상속으로 인한 1세대 2주택의 비과세 특례 해당 여부

양도일 현재 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 비교표에 의하여 평가한 가액으로 하는 것임

[회신] 양도일 현재 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법 시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 납세지 관할세무서장이 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 평가한 가액으로 하는 것이며, 이 경우 납세지관할 세무서장은 「지방세법」 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나, 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있는 것임 ※ 붙임 : 관련 참고자료 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 1972년 취득한 토지(지목 : 임야)를 양도하고 취득가액을 산정함에 있어서 91년 공시지가는 고시되어 있으나, 90년 공시지가가 고시되어 있지 않음. - 당해 토지의 이용상항은 공부상 지목은 임야이나 사실상 대지, 도로 등이 산재해 있고, 지역주민의 증언에 의하면 90년 이전부터 주택 3채가 있었으며 양도시 대한주택공사 보상내역에 있어서도 대지, 도로, 임야로 구분하여 보상받은 등 지가형성요인이 유사한 인근 토지를 표준지로 선정하는 것이 불합리하며 당해토지의 90년 기준시가를 「부동산가격공시및감정평가에 관한 법률」제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할 세무서장이 평가한 경우 공정성에 대한 논란이 있음 ○ 질의내용 - 90년 개별공시지가가 없는 토지의 기준시가 산정방법? (제1안) 당해 토지의 사실상 지목 및 이용상황으로 보아 표준지 선정이 어려움이 있겠으나 소득세법 시행령 제164조 제1항 의 규정에 의하여 당해 개별공시지가가 없는 토지와 지목, 이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산가격공시및감정평가에 관한 법률」제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할 세무서장이 평가한 가액으로 하는 것임 (제2안) 당해 토지의 사실상 지목 및 이용상황으로 보아 납세지 관할 세무서장이 표준지를 선정하여 「부동산가격공시및감정평가에 관한 법률」제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 평가하는 것은 불합리함으로 소득세법 시행령 제164조 제1항 단서의 규정에 의하여 납세지 관할세무서장이 2이상의 감정기관에 90년 공시지가를 소급 감정 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정기관의 감정가액을 참작하여 평가한 가액으로 하는 것임 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 (2006. 12. 30. 제목개정) ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다. (2006. 12. 30. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29. 개정) 가. 토 지 (2005. 7. 13. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다) . 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 나. 건물 (2005. 7. 13. 개정) 건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 다. 오피스텔 및 상업용 건물 (2005. 7. 13. 개정) 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액 라. 주택 (2005. 12. 31. 단서개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. ② 제1항 제1호 가목 단서에서 “배율방법”이라 함은 양도ㆍ취득당시의 개별공시지가에 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 평가하는 방법을 말한다. (1994. 12. 22. 개정) ③ 제1항의 규정에 의하여 산정한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에 있어서의 양도당시의 기준시가, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 개별공시지가ㆍ개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 토지 및 주택의 취득당시의 기준시가 또는 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가 등 기준시가의 산정에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2005. 7. 13. 개정) ④ 제1항 제1호 다목의 규정에 의하여 국세청장이 기준시가를 산정한 때에는 이를 고시하기 전에 인터넷을 통한 게시 등 재정경제부령이 정하는 방법에 따라 이를 공고하여 20일 이상 소유자 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다. (2005. 7. 13. 신설) ⑤ 국세청장은 제4항의 규정에 의하여 소유자 그 밖의 이해관계인으로부터 의견을 제출받은 때에는 의견제출기간이 만료된 날부터 30일 이내에 그 처리결과를 통지하여야 한다. (2005. 7. 13. 신설) ⑥ 제4항의 규정에 의한 공고에는 기준시가열람부의 열람장소, 의견제출기간 등 대통령령이 정하는 사항이 포함되어야 한다. (2005. 7. 13. 신설) ○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】 ① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. (2006. 