전 문
[회신]
주택투기지역내의 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격이 공시되어 있는 주택(그 부수토지를 포함한다)을 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 실지취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 다목, 동법 시행령 제163조 제12항 및 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것이며, 상기 취득가액 외의 기타 필요경비는 동법 제97조 제3항 제2호의 규정에 따라 산정하는 것입니다.
이 경우 개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득가액을 「소득세법 시행령」 제176조의 2 제2항 제2호의 산식에 의하여 환산하는 경우, 양도당시의 기준시가는 당해 개별주택가격이 되는 것이며, 취득당시의 기준시가는 동법 시행령 제164조 제7항의 규정에서 정한 산식에 의하여 계산한 가액으로 하되, 토지를 먼저 취득하고 건물은 나중에 취득한 경우의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하는 것입니다.
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 다. 오피스텔 및 상업용 건물 (2005. 7.13. 개정) 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도․면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류․규모․거래상황․위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정․고시하는 가액 라. 주택 (2005. 7.13. 신설) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정․고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다. ※ 소득세법 일부 개정법률(법률 제7579호, 2005. 7.13.) 부칙 제1조 【시행일】이 법은 공포한 날부터 시행한다. ○ 소득세법시행령 제164조 【토지․건물의 기준시가 산정】 ⑤ 법 제99조 제1항 제1호 나목의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. (2000.12.29. 개정) 국세청장이 당해 자산에 대하여 최초로 고시한 기준시가×당해 건물의 취득연도․신축연도․구조․내용연수 등을 감안하여 국세청장이 고시한 기준율 ⑥ 법 제99조 제1항 제1호 다목 및 라목 단서의 규정에 의한 기준시가가 고시되기 전에 취득한 공동주택․오피스텔 및 상업용건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2005. 8. 5. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 국세청장이 당해 가액과 나목의 가액의 합계액 자산에 대하여 최초로 × ──────────────────────── 고시한 기준시가 당해 자산에 대하여 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 고시한 기준시가 고시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다) ⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2005. 8. 5. 신설) 건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다) ○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2005. 2.19. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 【과세표준의 안분계산】 ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000.12.29. 개정) 1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2006. 2. 9. 개정) 2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. (2000.12.29. 개정) 3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2002.12.18. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2002.12.18. 개정) 2. ～ 6. 생략 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2002.12.18. 신설) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. (2000.12.29. 개정) 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 (2000.12.29. 개정) 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002.12.18. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) 3. 삭 제 (2000.12.29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (1999.12.28. 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (1999.12.28. 개정) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 대통령령이 정하는 금액이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다. (1997.12.31. 개정) 1. 토 지 (1997.12.31. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 2. 건 물 (1997.12.31. 개정) 가. 법 제99조 제1항 제1호 다목에 규정된 건물(그 부수토지를 포함한다) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 나. 가목외의 건물 (1999.12.31. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (2002.12.30. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정경정 및 통지】 ⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999.12.28. 개정) ○ 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】 ② 법 제114조 제5항에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12.31. 신설) 2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2002.12.30. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────―――――――――――――─―─―─― 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) ③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999.12.31. