임대주택법에 의하여 임대사업자가 임대사업용으로 등록한 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택은 종합부동산세과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것임
전 문
[회신]
임대목적으로 취득(신축포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당합니다.
부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지 사업(주택신축판매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모․빈도․계속성․반복성 등을 종합하여 판단할 사항입니다.
임대주택법 제6조의 규정에 의하여 임대사업자가 임대사업용으로 등록한 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택은 종합부동산세과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것이며,
대통령령이 정하는 주택에 대하여는 회신일 현재 공포, 확정되지 아니하여 정확한 답변을 드릴 수 없음을 이해하여 주시기 바랍니다.
| [ 회 신 ] |
| 자기 소유의 대지에 주상복합건물을 신축하여 임대업을 영위하고자 하는 경우 상가를 임대하고 그 대가를 받는 경우에는 부가가치세법 제7조 제1항 의 규정에 의하여 부가가치세가 과세되는 것이나, 같은법시행령 제34조의 규정에 의한 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역은 같은법 제12조 제1항 제11호의 규정에 의하여 부가가치세를 면제하는 것이며, 부가가치세가 과세되는 부동산임대업(귀 질의의 경우 상가임대업)을 개시하는 자는 부가가치세법시행령 제4조 제1항 제4호 의 규정에 의한 그 부동산의 등기부상 소재지를 사업장으로 하여 같은법 제5조 제1항의 규정에 의하여 사업개시일(부동산임대용역의 공급을 개시한 날)부터 20일 이내에 사업장 관할세무서장에게 등록하여야 하는 것입니다. 다만, 신규로 사업을 개시하고자 하는 자는 사업개시일전이라도 등록할 수 있는 것으로 사업자등록신청일 이후 도래하는 거래시기에 당해 부가가치세가 과세되는 부동산임대업과 관련하여 부가가치세가 과세되는 재화 또는 용역을 공급받고 같은법 제16조 제1항의 규정에 의한 세금계산서를 교부받은 경우 당해 세금계산서의 매입세액은 같은법 제17조 제2항의 규정에 의한 불공제되는 매입세액을 제외하고는 같은법 제18조 및 제19조의 규정에 의한 예정신고 및 확정신고시 자기의 매출세액에서 공제(환급)할 수 있는 것이며 당해 사업자가 부동산임대용역의 공급을 개시하여 임차인으로부터 전세보증금과 월세를 받는 경우 당해 전세보증금에 대하여는 부가가치세법시행령 제49조 의 2 제1항의 규정에 의하여 간주임대료를 계산하는 것이며, 당해 간주임대료와 월세의 합계액을 부가가치세 과세표준으로 하여 같은 법 제18조 및 제19조의 규정에 의한 예정신고․납부 및 확정신고․납부를 하여야 하는 것입니다. |
| 1. 질의내용 요약 |
| 노후대책의 일환으로 본인 소유의 대지에 임대를 목적으로 복합건물(1층: 근린생활시설, 2층～5층: 총 7세대인 다세대주택)을 신축 중에 있습니다. 복합건물 준공 후 세무서에 신고할 사항 및 세제 등에 대하여 이견이 있어 질의하오니 조속히 회산하여 주시기 바랍니다. 1. 임대목적으로 신축하여 보유한 다세대주택을 양도하는 경우 양도소득세 과세 여부 2. 임대목적으로 신축하여 보유한 다세대주택에 대한 종합부동산세 합산 여부 3. 근린생활시설과 다세대주택를 임대하는 경우 사업자등록 분리 신고 여부 4. 근린생활시설 및 다세대주택를 임대하는 경우 부가세 신고 방법 5. 기타 임대인이 이행하여야 할 사항 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제4조 【소득의 구분】 ① 거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다. (1994. 12. 22 개정) 1. 종합소득 (2000. 12. 29 개정) 당해연도에 발생하는 이자소득배당소득부동산임대소득사업소득근로소득일시재산소득연금소득과 기타소득을 합산한 것 2. 퇴직소득 (2000. 12. 29 개정) 퇴직으로 인하여 발생하는 소득과 국민연금법 또는 공무원연금법 등에 의하여 지급받는 일시금(부가금수당 등 연금이 아닌 형태로 일시에 지급받는 것을 포함한다. 이하 같다) 3. 양도소득 자산의 양도로 인하여 발생하는 소득 4. 산림소득 산림의 벌채 또는 양도로 인하여 발생하는 소득 ○ 소득세법 제18조 【부동산임대소득】 ① 부동산임대소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (1994. 12. 22 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득 ○ 소득세법 제70조 【종합소득 과세표준확정신고】 ① 당해연도의 종합소득금액이 있는 거주자는 그 종합소득과세표준을 당해연도의 다음연도 5월 1일부터 5월 31일까지 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. (1994. 12. 22 개정) ○ 소득세법 제105조 【양도소득과세표준예정신고】 (1999. 12. 28 제목개정) ① 제94조 제1항 각호에 규정하는 자산을 양도한 거주자는 제92조 제2항의 규정에 의하여 계산한 양도소득과세표준을 다음 각호의 구분에 의한 기간 이내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. (2003. 12. 30. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산을 양도한 경우에는 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2월 ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정) ○ 종합부동산세법 제7조 【납세의무자】 ① 과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택에 대한 재산세 과세표준을 합한 금액이 4억5천만원을 초과하는 자는 당해 주택에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. ② 다음 각호의 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다. 1. 임대 주택법 제6조 의 규정에 의하여 임대사업자가 임대사업용으로 등록한 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세법령 (법률, 시행령, 시행규칙) |
