86. 1. 1.부터 00.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택을 임대한 후 양도하는 경우에는 일정요건을 갖춘 경우 양도소득세의 50%를 감면받을 수 있는 것임
전 문
[회신]
1986. 1. 1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택 또는 1985.12.31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1896. 1. 1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 당해 주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」제97조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것입니다.
위를 적용함에 있어 당해 임대주택이 「조세특례제한법」제55조의 2 및 같은 법 시행령 제51조의 2 규정에 의한 규모를 초과하는 경우에는 감면을 적용받을 수 없는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| [사실관계] - 당해 거주자는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지, ○○번지 지상에 다세대주택을 1988년에 신축하여 1995년부터 임대하고 있으며 임대현황은 아래와 같음. - 위 다세대주택은 건축물관리대장상 6세대로 되어있으나, 사실상 12세대를 임대하고 있으며 세무서에도 12세대를 임대하는 것으로 신고하였음 (임 대 현 황) 지 번 건축물대장상 건물면적 임대호수 실제임대면적 ○○번지 96.80㎡ 가○○호 30.3㎡ 가○○호 66.05㎡ 72.47㎡ 가○○호 56.1㎡ 가○○호 16.37㎡ 72.47㎡ 가○○호 56.1㎡ 가○○호 16.37㎡ ○○번지 102.64㎡ 나○○호 39.6㎡ 나○○호 63.04㎡ 72.81㎡ 나○○호 49.5㎡ 나○○호 13.31㎡ 72.81㎡ 나○○호 49.5㎡ 나○○호 13.31㎡ 〔질의〕 - 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의하면 거주자가 국민주택을 5호 이상 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 양도소득세를 50% 감면하고 있는데 이 경우 국민주택을 판정함에 있어서 건축물대장상 면적을 기준으로 판단하는지 아니면 실질적으로 임대하고 있는 면적을 기준으로 판단하는 것인지를 질의함 | 지 번 | 건축물대장상 건물면적 | 임대호수 | 실제임대면적 | ○○번지 | 96.80㎡ | 가○○호 | 30.3㎡ | | | 가○○호 | 66.05㎡ | | 72.47㎡ | 가○○호 | 56.1㎡ | | | 가○○호 | 16.37㎡ | | 72.47㎡ | 가○○호 | 56.1㎡ | | | 가○○호 | 16.37㎡ | ○○번지 | 102.64㎡ | 나○○호 | 39.6㎡ | | | 나○○호 | 63.04㎡ | | 72.81㎡ | 나○○호 | 49.5㎡ | | | 나○○호 | 13.31㎡ | | 72.81㎡ | 나○○호 | 49.5㎡ | | | 나○○호 | 13.31㎡ |
| 지 번 | 건축물대장상 건물면적 | 임대호수 | 실제임대면적 |
| ○○번지 | 96.80㎡ | 가○○호 | 30.3㎡ |
| | | 가○○호 | 66.05㎡ |
| | 72.47㎡ | 가○○호 | 56.1㎡ |
| | | 가○○호 | 16.37㎡ |
| | 72.47㎡ | 가○○호 | 56.1㎡ |
| | | 가○○호 | 16.37㎡ |
| ○○번지 | 102.64㎡ | 나○○호 | 39.6㎡ |
| | | 나○○호 | 63.04㎡ |
| | 72.81㎡ | 나○○호 | 49.5㎡ |
| | | 나○○호 | 13.31㎡ |
| | 72.81㎡ | 나○○호 | 49.5㎡ |
| | | 나○○호 | 13.31㎡ |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】(2001. 12.31. 제목개정) ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다.)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다.)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다.) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.(2001.12.29. 개정) 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택(1998. 12.28. 전면개정) 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택(1998.12.28. 전면개정) ② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다(2001.12.29. 개정) ③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.(2001.12.29.개정) ○ 조세특례제한법시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】(2001.12.31. 제목개정) ① 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다(2001.12.31.개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비 계산에 관하여는 「소득세법시행령」제32조 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다.(2005. 2.19.