수 있는 것임.
전 문
[회신]
1986. 1. 1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택 또는 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로써 1896. 1. 1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 당해 주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」 제97조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것이며, 이에 임대주택의 임대기간의 기산일은 소재지 관할세무서장이 확인한 사실상의 임대를 개시한 날을 기준으로 기산하는 것입니다.
다가구주택이 임대주택법에 의한 임대사업자등록이 불가하여 관할 지방자치단체에 임대사업자 등록을 하지 못한 경우에도 5호 이상 임대한 사실을 관할세무서장에게 신고하고 5년 이상 임대하는 경우에는 동 법령을 적용받을 수 있는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【내용】 - 1995년에 신축한 다가구주택(18호, 가구당 면적 27.6㎡)을 1999년 11월에 취득하여 임대주택법에 의한 주택임대사업자로 등록하려 하였으나 임대주택법상 다가구주택의 경우 1호로 보는 관계로 임대사업자등록을 하지 못하였으며 주택 소재지 관할세무서에 주택임대 신고서를 제출하지 못하였습니다. - 2000년도 귀속 종합소득세 신고 시부터 계속하여 매년 당해 주택에 대한 임대소득을 계산하여 신고 납부하였으며 2005년 8월에 정식으로 임대사업자등록을 하였습니다. 【질문】 위와 같이 사실상 5년 이상 임대한 임대주택을 양도함에 조세특례제한법 제97조 의 양도소득세 감면을 적용받을 수 있는지에 대하여 질의합니다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001.12.29. 제목개정) ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 임대주택이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001.12.29. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998.12.28. 개정) 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로써 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998.12.28. 개정) ② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2001.12.29. 개정) ③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. (2001.12.29. 개정) ④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998.12.28. 개정) ○ 조세특례제한법시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 (2001.12.31. 제목개정) ① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 대통령령이 정하는 거주자라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001.12.31. 개정) ② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비계산에 관하여는 소득세법시행령 제32조 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다. (1998.12.31. 개정) ③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001.12.31. 개정) ④ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. (2001.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록증 (1998.12.31. 개정) 2. 임대차계약서 사본 (1998.12.31. 개정) 3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본 (1998.12.31. 개정) 4. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본 (1998.12.31. 개정) 5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류 (1998.12.31. 개정) ⑤ 법 제97조 제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 주택임대기간이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. (1998.12.31. 개정) 1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 (1998.12.31. 개정) 2. 삭 제 (2001.12.31.) 3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 (1998. 12.31. 개정) 3의 2. 삭 제 (2001.12.31.) 4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 (1998.12.31. 개정) 5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것 (2001.12.31. 개정) ○ 조세특례제한법 시행규칙 제44조 【주택임대기간의 계산】 영 제97조 제5항 제5호에서 재정경제부령이 정하는 기간이라 함은 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월 이내의 기간을 말한다. (1999. 4.26. 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일 46014-1360,1996. 6. 3. 