감면대상 신축주택에는 주택 외의 용도로 사용하던 건축물을 주택으로 용도변경하는 경우를 제외하는 것임
전 문
[회신]
2000.12.31 이전에 취득한 건물의 취득당시건물기준시가산정기준율을 적용함에 있어서 취득연도는 소득세법 제98조 및 같은법시행령 제162조의 규정에 의한 취득시기가 속하는 연도로 하는 것으로, 귀 질의의 건축물의 취득연도는 기존주택을 철거하고 새로운 건축물을 신축하여 완성한 연도(1995년)가 되는 것입니다.
조세특례제한법 제97조의 2의「신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례」규정을 적용함에 있어서 같은조 제1항 제1호 가목의 ‘신축주택’에는 주택 외의 용도로 사용하던 건축물을 주택으로 용도변경하는 경우를 제외하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 1985.1.1 주택을 취득하여 거주하다가 동 주택을 철거하고 1995.11.22 근린생활시설 및 단독주택을 신축한 후 1999.8.19 건축물의 표시변경신청에 대하여 관할구청의 허가를 받아 근린생활시설의 일부가 다음과 같이 주택으로 용도가 전환되었음. 용도변경 내역 |
| 구분 | 변경전 | 변경후 |
| 사용검사일(용도변경일) | 1995.11.22 | 1999.08.25 |
| 건축물현황 | 지층 | 찜질방(259.77㎡) | 일반목욕탕(259.77㎡) |
| 1층 | 찜질방(101.61㎡), 주차장(60.14㎡) | 일반목욕탕(113.3㎡), 주차장(48.45㎡) |
| 2층 | 한의원(189.95㎡) | 다세대주택(2세대, 189.95㎡) |
| 3층 | 한의원(189.95㎡) | 다세대주택(2세대, 189.95㎡) |
| 4층 | 단독주택(158.40㎡) | 다세대주택(1세대, 158.4㎡) |
| 5층 | 관리실(49.95㎡) | 관리실(73.33㎡) |
| 변경내용과 같이 당초 2,3층의 한의원을 설계변경을 통하여 분양목적의 다세대주택으로 변경하였으나 분양하지 못하고 현재까지 임대하고 있음 위와 같이 임대중인 다세대주택과 기타 건축물을 포함하여 전체를 양도하고자 함 (질의사항) 1. 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우로서 취득당시의 건물기준시가산정기준율을 적용함에 있어서 용도변경한 다세대주택의 취득연도는 변경을 한 날을 기준으로 구분하여 적용하는지 여부 2. 조세특례제한법 제97조의2 의 ‘신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례’ 규정 적용시 다세대주택의 용도를 변경한 경우 용도변경일을 신축일로 보아 감면을 받을 수 있는지 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (1999. 12. 28 개정) 1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29 개정) 나. 건물 (1999. 12. 28 개정) 건물(다목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격구조용도위치신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정고시하는 가액 ○ 소득세법에 의한 건물 기준시가고시(2003. 12. 31. 국세청고시 제2003-38호) Ⅱ. 2000.12.31 이전에 취득한 건물의 취득당시건물기준시가산정기준율 4. 용어의 정의 가. 취득연도 소득세법 제98조 및 같은법시행령 제162조의 규정에의한 취득시기가 속하는 연도로 한다. ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정) 4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제97조 의 2 【신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면 특례】 (2001. 12. 29 제목개정) ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 신축임대주택이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다. (2001. 12. 29 개정) 1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택 (1999. 12. 28 신설) 가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택 (1999. 12. 28 신설) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-2396,1994.09.07 1. 건축물의 용도구분은 사실상 사용하는 용도에 의하는 것이며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상 용도에 의하는 것임 2. 이 경우 건물에 대한 취득시의 기준시가를 계산하는 경우에는 취득일 현재를 기준으로 위 1.의 내용에 따른 용도를 판정하여 해당건물 과세시가표준액을 적용하는 것임 ○ 소득46014-1146,1999.06.12 주택과 이에 부수되는 토지를 취득하여 보유하고 있던 중 주택을 멸실하고 그 주택에 부수되는 토지 위에 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 건축물을 재건축하여 토지와 함께 양도한 경우 건축물의 취득시기는 원칙적으로 재건축한 건축물의 사용검사필증 교부일이나, 토지의 취득시기는 당초 토지의 취득일이 되는 것임 ○ 제도46014-10614,2001.04.17 1. 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의한 장기임대주택에 대한 양도소득세등의 감면 을 적용받기 위하여는 5호 이상의 임대주택을 2000. 12. 31 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하여야 하고 2. 같은법 제97조의 2의 규정에 의한 신축임대주택에 대한 양도소득세 등의 감면 을 적용받기 위하여는 1호 이상의 신축임대주택 〔임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999. 8. 20 이후 취득(1999. 8. 20부터 2001. 12. 31까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하는 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택〕을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 해당하여야 하는 것으로서 3. 위의 1. 및 2.에 해당하는 경우 소득세법 제89조 제3호 의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 내국인의 소유주택으로 보지 아니하는 것임 |