개정) ③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다(2001.12.31.개정) ○ 조세특례제한법 제55조 2 【자기관리 부동산투자회사 등에 대한 과세특례】(2004.12.31. 제목개정) ④ 자기관리부동산투자회사가 대통령령이 정하는 규모 이하의 주택(이하 “국민주택”이라 한다.)을 신축하거나 취득당시 입주된 사실이 없는 국민주택을 매입하여 임대업을 영위하는 경우에는 당해 임대업으로부터 최초로 소득이 발생한 사업연도와 그 다음 사업연도 개시일부터 5년 이내에 종료하는 사업연도까지 국민주택을 임대함으로써 발생한 소득금액의 100분의 50에 상당하는 금액을 각 사업연도의 소득금액에서 공제한다. (2004.12.31. 개정) ○ 조세특례제한법시행령 제51조 2 【자기관리 부동산투자회사 등에 대한 과세특례】(2005. 2.19. 개정) ③ 법 제55조의 2 제4항에서 “대통령령이 정하는 규모”라 함은 「주택법」제2조 3호 의 규정에 의한 규모(재정경제부령이 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다.)를 말한다. (2005. 2.19. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법시행규칙 제20조 【다가구주택의 정의】 영 제51조의 2 제3항에서 “재정경제부령이 정하는 ”다가구주택“이라 함은 「건축법 시행령」별표1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.(2005. 3.11. 개정) ○ 주택법 제2조 【정의】(개정전 주택법 시행령 제3조 국민주택규모) 3 “국민주택”이라 함은 제60조의 규정에 의한 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하“주거전용면적”이라 한다.)이 1호 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택( 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하의 주택을 말한다. 이하 “국민주택규모”라 한다.)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 건설교통부령으로 정한다. (2005. 1. 8. 개정: 2005. 7.13. 법명개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면.인테넷.방문상담4팀-2029, 2005.11. 1. 【회신】 1. 1986. 1. 1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택 또는 1985. 12.31.이전에 신축된 공동주택으로서 1986. 1. 1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 당해 주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는「조세특례제한법」제97조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임. 2. 위 1.을 적용함에 있어서 건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의한 건축허가를 받아 건축된 다가구주택의 경우에는 1가구를 1호로 보는 것이며, 같은 조 제3항의 규정에 의하여 관할세무서장에게 주택임대에 관한 사항을 신고하지 아니한 경우에도 임대주택으로 보는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면.인터넷.방문상담4팀-1687, 2005. 9.20. 【회신】 1. 거주자가 조세특례제한법 제97조 제1항 각호에 해당하는 국민주택을 5호 이상 임대하면서, 동법 시행령 제97조 제3항의 규정에 의하여 임대에 관한 사항을 “임대를 개시한 날”로부터 3월 이내에 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 신고하고, 당해 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 임대주택의 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면하는 것으로 “임대를 개시한 날”이라 함은 주택 5호 이상 임대를 개시한 날을 말하는 것임. 이때 주택임대신고는 임대주택의 소재지를 관할세무서장에게 신청한 사업자등록으로 갈음할 수 있는 것이나 사업자등록 또는 임대주택의 신고서를 제출하지 않은 경우에는 감면대상 주택에 포함하지 않는 것임. ○ 서면.인터넷.방문상담4팀-1191, 2005. 7.12. 【회 신】 1. “1986. 1. 1.부터 200012. 31.까지의 기간 중 신축된 국민주택“ 또는 1985년 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 주택의 임대를 개시한 날부터 3개월 이내에 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서에 제출하고 당해 주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」제97조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것이나, 귀 질의의 경우는 이에 해당하지 아니하는 것임. 2. 2003.10.29. 이전에 사업자등록과 임대사업자등록을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 임대주택 또는 그 외의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택은 「소득세법」제104조 제1항 2의 3호에서 규정하는 세율(중과세율)의 적용 대상에서 제외하는 것임. |