전 문
[회신]
양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어서 부동산 매매사업자 또는 주택신축 판매사업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것이며,
부동산의 양도가 사업소득(주택신축판매업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항입니다.
| [ 회 신 ] |
| 3. 그리고 소득세법시행령 제167조의3제2항제3호 에 의하면 양도소득세 중과세율(60%)이 적용되는 1세대 3주택을 적용함에 있어서 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택은 주택수를 계산함에 있어서 이를 포함하는 것이나, 주택신축 판매업자의 재고자산인 주택은 포함하지 아니합니다. 4. 또한 건축법시행령 별표 1. 제10호 나목의 오피스텔을 사실상 주거용으로 사용하는 경우 주택으로 보는 것이며, 동 건물을 각 호별로 구분등기하여 주거용으로 사용하면 각 호별로 1주택으로 보는 것이나, 이 경우 소득세법시행규칙 제82조 (소형주택의 범위) 제1항 각호의 요건을 모두 갖추어도 같은항 본문 괄호안의 규정에 의해 양도소득세 중과세율 적용이 제외되는 소형주택에 해당되지 아니하는 것입니다. 5. 위 1. 내지 4.와 별도로 조세특례제한법 제97조 에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면을 적용받기 위해서는 국민주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여야 하는 것이며, 같은 법 제97조의2에 의한 신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례를 적용받기 위해서는 임대주택법에 의한 건설임대주택으로서 2001.12.31.까지 신축된 국민주택이어야 하는데, 귀 질의 사례에는 오피스텔이고 감면 대상기간에 해당되지 아니하는 바, 위 규정에 의한 감면대상에 해당하지 아니하는 것입니다. |
| 1. 질의내용 요약 |
| (사실관계) - 본인은 성남 분당에 아파트 한 채를 93년도에 취득(가족은 무주택 거주 2년 이상)하였고, 분당에 토지를 취득하여 2002. 7월 매입한 토지 위에 5층 건물을 신축해서 1층은 상가를 임대하고 2～5층는 오피스텔 45호를 임대하고 있음 - 건물 신축시 임대사업자 등록증을 교부받고 현재까지 임대사업을 하고 상기 오피스텔은 2002.7월부터 5호는 사무실로 40호는 세입자가 주택으로 사용하고 있으며 각 세대별로 구분등기가 되어 있음 (질의내용) 1. 2002.7월부터 장기주택 임대사업자로 보아 양도소득세 면제 여부 및 1세대 1주택 판정시 주택 수에서 제외되는지 2. 현재 본인 소유 아파트 양도시 1세대 1주택 비과세 적용 여부 3. 1세대 3주택(다주택) 해당 여부 4. 상기 부동산 호수 분할 양도시 매매업자, 양도소득세 적용 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당일산평촌산본중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 2. 19. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제167조 의 3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택(제1호에 해당하는 주택을 제외한다)을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003. 12. 30. 신설) 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 사업자등록 등이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 국민주택으로서 다음 각목의 1에 해당하는 주택(이하 이 조에서 장기임대주택이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 기존사업자기준일이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005. 2. 19. 개정) 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003. 12. 30. 신설) 다. 「임대주택법」에 의하여 국민주택 규모의 건설임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 동법에 의하여 분양한 주택 (2005. 2. 19. 개정) 3. 「조세특례제한법」 제97조 제97조의 2 및 제98조의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 임대주택으로서 5년 이상 임대한 국민주택(이하 이 조에서 감면대상장기임대주택이라 한다) (2005. 2. 19. 개정) 9. 