2. 9. 개정) 1. 「지적법」에 의한 신규등록토지 (2005. 2. 19. 개정) 2. 「지적법」에 의하여 분할 또는 합병된 토지 (2005. 2. 19. 개정) 3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 「지적법」상의 지목이 변경된 토 지 (2005. 2. 19. 개정) 4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다) (1997. 12. 31. 신설) ③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다. (1999. 12. 31. 개정) ⑪ 생략 ○ 지방세법 제111조 【과세표준】 ① 취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다. 다만, 연부로 취득하는 경우에는 연부금액으로 한다. (1978. 12. 6 개정) 〈☞ (주) 1〉 ② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다. (1995. 12. 6. 개정) 1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 가격이 공시되는 토지 및 주택에 대하여는 동법에 의하여 공시된 가액. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장ㆍ군수가 동법의 규정에 의하여 건설교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액으로 한다. (2005. 12. 31. 개정) 〈☞ (주) 2〉 2. 제1호외의 건축물과 선박ㆍ항공기 그 밖의 과세대상에 대하여는 거래가격, 수입가격, 신축ㆍ건조ㆍ제조가격 등을 참작하여 정한 기준가격에 종류ㆍ구조ㆍ용도ㆍ경과연수 등 과세대상별 특성을 감안하여 대통령령이 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액 (2005. 1. 5. 개정) ③ 건축물을 건축(신축 및 재축을 제외한다) 또는 개수한 경우와 대통령령이 정하는 선박ㆍ차량 및 기계장비의 종류변경 또는 토지의 지목을 사실상 변경한 경우에는 그로 인하여 증가한 가액을 각각 과세표준으로 한다. 이 경우 제2항의 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 신고가액이 대통령령이 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다. (2000. 12. 29. 개정) 나. 관련 예규 (법률, 시행령, 시행규칙) ○ 재재산-399, 2005.04.26 【제목】 개별공시지가가 없는 토지의 기준시가의 산정은 개별공시지가가 없는 토지와 지목, 이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보아 평가한 가액으로 함 【질의】 1. 국세청 회신내용 개별공시지가가 없는 토지의 지가산정은 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 시행령 제5조의 공시기준일 현재 지목변경후의 당해 토지와 이용상황등 지가 형성요인이 유사한 인근 토지의 개별공시지가를 기준으로 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장이 평가한 가액으로 하는 것임. 2. 토지현황 - 2003.5.1. : 토지분할 - 2003.8.1. : 분할된 토지중 일부 양도 3. 질의사항 상기와 같이 2003.5.1. 분할되어 2003.8.1. 분할된 토지의 일부를 양도한 경우에 양도한 토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보아 지가를 산정할 때 그 평가기준일은 아래 중 어느 것인지. 가) 2003.1.1 국세청의 회신문에 의하면 개별공시지가가 없는 토지의 지가산정은 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 시행령 제5조의 공시기준일을 기준으로 하는 바 양도일인 2003.8.1.에 적용되는 공시지가의 공시기준일은 2003.1.1.이므로 2003.1.1을 적용하여야 함. 나) 2003.7.1. 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 시행령 제12조의 2에서 분할 등으로 개별공시지가가 없는 토지에 대해 1.1.∼6.30. 사이에 분할된 토지는 7.1.을 기준일로 하여 10.31.까지 결정 공시하도록 규정돼 있는 바 당해 토지는 2003.5.1. 분할되었음으로 공시기준일은 2003.7.1.을 적용하여야 함. 【회신】 양도일 현재 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법 시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 납세지 관할세무서장이 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 평가한 가액으로 함 . 이 경우 납세지 관할세무서장은 2이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있음. ○ 서면4팀-917, 2007.03.19 기준시가에 의하여 토지의 양도차익을 산정하는 경우로서 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은법 시행령 제164조 제1항의 규정에 의하여 납세지 관할세무서장이 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제9조 제2항 의 규정에 의한 비교표에 의하여 평가한 가액으로 하는 것이며, 이 경우 납세지관할 세무서장은 지방세법 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나, 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있는 것임. ( 이 하 여 백 )