1세대 3주택 거주자가 그 중 1주택이 주택재개발사업의 시행으로 멸실된 상태에서 재개발주택의 완성일 전에 나머지 2주택 중 1주택을 양도하는 경우에는 일반세율을 적용함
전 문
[회신]
소득세법시행령 제167조의3의 규정에 의한 1세대 3주택 이상의 소유여부 판정은 동법시행령 제154조 규정의 1세대별로 주택 양도일을 기준으로 당해 양도주택을 포함하여 1세대 3주택 이상 여부를 판정하는 것입니다.
1세대 3주택에 해당하던 거주자가 그 중 1주택이「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 주택재개발사업의 시행으로 멸실된 상태에서 재개발주택의 완성일 전에 나머지 2주택 중 1주택을 양도하는 경우에는 소득세법 제104조 제1항 제2호의3의 중과세율(양도소득과세표준의 100분의 60)을 적용하지 아니하고 일반세율을 적용하는 것입니다.
귀 질의와 관련하여 조세법령과 유사사례를 붙임과 같이 보내드리오니 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| - 현재 단독주택 1개, 아파트 1개, 2006.2월경 준공예정인 분양권 1개를 소유하고 있음 - 2006.2월이면 1세대 3주택이 될 예정임 - 단독 주택이 재개발될 예정으로 2006년도 말경에 철거될 예정임 단독주택이 2006년도 말경에 예정대로 철거되면 1세대 2주택으로 되는지 여부와 양도소득세 중과세율 적용 대상이 안 되는 시점과 다시 전환되는 시점은 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당일산평촌산본중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 이하 생략 ⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실도괴노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산한다. ○ 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우 (1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법기본통칙 89-15【대체취득에 따른 일시 1세대 2주택 비과세요건】 ① 1세대 1주택자인 거주자가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 새로이 취득하여 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우에도 다음 각호의 요건을 모두 충족하는 경우에는 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다. 1. 종전 주택은 양도일 현재 1세대 1주택 비과세요건을 충족할 것 2. 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전주택을 양도할 것 ○ 소득세법 제104조 【 양도소득세의 세율 】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 양도소득산출세액이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 ○ 소득세법시행령 제167조의3 【 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위 】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택( 제1호에 해당하는 주택을 제외한다 )을 3개 이상 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2003. 12. 30. 신설) 1. 수도권정비계획법 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권 (이하 이 조에서 수도권이라 한다) 및 광역시 (다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역 에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설) 가. 광역시에 소속된 군 및 지방자치법 제3조 제3항 제4항의 규정에 의한 읍면 (2003. 12. 30. 신설) 나. 수도권 중 당해 지역의 주택보급률주택가격 및 그 동향 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 지역 (2003. 12. 30. 신설) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| O 서면인터넷방문상담4팀-1691,2004.10.22 【질의】 아파트 2채(1채 : 본인명의, 1채 : 처명의로 부모님 거주)를 소유한 1세대 2주택으로 새로운 아파트를 분양취득하게 되어 1세대 3주택이 되는 경우 본인 소유아파트를 새아파트 취득등기후 언제까지 처분하면 1세대 3주택에서 제외되는지 여부 【회신】 소득세법시행령 제167조 의 3 규정의 1세대 3주택 이상의 보유여부 판정은 동법시행령 제154조 규정의 1세대별로 주택 양도일을 기준으로 당해 양도주택을 포함하여 1세대 3주택 이상 여부를 판정하는 것임 O 서면인터넷방문상담4팀-639,2005.4.27 【질의】 1. ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 747 ㅇㅇㅇㅇㅇㅇ 아파트 (배우자 소유) 2. ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 757 ㅇㅇㅇ 아파트 (본인 소유) 3. ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 755-1 ㅇㅇㅇㅇㅇㅇ 아파트 (배우자 소유) 4. ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 716-1 ㅇㅇㅇ아파트 (본인 소유) 위 경우 3건(1.~ 3.)은 재건축(현재 골조공사 중)이며, 본인이 매각하고자 하는 강남구 역삼동 개나리아파트 40-202호는 1999.1.14. 취득하여 2000.1.11.부터 현재까지 거주하고 있는 데, 양도소득세가 과세되는지 여부와 금액은 【회신】 1세대 4주택에 해당하던 거주자가 그 중 3주택이 모두 도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재건축사업의 시행으로 멸실된 상태에서 재건축주택의 완성일 전에 나머지 1주택을 양도하고자 하는 경우에 있어서 그 주택의 보유기간이 3년 이상이고 보유기간 중 2년 이상 거주하여 소득세법 제89조 제3호 및 동법시행령 제154조 제1항의 규정에 해당하면 양도소득세 비과세(단, 실거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 고가주택 부분은 과세)가 적용될 수 있는 것입니다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 제도46014-10859,2001.04.30 【질의】 국내에 1주택(A주택이라 하겠음)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른주택(B주택이라 하겠음)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 되는 경우로서 다른 주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 종전 A주택을 양도하는 경우 양도일 현재 종전 A주택의 보유기간이 3년 이상인 경우에는 양도소득세가 비과세되는 줄은 알겠지만 위 A주택 보유중 B주택 취득 이전에 취득한 또 하나의 주택(C주택이라 하겠음)이 도시재건축조합원이 되어 2000. 4. 8 재건축조합에 신탁되고 2000. 6. 28 C주택 건물이 멸실된 상태에서 A주택을 양도했음. A주택에 대한 양도소득세 과세여부를 질의함. (의견 1) 비과세대상임. C주택은 재건축주택이므로 A, B주택만 과세여부 판단하여 새 주택(B) 취득후 2년 이내 구주택(A) 양도하면 1세대 1주택 비과세대상임. 즉, 양도시점에 C주택은 멸실상태이므로 주택으로 볼 수 없음. (의견 2) 과세대상임. A, B주택만으로는 1세대 1주택 비과세 판단해서는 안되고 A, C주택 보유한 상태에서 B주택을 취득 3주택이 되었고 양도시점에 C주택 멸실되었다 하나 C주택 멸실시점에 A, B주택이 있었으므로 A주택 양도는 과세대상임. 【회신】 1. 1세대 2주택 보유자가 보유하고 있던 주택 중 1주택이 주택건설촉진법에 의한 재건축사업으로 멸실되어 1세대 1주택이 된 상태에서 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 때에는, 다른 주택의 취득일로부터 2년 이내에 3년 이상 보유한 종전의 주택을 양도하는 경우에 한하여 소득세법시행령 제154조 제1항 의 규정을 적용하여 양도소득세를 비과세하는 것으로서 2. 귀 질의의 경우 재건축사업중인 주택의 멸실당시 1세대 2주택에 해당되므로 종전의 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 과세되는 것임 |