주택의 가액 및 면적 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 일정 규모 이하의 소형주택 (2003. 12. 30. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 10. 1세대가 제1호 내지 제8호에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 일반주택이라 한다) (2003. 12. 30. 신설) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다. (2003. 12. 30. 신설) 3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다 . (2003. 12. 30. 신설) ○ 소득세법기본통칙 19-5 【주택신축 판매사업의 범위】 영 제32조의 규정에 의한 사업자로서 건설업으로 보는 주택신축판매업의 범위는 다음과 같다. 1. 1동의 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다. 2. 건설업자에 도급을 주어서 주택을 신축하여 판매하여도 건설업으로 본다. 3. 종전부터 소유하던 자기의 토지위에 주택을 신축하여 주택과 함께 토지를 판매하는 경우 그 토지의 양도로 인한 소득은 건설업의 소득으로 본다. 다만, 토지의 면적이 주택이 정착된 면적의 5배(도시계획구역밖의 토지는 10배)를 초과하는 부분에 대하여는 건설업으로 보지 아니한다. 4. 시공중인 주택을 양도하는 경우에는 그 주택의 시공정도가 건축법에 의한 건축물에 해당되는 때에는 건설업으로 본다. 5. 신축한 주택이 판매되지 아니하여 판매될 때까지 일시적으로 일부 또는 전부를 임대한 후 판매하는 경우에도 당해 주택의 판매사업은 건설업으로 본다. ○ 소득세법기본통칙 19-7【부동산매매업의 업종구분】 ① 영 제34조의 규정에 의한 부동산매매업 범위는 다음과 같다. 1. 부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 경우 2. 자기의 토지위에 상가 등을 신축하여 판매할 목적으로 건축중인 건축법에 의한 건물과 토지를 제3자에게 양도한 경우 3. 토지를 개발하여 주택지공업단지상가묘지 등으로 분할판매하는 경우( 공유수면매립법 제14조 의 규정에 의하여 소유권을 취득한 자가 그 취득한 매립지를 분할하여 양도하는 경우 포함) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 묘지를 개발하여 분묘기지권을 설정하고 분묘설치자로부터 지료 등을 받는 것은 부동산임대업에 해당된다. ③ 부동산매매저당임대 등에 따라 행하는 부동산 감정업무를 수행하는 사업은 사업서비스업으로 본다. ④ 부동산매매업의 구분에 있어 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지분합조성변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 말한다. ○ 소득세법시행규칙 【소형주택의 범위】 ① 영 제167조의 3 제1항 제9호에서 재정경제부령이 정하는 일정규모 이하의 소형주택이라 함은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택 ( 「건축법 시행령」 별표 1의 제10호 나목의 오피스텔을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 을 말한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 정비구역(종전의 「주택건설촉진법」에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지를 포함한다)으로 지정고시된 지역에 소재하는 주택을 제외한다. (2005. 3. 19. 개정) 1. 2003년 12월 31일 이전에 취득한 것일 것 (2004. 6. 3. 신설) 2. 대지면적이 120제곱미터 이하이고, 주택의 연면적(영 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 60제곱미터 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설) 3. 동 주택 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하일 것 (2004. 6. 3. 