주택과 부수토지의 소유자가 각각 다른 경우에도 주택 및 그 부수토지의 양도가액 합계액이 6억원을 초과하는 경우 고가주택으로 보는 것임
전 문
[회신]
「소득세법 시행령」제156조의 규정에 의한 고가주택의 판정은 주택과 그 부수토지의 소유자가 각각 다른 경우에도 주택 및 그 부수토지의 양도가액 합계액이 6억원을 초과하는 경우에는 이를 고가주택으로 보는 것입니다.
여기서 주택의 부수토지라 함은 같은 법 시행령 제154조 제7항에서 정한 부수토지의 범위와 관계없이 당해 주택과 경제적 일체를 이루어 주거생활공간으로 인정되는 각각의 주택에 대한 토지를 말하는 것으로서 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| ○ 현 황 본인 소유 대지(1,294평방미터)위에 각 주택별로 담장이 존재하는 본인 소유 1채 및 타인소유 2채의 주택이 있는 경우 ○ 질 의 본인의 고가주택에 대한 양도소득세 계산 시 부수토지에 산입해야 할 면적은? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994.12.22. 개정) 2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994.12.22. 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정) 4. 삭 제 (2005.12.31.) ② (생략) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1.~3. 및 ②~⑥ (생략) ⑦ 법 제89조 제1항 제3호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다. (2005.12.31. 개정) 1. 도시지역안의 토지 5배 (2003.12.30. 개정) 2. 도시지역밖의 토지 10배 (2003.12.30. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005.12.31. 개정) ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005.12.31. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005.12.31. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002.12.30. 개정) ③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. (2002.12.30. 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1237, 2005.07.19 【제목】 주택의 부수토지라 함은 당해 주택과 경제적 일체를 이루어 주거생활공간으로 인정되는 토지를 의미함 【회신】 1. 「소득세법」 제96조 제1항 제6호 의 2 및 동법 시행령 제162조의 3 제3항 제2호에 해당하는 토지투기지역 내에 소재하는 주택(그 부속토지를 포함한다. 이하 같음) 외의 부동산을 양도하는 경우에는 그 지정지역 지정일 이후 최초로 양도(잔금청산일 및 등기접수일 중 빠른 날)하는 분부터 주택이외의 건물과 그 부수토지 및 토지에 대하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 것이나,토지투기지역 내에 소재하는 주택과 그 부수토지는 동법 제96조 제1항 각호에 해당하는 경우 외에는 기준시가로 양도차익을 산정할 수 있는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 여기서 주택의 부수토지라 함은 동법 시행령 제154조 제7항에서 정한 부수토지의 범위와 관계없이 당해 주택과 경제적 일체를 이루어 주거생활공간으로 인정되는 토지를 말하는 것으로서, 질의서상의 당해 토지 전부가 주택의 부수토지에 해당하는지는 사실 판단할 사항임. ○ 서사-1464, 2005.08.19. 【회신】 1. 한울타리 내에 있는 주택의 부수토지에 타인소유 주택이 함께 있는 경우 양도소득세가 과세되는 토지는 전체토지의 면적에 전체주택의 연면적에서 타인소유 주택의 연면적이 차지하는 비율을 곱하여 산정하는 것임. 2. 「소득세법 시행령」제156조의 규정에 의한 고가주택의 판정은 주택과 그 부수토지의 소유자가 각각 다른 경우에도 주택 및 그 부수토지의 양도가액의 합계액이 6억원을 초과하는 경우에는 이를 고가주택으로 보는 것이며, 고가주택 및 그 부수토지는「소득세법」제96조 제1항 제1호의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것임. ○ 재일46014-1872, 1999.10.23. 【제목】 두필지의 토지상에 주택이 있는 경우로서 한울타리 내에 있고 실제로 주거용 대지로 사용하였다면 주택의 부수토지로 보나, 주택과 토지의 소유자가 다른 경우는 1세대 1주택의 부수토지로 보지 않음 【회신】 1. 지번이 상이한 두 필지의 토지 위에 주택이 있는 경우로서 그 토지 등이 한울타리 안에 있고 실제로 주거용 대지로 사용하였다면 주택의 부수토지로 보는 것이나, 그 부수토지의 소유자가 주택의 소유자와 다른 경우에는 1세대 1주택의 부수토지로 보지 아니하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 2. 귀 질의의 경우 1세대1주택의 부수토지(○○번지) 지상에 정착된 건물의 면적에 소득세법시행령 제154조 제7항 에서 규정하는 배율(도시계획구역 안의 토지 5배, 구역 밖은 10배)을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지면적에 대하여는 1세대1주택에 부수되는 토지로 보지 아니하는 것임. |