전 문
[회신]
소득세법 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 등 부동산의 양도가액은 소득세법 제96조 제2항 각호의 경우를 제외하고 2006년 12월 31일 까지는 양도당시의 기준시가에 의하는 것이나, 양도자가 양도당시 실지거래가액을 증빙서류와 함께 소득세법 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지관할세무소장에게 신고하는 경우에는 실거래가액으로 하는 것입니다.
거주자의 양도소득세는 소득세법 제92조 규정에 의한 양도소득과세표준에 같은 법 제104조에 의한 세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로ㅗ 하는 것입니다.
상속세및증여세법 제47조 제1항 및 제3항 단서규정에 의하여 배우자로부터 증여받은 당해 재산에 담보된 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무상 당액에 대하여는 소득세법 제88조 제1항의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것입니다. 귀 질의의 경우 수증자가 증여자의 채무를 인수하였는지 여부는 구체적인 사실을 확인하여 판단할 사항입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| ○○도 ○○시 연건평 200평의 상가건물을 임대하고 있는데 양도시 양도가액의 산정 및 세율 적용방법에 대한 질의 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제92조 【양도소득과세표준의 계산】 ① 거주자의 양도소득에 대한 과세표준(이하 “양도소득과세표준”이라 한다)은 종합소득ㆍ퇴직소득 및 산림소득에 대한 과세표준과 구분하여 계산한다. (1994.12.22. 개정) ② 양도소득과세표준은 제94조 내지 제102조와 제118조의 규정에 의하여 계산한 양도소득금액에서 제103조의 규정에 의한 양도소득기본공제를 한 금액으로 한다. (1994.12.22. 개정) ○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 ① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000.12.29. 개정) 1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000.12.29. 개정) (이하 생략) ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005.12.31. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005.12.31. 개정) 1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005.12.31. 개정) 2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2005.12.31. 개정) 3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (2005.12.31. 개정) 4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2005.12.31. 개정) 5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (2005. 12.31. 개정) 6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005.12.31. 개정) 7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12.31. 개정) 8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005.12.31. 개정) 9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005.12.31. 개정) ③ ~⑥ (생략) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제104조 의 2 【지정지역의 운영】 ① 재정경제부장관은 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정지역으로 지정할 수 있다. (2005.12.31. 신설) ② 제96조 제2항 제7호 및 제104조 제4항 제1호와 제2호에서 “지정지역 안의 부동산”이라 함은 제1항의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산을 말한다. (2005.12.31. 신설) ③ 제1항의 규정에 의한 지정지역의 지정과 해제 그 밖의 필요한 사항을 심의하기 위하여 재정경제부에 부동산가격안정심의위원회를 둔다. (2005.12.31. 신설) ④ 제1항의 규정에 의한 지정지역의 해제 기준 및 방법, 부동산가격안정심의위원회의 구성 및 운용 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2005.12.31. 신설) ○ 소득세법 시행령 제168조 의 3 【지정지역 지정의 기준 등】 ① 법 제104조의 2 제1항에서 “지정지역”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역 중 건설교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 당해 지역특성 등을 감안하여 해당 지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계중앙행정기관의 장이 건설교통부장관을 경유하여 요청하는 경우를 포함한다)하는 경우로서 재정경제부장관이 제168조의 4의 규정에 따른 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역을 말한다. 이 경우 건설교통부장관이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하나 지정요청하지 아니한 지역에 대하여는 재정경제부장관이 건설교통부장관으로부터 그 사유를 받아 이를 부동산가격안정심의위원회에 회부하여 심의를 받아야 한다. (2005.12.31. 