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (1999.12.31. 신설) 2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999.12.31. 신설) 3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999.12.31. 신설) 4. 기준시가 (1999.12.31. 신설) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1563, 2005. 8.31. 〔개별주택가격이 공시되어 있는 1세대 1주택 고가주택의 환산취득가액 산정방법 및 주택과 그 부수토지의 안분계산방법〕 1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격이 공시되어 있는 주택이 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 고가주택에 해당하는 경우에는 실지거래가액으로 「소득세법 시행령」 제160조 의 규정에 따라 양도차익을 계산하는바, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 그 취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 다목, 동법 시행령 제163조 제12항 및 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것이며, 상기 취득가액 외의 기타 필요경비는 동법 제97조 제3항 제2호의 규정에 따라 산정하는 것임 여기서 개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득가액을 「소득세법 시행령」 제176조 의 2 제2항 제2호의 산식에 의하여 환산하는 경우, 양도당시의 기준시가(분모)는 당해 개별주택가격이 되는 것이며, 취득당시의 기준시가(분자)는 동법 시행령 제164조 제7항의 규정에서 정한 산식에 의하여 계산한 가액이 되는 것으로 이는 2005. 7.13. 이후 양도하는 분부터 적용하는 것임 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 2. 상기 1.에 의하여 당해 자산의 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 당해 건물과 그 부수토지의 취득시기가 각각 다른 경우 그 토지와 건물의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「소득세법 시행령」제166조 제4항의 규정에 따라 「부가가치세법 시행령」제48조의 2 제4항 단서의 규정(감정평가가액이 없는 경우에는 기준시가에 의함)에 의하여 안분 계산하는 것이며, 여기서 기준시가는 당해 건물과 토지의 양도당시 또는 취득당시의 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액에 의하는 것임. ○ 서면4팀-2198, 2005.11.15. 〔주택투기지역 내 개별주택가격이 공시되어 있는 단독주택의 환산취득가액 산정방법〕 주택투기지역내의 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격이 공시되어 있는 주택(그 부수토지를 포함한다)을 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 실지취득가액은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 다목, 동법 시행령 제163조 제12항 및 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것이며, 상기 취득가액 외의 기타 필요경비는 동법 제97조 제3항 제2호의 규정에 따라 산정하는 것임. 이 경우 개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득가액을 「소득세법 시행령」 제176조 의 2 제2항 제2호의 산식에 의하여 환산하는 경우, 양도당시의 기준시가는 당해 개별주택가격이 되는 것이며, 취득당시의 기준시가는 동법 시행령 제164조 제7항의 규정에서 정한 산식에 의하여 계산한 가액으로 하되, 토지를 먼저 취득하고 건물은 나중에 취득한 경우의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하는 것임. ※ 취득당시의 기준시가 ＝ ⓐ - ⓑ ⓐ 건물 취득당시의 기준시가 ＝ 최초공시 개별주택가격 × 건물 취득당시의 토지․건물 기준시가 합계액/최초공시당시의 토지․건물 기준시가 합계액 ⓑ 건물 취득당시와 토지 취득당시의 토지가액 차이 ＝ 건물 취득당시의 토지 기준시가 - 토지 취득당시의 토지 기준시가 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-663, 1999.04.03. 【제목】취득시기가 각각 다른 토지와 건물을 일괄 양도하는 경우 취득시기별로 양도차익 산정방법을 달리 할 수 있고, 그 가액구분이 불분명한 경우 기준시가에 의해 안분 계산함 【회신】1. 취득시기가 각각 다른 자산을 일괄 양도하는 경우로서 자산의 양도차익을 산정하는 경우에는 그 자산의 취득시기별로 양도차익의 산정방법을 달리할 수 있으며 이 경우 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 하는 것임. 2. 상기 내용 중 일괄 양도하는 자산이 토지와 건물로 그 가액의 구분이 불분명한 경우에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분 계산하는 것임. ○ 대법97두15746, 1998.09.22. 【제목】토지와 건물의 취득시기가 다른 공동주택이 양도당시에 지정지역이나 취득 시에는 아닌 경우의 취득당시의 기준시가 계산방법 【과세경위】1988. 4.27. 재개발아파트 조합원으로 1990. 8. 7. 준공된 아파트를 분양받고 1994. 4.14. 양도하고 양도소득세 신고하였으나, 취득가액의 환산방법을 잘못 적용하여 신고하였으므로 재계산하여 과세함. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【판결요지】조세법규는 문언대로 엄격하게 해석함이 원칙인 바, 구 소득세법시행령(1994.12.31. 대통령령 제14467호로 전문 개정되기 전의 것) 제115조 제5항은 같은 조 제2항의 규정에 의하여 국세청이 지정한 지역에 있는 자산으로서 취득당시에는 그 지역에 해당하지 아니하는 경우 취득 당시의 기준시가는 국세청장이 당해자산에 대하여 × 취득당시의 과세시가표준액 최초로 고시한 기준시가 ─────────────────────────────────── 당해자산에 대한 국세청장의 최초의 기준시가 고시당시의 과세시가표준액 의 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다라고 규정하고 있고, 토지와 건물의 취득시기가 서로 다른 경우 위 산식의 적용을 배제하는 제한 규정을 두고 있지 아니한 이상, 토지와 건물의 취득시기가 서로 다른 공동주택을 양도한 경우에도 위 산식 중 취득 당시의 토지의 과세시가표준액에 토지 취득 당시의 토지의 과세시가표준액과 건물취득 당시의 건물의 과세시가표준액을 바로 대입하여 취득당시의 기준시가를 계산할 수밖에 없음. |