신설) ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택 (이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시 하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 임대주택이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 이하 생략 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제97조의2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】 ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택 (이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 신축임대주택이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다. (2001. 12. 29 개정) 1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택 (1999. 12. 28 신설) 가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택 (1999. 12. 28 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득46011-233,1999.10.25 【질의】 다음 사례에 대하여 양도소득 또는 사업소득 중 어느 것으로 처리하는 것이 맞는지 질의함 - 취득 : 1982. 5. 15 토지 및 건물구입 - 멸실 및 신축 : 1991. 10. 10 구건물 멸실하고 2층 가옥건축 - 용도변경 : 1999. 9. 10 다세대주택 4세대로 용도변경 - 매각 : 1999. 9. 15 다세대주택 1세대 매각 - 전망 : 향후 잔여분 3세대 전부매각예정임. 【회신】 1. 판매를 목적으로 다가구주택 또는 다세대주택(다가구주택을 다세대주택으로 용도변경하는 경우 포함)을 신축하여 양도하는 경우에는 건설업에 해당하고, 판매를 목적으로 이를 매입하여 양도하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며, 임대용으로 이를 신축하거나 매입하여 다년간 임대용으로 사용하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당함 2. 부동산의 양도가 사업소득(건설업, 부동산매매업)에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단할 사항임 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 재일01254-2002,1992.08.07 【질의】 본인은 국민주택규모의 아파트 1채를 1987년부터 소유하여 계속 거주하고 있으며, 나대지를 1989년에 취득하여 지상에 다세대주택 3세대분을 신축하였으나 1세대는 분양이 되고 나머지 2세대는 분양이 안되어 부득이 현재까지 전세를 주고 있는 상태임. 물론, 다세대주택의 신축 분양을 위하여 사업자등록도 되어 있고 2세대분의 주택임대에 대하여도 종합소득세를 납부하였으며 앞으로도 주택 경기가 호전되면 나머지 2세대도 매각할 예정임. 이러한 경우에 제가 거주하고 있는 아파트를 처분하였을때 1세대 1주택의 양도로 보아 비과세 처리가 되는지 아파트양도시 집이 3채 소유이기 때문에 과세가 된다고 하는 의견도 있고, 다른 의견은 다세대주택 2가구는 주택의 분양, 임대업에 해당하는 것이기 때문에 본인이 거주한 아파트 양도는 비과세 된다는 의견도 있음 【회신】 소득세법 제5조 제6호 자목 및 같은법시행령 제15조 규정을 적용함에 있어 주택신축판매업자 또는 부동산 매매업자의 판매용 재고주택은 주거용 주택으로 보지 아니하는 것임 그러나 자가공급하거나 폐업시의 재고재화 등으로 거주 또는 보유하고 있는 주택은 주거용 주택으로 보아 1세대 1주택여부를 판정하는 것임 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면인터넷방문상담4팀-1029,2004.07.06 【질의】 2003.12.31. 이전에 취득한 주택으로서 기준시가 4천만원 이하이고 전용면적 18평 이하인 소형주택을 양도하면 1세대 3주택 이상이더라도 60％ 양도세 중과세율 적용이 배제되는 바, 이 경우 「기준시가 4천만원」의 기준은 주택(건물)의 기준시가인지 아니면 주택과 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액인지 여부 【회신】 60％ 양도소득세율 등의 적용이 배제되는 소형주택의 판정기준 중 소득세법시행규칙(2004.6.3. 신설된 것) 제82조 제1항 제3호에서 규정한 「기준시가 4천만원 이하」란 「당해 소형주택 양도당시 소득세법 제99조 의 규정에 의한 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가 합계액이 4천만원 이하인 것」을 말하는 것임 ○ 재재산46014-40,2003.02.18 【질의】 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용할 때 상시 주거전용으로 이용하는 오피스텔을 주택으로 볼 수 있는 지 여부 【회신】 소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 1세대 1주택을 판정함에 있어 주택이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이며, 오피스텔이 이에 해당하는 지 여부는 사실판단할 사항임 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 서면인터넷방문상담4팀-1632,2004.10.15 【질의】 (상황) 갑은 포항시 소재 아파트 1호와 서울특별시 당산동 소재 아파트 1호, 그리고 서울특별시 신림동 소재 6층짜리 건물(이하 건물이라 함)을 소유하고 있음 (질의) 1. 