신설) (이하 생략) ※ 2006.3.27(회신일 현재)○○도 ○○시는 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역(주택투기지역 및 주택외 투기지역)에 해당하지 아니함. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004.12.31. 개정) 양도소득과세표준 세 율 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 4천만원 이하 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는금액의 100분의 18 4천만원 초과 8천만원 이하 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는금액의 100분의 36 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2003.12.30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 40 2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2003.12.30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 (이하 생략) | 양도소득과세표준 | 세 율 | 1천만원 이하 | 과세표준의 100분의 9 | 1천만원 초과 4천만원 이하 | 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는금액의 100분의 18 | 4천만원 초과 8천만원 이하 | 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는금액의 100분의 27 | 8천만원 초과 | 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는금액의 100분의 36 |
| 양도소득과세표준 | 세 율 |
| 1천만원 이하 | 과세표준의 100분의 9 |
| 1천만원 초과 4천만원 이하 | 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는금액의 100분의 18 |
| 4천만원 초과 8천만원 이하 | 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는금액의 100분의 27 |
| 8천만원 초과 | 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는금액의 100분의 36 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제110조 【양도소득과세표준 확정신고】 ① 당해연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 당해연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지(제105조 제1항 제1호 단서의 규정에 해당하는 경우에는 토지의 거래계약허가일이 속하는 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지) 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지 관할세무서장에게 신고하여야 한다. (2000.12.29. 개정) (이하 생략) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1460, 2004.09.17. 【제목】 지정지역에 소재하는 부동산의 경우 지정일 이후 최초로 도래하는 분부터 실지거래가액을 적용하는 것이며, 잔금청산일 및 등기접수일 중 빠른 날이 지정일 이후에 도래하는 경우에는 실지거래가액을 적용함 【회신】 소득세법 제96조 제1항 제6의 2호 “지정지역”에 소재하는 부동산의 경우 그 지정일 이후 최초로 양도하는 분부터 실지거래가액을 적용하여 양도소득세를 과세하는 것이며, 이 경우 양도일은 소득세법시행령 제162조 의 규정에 의하는 것이므로 잔금청산일 및 등기접수일 중 빠른 날이 지정일 이후에 도래하는 경우에는 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하는 것임. ○ 서면4팀-349, 2005.03.09. 【제목】 양도가액과 취득가액은 소득세법 제96조 제1항 각호의 경우를 제외하고 원칙적으로 양도당시의 기준시가에 의하는 것이나 확정신고기한까지 실지거래가액을 증빙서류와 함께 신고하는 경우 실지거래가액으로 하는 것임 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 1. 소득세법 제94조 제1항 제1호 의 규정에 의한 토지 등 부동산의 양도가액과 취득가액은 소득세법 제96조 제1항 각호의 경우를 제외하고는 원칙적으로 양도당시의 기준시가에 의하는 것이나, 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 소득세법 제110조 제1항 의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우에는 실거래가액으로 하는 것이며, 2. 이 경우 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정하는 것임. 3. 그러나 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 시행령 제176조 의 2의 규정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있음. 4. 위 3.의 환산가액을 적용함에 있어서 위 1.과 같이 기준시가에 의하는 것이 원칙인 자산을 실거래가액으로 신고하는 경우( 소득세법 제96조 제1항 제6호 )에는 의제취득일(1994.12.22. 법률 제4803호 부칙 제8조에 의한 1985. 1. 1.) 전에 취득한 경우에 한하여 적용하는 것임. |