| ○ 부가가치세법 제4조 【신고납세지】 ① 부가가치세는 사업장마다 신고납부하여야 한다. ○ 부가가치세법시행령 제4조 【사업장의 범위】 ① 법 제4조 제1항에 규정하는 사업장은 사업자 또는 그 사용인이 상시 주재하여 거래의 전부 또는 일부를 행하는 장소로 한다. 다만, 다음 각호의 사업에 있어서는 당해 각호에 규정하는 장소를 사업장으로 한다. 4. 부동산임대업에 있어서는 그 부동산의 등기부상의 소재지. (이하생략) ○ 부가가치세법 제5조 【등 록】 ① 신규로 사업을 개시하는 자는 사업장마다 대통령령이 정하는 바에 의하여 사업개시일부터 20일 이내에 사업장 관할세무서장에게 등록하여야 한다. 다만, 신규로 사업을 개시하고자 하는 자는 사업개시일전이라도 등록할 수 있다. ○ 부가가치세법 제7조 【용역의 공급】 ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다. ○ 부가가치세법 제12조 【면세】 ① 다음 각호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다. 11. 주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역으로서 대통령령이 정하는 것 ○ 부가가치세법시행령 제34조 【주택과 이에 부수되는 토지의 임대용역의 범위】 ① 법 제12조 제1항 제11호에 규정하는 주택과 이에 부수되는 토지의 임대는 상시 주거용(사업을 위한 주거용의 경우를 제외한다)으로 사용하는 건물(이하 주택이라 한다)과 이에 부수되는 토지로서 그 면적이 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역외의 지역에 있는 토지의 경우에는 10배)를 초과하지 아니하는 것의 임대를 말하며, 이를 초과하는 부분은 토지의 임대로 본다. (2002. 12. 30 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세법령 (법률, 시행령, 시행규칙) |
| ○ 부가가치세법시행령 제49조 의 2 【부동산임대용역에 대한 과세표준계산의 특례】 ① 사업자가 부동산임대용역을 공급하고 전세금 또는 임대보증금을 받는 경우에는 법 제13조 제1항 제2호에 규정하는 금전 이외의 대가를 받는 것으로 보아 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 과세표준으로 한다. 이 경우 국가 또는 지방자치단체의 소유로 귀속되는 지하도의 건설비를 전액 부담한 자가 지하도로 점용허가(1차 무상점용기간에 한한다)를 받아 대여하는 경우에 재정경제부령으로 정하는 건설비상당액은 전세금 또는 임대보증금으로 보지 아니한다. 당해 기간의 전세금 또는 임대보증금×과세대상기간의 일수 계약기간 1년의 정기예금이자율(당해 예정신고기간 또는 과세기간종료일 현재) × ──────────────────── = 과세표준 365(윤년의 경우에는 366) ○ 부가가치세법 제17조 【납부세액】 ① 사업자가 납부하여야 할 부가가치세액(이하 납부세액이라 한다)은 자기가 공급한 재화 또는 용역에 대한 세액(이하 매출세액이라 한다)에서 다음 각호의 세액(이하 매입세액이라 한다)을 공제한 금액으로 한다. 다만, 매출세액을 초과하는 매입세액은 환급받을 세액(이하 환급세액이라 한다)으로 한다. (1995. 12. 29 개정) 1. 자기의 사업을 위하여 사용되었거나 사용될 재화 또는 용역의 공급에 대한 세액 ② 다음 각호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 소득46011-10116(2001.02.13) 1. 주택신축판매업(주택을 건설하여 판매하는 사업)은 소득세법 제19조 제1항 제6호 및 같은법시행령 제32조 제1항의 규정에 의하여 건설업에 해당하며, 판매를 목적으로 신축한 주택이 판매되지 않아 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 건설업으로 봄. 이 경우 판매를 목적으로 신축한 것인지, 임대를 목적으로 신축한 것인지 여부는 사실판단에 속하는 사항임 2. 임대목적으로 취득(신축포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당함. 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지 사업(부동산매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모․빈도․계속성․반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임 ○ 부가46015-310(2000.02.15) 부가가치세는 사업장마다 납부하여야 하는 것이며, 부동산임대업에 있어서는 부가가치세법시행령 제4조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 그 부동산의 등기부상의 소재지를 사업장으로 하는 것이므로 당해 사업장(부동산의 등기부상의 소재지)별로 부가가치세법 제5조 의 규정에 의하여 사업자등록을 하여야 하는 것임 ○ 부가46015-2573(1997.11.27) 1. 신규로 사업을 개시하고자 하는 자는 부가가치세법 제5조 의 규정에 의하여 사업개시일 전이라도 등록을 할 수 있는 것임 2. 사업자가 등록신청일 이후 도래하는 거래시기에 교부받은 매입세금계산서상의 매입세액은 자기의 매출세액에서 공제받을 수 있는 것이며 이 경우 세금계산서는 부가가치세법 제16조 의 규정에 의하여 납세의무자로 등록한 사업자로부터 동법 제9조에 규정하는 시기에 교부된 세금계산서를 말하는 것임 |