【제목】 다가구주택이 임대주택법에 의한 임대사업자등록이 불가한 경우에도 5가구 이상 임대한 사실을 관할세무서장에게 신고하고 5년 이상 임대하면 장기 임대주택에 대한 양도소득세 감면대상이 됨 【회신】 조세감면규제법 제67조 및 같은 법 시행령 제64조 규정에 의하여 장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면을 적용함에 있어 해당 임대주택이 건설부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의한 건축허가를 받아 건축된 다가구주택인 경우에는 1가구를 1호로 보아 위 규정을 적용하는 것이므로, 귀 질의의 경우 해당 다가구주택이 임대주택법에 의한 임대사업자의 등록이 불가한 경우라도 5가구 이상 임대한 사실을 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 주택임대신고서에 의하여 신고하고 그 임대기간이 5년이 경과한 때에는 위 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면을 적용받을 수 있는 것임. ○ 재재산-46014- 30, 1999.10.12. 【제목】 장기임대주택에 대한 양도세 등의 감면에 있어 장기임대주택의 임대기간의 기산일은 소재지 관할세무서장이 확인한 사실상의 임대를 개시한 날을 기준으로 할 수 있음 【질의】 본인이 무지하여 조세특례제한법시행령 제97조 제3항 의 기한인 1998. 7.까지 임대주택 신고서를 제출하지 못하고 1999. 7. 에야 세무서장에게 제출하였음. 〈질문사항〉 1. 임대를 개시한 날(1998. 4.)로부터 3월이 초과(1999. 7.)하여 관할세무서장에게 사업자 등록신청을 하였을 때 5년 이상 임대 후 양도하면 100％ 감면이 가능한지 여부 2. 임대기간 기산일이 임대를 개시한 날(1998. 4.)과 사업자등록신청일(1999. 7.)중 어느 날짜인지. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 조세특례제한법 제97조 및 같은 법 시행령 제97조의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면에 있어서 장기임대주택의 임대기간의 기산일은 소재지 관할세무서장이 확인한 사실상의 임대를 개시한 날을 기준으로 할 수 있음. ○ 재일46014-1788, 1999.10.07. 【질의】1989년 당시 시행되던 구 조세감면 규제법 제67조의 4 규정에 의한 양도소득세의 감면(100%)을 받고자 주택 6호를 임대한 사실이 있는바 다음 사례의 경우에 10년 이상 임대주택에 해당하는지 여부에 관하여 질의함. 만약 10년 이상 임대주택에 해당되지 않는다면 임대기간의 기산일은 본 사례의 경우에 언제인지 【회신】 1986. 1. 1. 이후 신축된 국민주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 10년 이상 임대한 후 양도하는 경우, 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의하여 100분의 100에 상당하는 양도소득세를 감면 받을 수 있는 것임. 귀 질의의 경우 임대기간 계산은 동법시행령 제97조 제5항의 규정에 의하여 주택의 취득 후 임대를 개시한 날을 기산일로 하는 것임. 자기가 건설한 건물의 취득일은 사용검사필증 교부일이며 사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일이 취득일이 되는 것임. ◈관련법령 : 조세특례제한법제97조 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 제도46014-10614, 2001.04.17. 【회신】1. 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면을 적용받기 위하여는 5호 이상의 임대주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하여야 하고 2. 같은 법 제97조의 2의 규정에 의한 신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면을 적용받기 위하여는 1호 이상의 신축임대주택〔임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999. 8.20. 이후 취득(1999. 8.20.부터 2001.12.31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하는 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택〕을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하여야 하는 것으로서 3. 위의 1. 및 2.에 해당하는 경우 소득세법 제89조 제3호 의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 내국인의 소유주택으로 보지 아니하는 것임. ○ 재일46014-1300, 1999.07.05. 【질의】 1994년 4월 20일 사업자등록으로 다세대 주택을 준공하여 분양을 시작하였으나 분양이 되지 않아 95년 4월 20일 부동산 건설업을 임대업으로 변경 매년 소득세를 내면서 임대업을 하던 중, 구청에서도 임대사업자등록을 받아 5년이 경과 후 소득세감면을 받을 수 있다는데 규정을 몰라 구청사업자 신고를 99년 5월에 늦게 하였음. 위와 같은 사람은 다세대 분양을 하였을 때 세무서신고 날짜로 소득세 감면을 받을 수 있는지? 아니면 구청신고날짜로 소득세 감면을 받을 수 있는지? |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 내국인이 조세특례제한법 제97조 제1항 각호에 해당하는 국민주택을 5호 이상 임대하면서, 임대에 관한 사항을 '임대를 개시한 날'로부터 3월 이내에 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 신고하고, 당해 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, '임대를 개시한 날'이라 함은 주택5호 이상을 임대 개시한 날을 말하는 것임. 귀 질의의 주택임대신고는 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 신청한 사업자등록으로 갈음할 수 있는 것이며, 주택5호 이상을 5년 이상 임대하였는지의 여부는 관할세무서장이 전세계약서, 사업자등록신청서 등 구체적인 사실을 조사하여 판단할 사항임. ◈관련법령 : 조특법제97조 |