소득세법시행령 제155조 제15항 에 나와 있는 다가구주택이라 함은 재정경제부령이 정하는 것으로 건축법시행령 별표 1. 제1호 다목에 해당하는 것으로 알고 있는데 그렇다면 이 건물은 1주택으로 볼 수 없는 것인지 2. 위 건물은 등기부상 주택 및 오피스텔로 되어 있으나 실제로는 전체를 개별가구의 주거용으로 사용하고 있는데, 만약 이 건물이 건축법시행령 별표 1. 제1호 다목을 충족한다면 1주택으로 보는 다가구주택으로 볼 수 있는지. 즉, 등기부상의 명칭여하에 불구하고 실제로 다가구주택인 경우 어떻게 해석하는지 3. 만약 위 건물을 분할 등기하여 전체를 1인에게 양도할 경우 각 호별로 양도소득세를 계산하는 경우, 분할되어진 주택 중에서 법에 의한 소형주택에 해당하는 것이 있는 경우 이들 소형 주택만이라도 양도소득세 중과세에서 제외될 수 있는지 4. 소형주택의 중과세 제외대상을 판정함에 있어서 위 건물의 경우 2003.12.31. 이전에 취득하였으나 분할등기를 2004년도에 하는 경우에도 해당되는지 5. 위의 상황에서 갑이 당산동에 있는 아파트를 팔 경우 1세대 3주택 이상이 되어 양도소득세율 60％를 적용하는지 6. 위 상황에서 건물의 분할등기를 하지 아니한 상태에서 6층짜리 건물을 양도하는 경우 어떻게 양도소득세를 신고하여야 하는지. 개별호수별로 소형주택인지 확인해서 중과세율 또는 일반세율로 하여야 하는지 아니면, 전체에 대해서 중과세율을 적용하여야 하는지 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 1. 소득세법시행령 제155조 제15항 의 규정에서 다가구주택이라 함은 소득세법시행규칙 제74조 및 건축법시행령 별표 1. 제1호 다목에 해당하는 것으로써 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외함)가 3개층 이하인 것을 말하는 것임 2. 건축법시행령 별표 1. 제10호 나목의 오피스텔을 사실상 주거용으로 사용하는 경우 주택으로 보는 것이며, 동 건물을 각 호별로 구분등기하여 주거용으로 사용하면 각 호별로 1주택으로 보는 것이나, 이 경우 소득세법시행규칙 제82조 (소형주택의 범위) 제1항 각호의 요건을 모두 갖추어도, 같은항 본문 괄호안의 규정에 의하여 양도소득세 중과세율 적용에서 제외되는 소형주택에 해당하지 아니하는 것임 ○ 재정경재부 재산제세과-261,2004.02.25 【질의】 (질의1) 2004.1.1. 현재 1세대 3주택이상 보유자가 중과 유예기간(2004.1.1.～12.31.)중 기존주택을 양도하고 새로이 주택취득시(先양도 後취득) ⇒ 유예기간 없이 중과적용하는 경우 (질의2) 주택신축판매업자의 재고자산인 주택은 1세대 3주택 판정시 주택 수에 포함되는지 2003.12월 재경부에서 발표한 10.29. 주택시장 안정대책관련 세법 개정에 따른 시행령 개정안에 의하면(p10) - 1세대 3주택 이상인 경우에도 중과 제외 대상 주택 중 -주택신축판매업자가 판매하기 위하여 신축한 주택으로서 3년이 경과하지 아니한 것으로 규정하여 - 3주택 판정시 포함하되, 3년이 경과되지 아니한 주택에 대하여는 해당 주택 양도시 중과대산에 포함되지 않는 것으로 발표하였으나, - 법령에서는 이에 대한 명확한 규정이 없어 논란이 있음 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 1. 소득세법(2003.12.30. 법률 제7006호로 개정된 것) 부칙 제16조의 규정에 의하여 동법시행 당시 부동산매매업자 또는 1세대 3주택 이상에 해당하는 자가 2004.1.1. 이전에 취득한 주택(부수토지 포함)을 2004.12.31. 이전에 양도하는 경우에는 동법 제64조, 제95조 및 제104조 제1항 제2호의 3의 개정규정을 적용하지 아니함. 다만, 당해 부동산매매업자 또는 1세대 3주택 이상에 해당하는 자가 2004년 1월 1일부터 2004.12.31. 이전에 다른 주택을 새로이 취득하는 경우에는 그러하지 아니함 2. 소득세법시행령 제167조 의 3(2003.12.30. 대통령령 제18173호로 개정된 것)의 규정에 의한 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위를 판정함에 있어 주택신축 판매업자의 재고자산인 주택은 포함하지 아니함 |