| 3. 질의내용 요약 |
| ［사실관계］ 본인은 ○○도 ○○시 ○○동 소재 연건평 200평의 상가건물을 소유하여 임대업을 영위하고 있으며, 당해 상가건물은 은행 대출과 세입자의 전세금의 채무가 있는 상황임. ［질의내용］ 이 경우 상가건물을 증여할 때 수증자가 채무를 인수하는 경우 증여재산가액에서 차감할 수 있는지 여부 |
| 4. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 상속세및증여세법 제47조 【증여세과세가액】 ① 증여세과세가액은 증여일 현재 이 법의 규정에 의한 증여재산가액의 합계액[제40조 제1항 제2호, 제41조의 3, 제41조의 5, 제42조 제4항의 규정에 의한 증여재산(이하 합산배제증여재산이라 한다)의 가액을 제외한다]에서 당해 증여재산에 담보된 채무(당해 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령이 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 한다. (2003.12.30. 개정) ③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 배우자간 또는 직계존비속간의 부담부증여(제44조의 규정에 의하여 증여로 추정되는 경우를 포함한다)에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정한다. 다만, 당해 채무액이 국가 및 지방자치단체에 대한 채무 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 상속세및증여세법 기본통칙 47-36…5 【부담부 증여의 경우 증여가액】 증여자의 채무가 담보된 부동산을 증여받은 경우 그 채무를 수증자가 부담하기로 약정하여 인수한 경우에는 그 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 가액을 증여세 과세가액으로 한다. ○ 상속세 및 증여세법 제56조 【증여세세율】 증여세는 제55조의 규정에 의한 과세표준에 제26조에 규정된 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “증여세산출세액”이라 한다)으로 한다. 과 세 표 준 세 율 1억원 이하 과세표준의 100분의 10 1억원 초과 5억원 이하 1천만원＋1억원을 초과하는 금액의 100분의 20 5억원 초과 10억원 이하 9천만원＋5억원을 초과하는 금액의 100분의 30 10억원 초과 30억원 이하 2억4천만원＋10억원을 초과하는 금액의 100분의40 30억원 초과 10억4천만원＋30억원을 초과하는 금액의 100분의 50 ○ 상속세및증여세법시행령 제36조 【증여세 과세가액에서 공제되는 채무】 ② 법 제47조 제3항 단서에서 대통령령이 정하는 바에 의하여 객관적으로 인정되는 경우라 함은 제10조 제1항 각호의 1의 규정에 의하여 입증되는 경우를 말한다. ○ 상속세및증여세법시행령 제10조 【채무의 입증방법등】 ① 법 제14조 제4항에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것이라 함은 상속개시당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1에 의하여 입증되는 것을 말한다. 1. 국가․지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류 | 과 세 표 준 | 세 율 | 1억원 이하 | 과세표준의 100분의 10 | 1억원 초과 5억원 이하 | 1천만원＋1억원을 초과하는 금액의 100분의 20 | 5억원 초과 10억원 이하 | 9천만원＋5억원을 초과하는 금액의 100분의 30 | 10억원 초과 30억원 이하 | 2억4천만원＋10억원을 초과하는 금액의 100분의40 | 30억원 초과 | 10억4천만원＋30억원을 초과하는 금액의 100분의 50 |
| 과 세 표 준 | 세 율 |
| 1억원 이하 | 과세표준의 100분의 10 |
| 1억원 초과 5억원 이하 | 1천만원＋1억원을 초과하는 금액의 100분의 20 |
| 5억원 초과 10억원 이하 | 9천만원＋5억원을 초과하는 금액의 100분의 30 |
| 10억원 초과 30억원 이하 | 2억4천만원＋10억원을 초과하는 금액의 100분의40 |
| 30억원 초과 | 10억4천만원＋30억원을 초과하는 금액의 100분의 50 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면인터넷방문상담4팀-450, 2004. 4. 8. 상속세및증여세법 제47조 제1항 및 제3항 단서규정에 의하여 배우자로부터 증여받은 당해 재산에 담보된 채무를 수증자가 인수한 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 그 채무상당액에 대하여는 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임. 귀 질의의 경우 수증자가 증여자의 채무를 인수하였는지 여부는 채무자의 명의를 변경하였는지 여부에 관계없이 재산을 증여받은 후 당해 채무를 누가 부담하고 있는지 여부 등 실질내용에 따라 판단하는 것임. ○ 서면인터넷방문상담4팀-1543. 2004. 9.30. 상속세및증여세법 제47조 제1항 의 규정에 의하여 증여세과세가액은 증여일 현재 증여재산가액의 합계액에서 당해 증여재산에 담보된 채무로서 수증자가 인수한 금액을 차감한 금액으로 하는 것이며, 직계존비속간 부담부증여에 있어서는 수증자가 인수한 채무를 공제하되 당해 채무는 같은 법 시행령 제10조 제1항 각 호의 1의 규정에 의하여 입증되는 경우에 한하는 것임. 귀 질의의 경우 임대차계약이 체결된 토지와 건물 중 건물만을 증여 받으면서 임대보증금 전액을 수증자가 인수한 사실이 동항 각 호의 1의 규정에 의하여 입증되는 경우에는 상속세및증여세법 제47조 제3항 단서의 규정에 의하여 당해 임대보증금은 증여재산가액에서 공제할 수 있는 것이나 수증자가 인수한 임대보증금에 상당하는 부분은 소득세법 제88조 제1항 의 규정에 의하여 양도소득세가 과세되는 것임. |