일시적 2주택자에 대한 1세대 1주택 특례를 적용함에 있어서 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 재건축주택의 완공시점에서 새로 취득한 주택으로 보는 것이 아니라 기존주택의 연장으로 보는 것임
전 문
[회신]
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 그 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정․고시된 분당․일산․평촌․산본․중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)은 비과세(단, 실거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 고가주택 부분은 과세)가 적용되는 것입니다.
위와 같이 소득세법 시행령 제155조 제1항의 일시적 2주택인 경우에 대한 1세대 1주택의 특례를 적용함에 있어서 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 재건축주택의 완공시점에서 새로 취득한 주택으로 보는 것이 아니라 기존주택의 연장으로 보는 것입니다.
도시 및 주거 환경정비법에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업 조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 그 권리의 취득시기는 당해 부동산을 분양 받을 수 있는 권리가 확정되는 날로 합니다. 다만, 권리가 확정된 날 이후에도 철거되지 않은 건물이 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 이를 주택으로 보며, 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【상황】 (1) 종전주택(양도예정주택) - 소재지 : 서울 ○○구 ○○동 149-6외 - 취득일 : 1999.6.7 - 거주여부 : 취득하여 2년 이상 거주 (2) 새로운 주택(연립주택을 헐고 재건축한 아파트) ① 소재지 : 서울 ○○구 ○○동 883-10 연립주택 ② 2003.5.1 : 재건축 허가 및 착공 ③ 2003.5.15 : 재건축 진행중인 연립주택 취득 ④ 2003.5.29 : 연립주택 철거로 건축물관리대장 말소 ⑤ 2004.5.28 : 재건축 아파트 사용승인 인가 【질의】 위 경우 종전주택을 새로운 주택의 사용승인일(2004.5.28)로부터 1년 이내에 양도할 경우 소득세법시행령 제155조 제1항 에 의거 양도소득세 비과세 특례를 적용 받을 수 있는지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 양도소득세라 한다)를 과세하지 아니한다. (1999. 12. 28 개정) 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2002. 12. 18 개정) ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당일산평촌산본중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. ○ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002. 12. 30 후단개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제94조 【 양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정) 2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000. 12. 29 개정) 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2000. 12. 29 개정) 나. 지상권 (2000. 12. 29 개정) 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법기본통칙 94-1 【부동산을 취득할 수 있는 권리의 예시】 영 제157조 제3항에서 부동산을 취득할 수 있는 권리라 함은 법 제98조에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로 그 예시는 다음과 같다. 1. 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리(아파트당첨권 등) 2. 지방자치단체한국토지공사가 발행하는 토지상환채권 3. 대한주택공사가 발행하는 주택상환채권 4. 부동산매매계약을 체결한 자가 계약금만 지급한 상태에서 양도하는 권리 ○ 소득세법기본통칙 98-3 【부동산에 관한 권리의 취득시기】 부동산의 분양계약을 체결한 자가 당해 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 당해 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 된다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면인터넷방문상담4팀-354(2005.3.9) 【질의】 1. 2000.1. : A주택 취득하여 계속 거주함 2. 2003.12.: B주택 취득 3. 2004. : 재건축사업으로 B주택 멸실 4. 2005.4~5월경 : 재건축주택(B주택)완성됨에 따라 입주 예정임 1. 재건축주택(B＇주택)완성 전에 5년 이상 거주한 A주택을 양도하는 경우 양도소득세 비과세 여부 2. 재건축주택(B＇주택)완성 후 1년내에 비과세 요건을 갖춘 종전주택인 A주택을 양도하는 경우 일시적인 2주택자의 1세대 1주택 비과세 특례규정을 적용받을 수 있는지 여부 【회신】 1. 1주택을 보유한 1세대가 새로운 1주택을 취득함으로써 2주택이 된 경우로서 새로운 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로 참여하여 동 재건축사업의 시행으로 그 재건축이 추진중인 주택이 철거된 후 사업시행인가일 이후부터 재건축주택이 완성되기 전에 나머지 1주택을 양도하는 경우 그 주택을 양도일 현재 3년이상 보유 및 2년 이상 거주한 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것이며 2. 소득세법 시행령 제155조 제1항 의 일시적 2주택자에 대한 1세대 1주택의 특례 규정을 적용함에 있어 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택은 재건축주택의 완공시점에서 새로 취득한 주택으로 보는 것이 아니라 기존주택의 연장으로 보는 것임 ○ 재산46014-10135(2002.11.22) 일시적 2주택 양도세 비과세특례에 있어, 기존주택을 멸실하고 재건축한 주택을 종전에는 준공시점에서 새로 취득한 주택으로 보았으나, 기존주택의 연장으로 봄(예규 변경) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재재산-1730,2004.12.30 【질의】 (사례 1) 2001.7 2003.12 2004.3 2004.8 ───△─────────△────────△────────△─── 최초주택취득 재건축사업승인 구 주택철거 입주권 양도 및 거주이전 ↓ ↓ ↓ ↓ 1세대 1주택 2년8개월간 구 주택철거위해 비과세특례 보유거주 거주이전 (령 제155조 제16항) (3년 1개월 거주) 적용여부 2004.8월 양도한 입주권이 1세대 1주택 비과세대상인지를 판정시 사업승인일 후에도 주택이 철거되지 아니한 경우 사업승인후 주택보유기간을 영 제154조 제1항의 보유기간에 산입할 것인지 (사례 2) 2002.1 2003.2 2003.10 2004.8 ───△────────△─────────△────────△─── 기존1주택자 재건축대상주택 재건축사업승인 재건축주택 추가매입 부동산 → 권리 철거 ↓ ↓ ↓ ↓ 1세대 1주택 1세대 2주택 기존 1세대 2주택자가 1세대 1주택으로 전환되는 시점은 (사업승인일) or (주택철거일) 1세대 2주택자가 그 중 1주택이 재건축사업승인일 이후에도 철거되지 아니한 경우 주택으로 볼 수 있는지 【회신】 도시 및 주거 환경정비법에 의한 주택재건축사업을 시행하는 정비사업 조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 그 권리의 취득시기는 당해 부동산을 분양 받을 수 있는 권리가 확정되는 날로 함. 다만, 권리가 확정된 날 이후에도 철거되지 않은 건물이 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 이를 주택으로 보며, 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항임 |