전 문
[회신]
1986. 1. 1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 당해 주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」 제97조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것이며 소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다.
당해 임대주택외의 주택 및 2001. 1. 1. 이후에 추가 임대개시한 임대주택은 위의 감면대상주택에 포함하지 않아 1세대1주택 비과세규정을 적용함에 있어 소유하는 주택으로 보는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 〔주택소유현황〕 - 1995. 6월에 다가구 주택 신축 - 지하층 3가구(국민주택규모 이하) - 1층 3가구(국민주택 규모 이하) - 2층 3가구(국민주택 규모 이하) - 3층 본인거주(국민주택 규모 초과) 〔주택임대현황〕 - 3층 본인거주 주택이외 주택에 대하여는 즉시 임대개시 하였으나 2006. 2월 현재까지 구청 및 세무서에 임대사업자등록 및 사업자 등록 하지 아니함 〔질의〕 - 주택소유현황 및 주택임대현황이 위와 같을 경우 조세특례제한법 제97조 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면해당 여부 - 본인 거주부분은 1세대 1주택 해당 여부 및 다른 주택보유 시 1세대 2주택 해당 여부 - 본인 거주부분을 3가구로 구분하여 신규 임대 시 감면해당 여부 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 임대주택이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001.12.29. 개정) 1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998.12.28. 개정) 2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998.12.28. 개정) ② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2001.12.29. 개정) ③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다. ○ 조세특례제한법시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 ① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 대통령령이 정하는 거주자라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001.12.31. 개정) ② (생략) ③ 법 제97조제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. ④ 법 제97조제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다. 1. 임대 주택법 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록증 2. 임대차계약서 사본 3. 임차인의 주민등록표등본 또는 주민등록증 사본 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 4. 임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장등본 5. 기타 재정경제부령이 정하는 서류 ⑤ 법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서 "주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다. [개정 2000․1․10.] 1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것 3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것 4. 5호미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-189, 2006.02.03. 【제목】 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 적용 시 다가구주택의 경우에는 1가구를 1호로 보는 것이며 관할세무서장에게 주택임대에 관한 사항을 신고하지 아니한 경우에도 임대주택으로 보는 것임 【질의】 (사실관계) - 1995년에 신축된 다가구주택을 1999년에 매입 취득함. 취득당시 8가구의 세입자가 다가구주택에 거주하고 있었으며 매입 후에도 종전과 같이 8가구의 세입자에게 동일한 조건으로 임대를 하여 현재까지 임대를 하여 오고 있음. (질의) 1. 본인의 경우 직접 신축한 것이 아니고 8명에게 임대 중이던 다가구주택을 2000.12.31. 이전에 유상 매입하여 현재까지 임대를 하고 있는데 이 경우에 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면을 받을 수 있는지. 2. 주택을 임대한 자는 임대일로부터 3월 이내에 세무서장에게 주택임대신고서를 제출하도록 규정되어 있는데 본인의 경우 주택의 임대보증금은 소득세법상 과세되지 않아 신고할 것이 없어 소득세를 신고하지 않았는데 이 경우 본인 소유의 다가구 주택에 대하여 양도소득세 감면을 받을 수 있는지 여부 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 1986. 1. 1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택 또는 1985.12. 31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986. 1. 1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 당해 주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」 제97조 의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임. 이 경우 건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의한 건축허가를 받아 건축된 다가구주택의 경우에는 1가구를 1호로 보는 것이며, 같은 조 제3항의 규정에 의하여 관할세무서장에게 주택임대에 관한 사항을 신고하지 아니한 경우에도 임대주택으로 보는 것임. ○ 서면4팀-2313, 2005.11.23. 【제목】 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면 적용 시 다가구주택의 경우에는 1가구를 1호로 보는 것이며 관할세무서장에게 주택임대에 관한 사항을 신고하지 아니한 경우에도 임대주택으로 보는 것임 【질의】 (사실관계) - 1997. 8. 점포(지하1, 2, 3층) 및 다가구주택(4, 5층)으로 사용하는 복합건물 신축하여 관할 세무서에 사업자등록을 하고 현재까지 상가 및 주택에 대하여 부동산임대업을 영위하고 있음. - 위 다가구주택은 5가구로 모두 국민주택규모이며 신축이후 현재까지 임대하고 있음. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| (질의사항) 장기임대주택에 대한 양도소득세를 감면받기 위하여는 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서에 제출하여야 하나, 본인의 경우 부가가치세법 및 소득세법의 규정에 의하여 사업자등록을 한 경우에는 주택임대신고서를 별도로 제출하지 아니한 경우에도 「조세특례제한법」 제97조 장기임대주택에 대한 감면을 적용받을 수 있는지 여부 【회신】 1. 1986. 1. 1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택 또는 1985.1 2.31. 이전에 신축된 공동주택으로서 1986. 1. 1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 당해 주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 「조세특례제한법」 제97조 의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50 (10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임. 이 경우 건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의한 건축허가를 받아 건축된 다가구주택의 경우에는 1가구를 1호로 보는 것이며, 같은 조 제3항의 규정에 의하여 관할세무서장에게 주택임대에 관한 사항을 신고하지 아니한 경우에도 임대주택으로 보는 것임. 2. 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 에 의한 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어 「소득세법 시행규칙」 제74조 에 해당하는 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나 1인으로부터 취득하는 경우에는 이를 단독주택으로 보는 것임. ○ 서면4팀-1840, 2005.10.07. 【제목】 2001. 1. 1. 이후 추가 등록한 임대주택은 조세특례제한법상 장기임대주택에 해당하지 아니하므로 1세대1주택 비과세 적용 시 당해 거주자의 소유주택으로 보는 것임 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【질의】 (내용) - 1997년 주택 5채를 매입하여 임대사업을 하다 2001년 추가 2채를 매입하여 등록하였음. - 위의 임대주택 외에 현재 거주하는 일반주택을 소유하고 있음. (질문) 위의 경우 일반주택을 매도할 경우 1세대 1주택으로 양도소득세 비과세 여부 【회신】 1. 조세특례제한법 제97조 제1항 에 의한 장기임대주택은 5호 이상의 임대주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 양도소득세가 감면되며 또한 당해 주택은 소득세법 제89조 제3호 의 1세대1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임. 2. 귀 사례의 2001. 1. 1. 이후에 추가 등록한 임대주택은 위 1.의 감면대상주택에 포함하지 않아 거주하는 주택의 1세대1주택 비과세규정을 적용함에 있어 소유하는 주택으로 보는 것임. ○ 감심2003-45, 2003.05.13. 1. 쟁점 관할구청에 임대사업자로 등록하지 아니하고 임대한 주택도 임대주택법에 의한 건설임대주택으로 보아 이를 양도 시 양도소득세 100분의 100을 감면할 수 있는지 여부 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 2. 관계 법령의 규정 (1) 조세특례제한법시행령 제97조 제1항 에는 법 제97조 제1항 각호 외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다 라고, 제4항에는 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 세액의 감면신청을 하고자 하는 자는 당해 임대주택을 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 재정경제부령이 정하는 세액감면신청서에 다음 각호의 서류를 첨부하여 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다 라고 각각 규정하고 있다. (2) 구 임대주택법(2002.12.26. 법률 제6833호로 개정되기 전의 것) 제2조에는 이법에서 사용하는 용어를 정의하면서 제1호에 “임대주택”이라 함은 임대목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택으로 구분하고 제2호에 “건설임대주택”이라 함은 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택과 주택건설촉진법 제6조의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제33조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 사용검사 시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 건설교통부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택을 말하며, 제4호에 “임대사업자”라 함은 국가ㆍ지방자치단체ㆍ대한주택공사나 지방공기업법 제49조 의 규정에 의하여 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사(이하 “지방공사”라 한다), 제6조의 규정에 의하여 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제6조의 2의 규정에 의하여 설립된 임대주택조합을 말한다 라고 각각 열거하고 있다. (3) 구 임대 주택법 제6조 제1항 에는 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다 라고 규정하고 있다. (4) 임대 주택법시행령 제7조 제1항 에는 법 제6조 제1항의 규정에 의하여 임대사업자로 등록을 하고자 하는 자는 건설교통부령이 정하는 바에 따라 등록신청서를 시장 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 제출하여야 한다 라고, 제2항에는 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제1항의 등록신청서를 접수한 때에는 신청인이 제6조제2항의 등록기준에 적합한지 여부를 확인하고 적합한 요건을 갖추었다고 인정하는 경우에는 임대사업자등록부에 이를 등재하고, 등록증을 신청인에게 교부하여야 한다 라고 각각 규정하고 있다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 3. 판단 위 관계법령에서와 같이 조세특례제한법 제97조 제1항 에는 5년 이상 임대한 임대주택을 양도한 경우 양도소득세를 100분의 50 감면하는 것으로 규정하면서 다만, 5년 이상 임대한 임대주택법에 의한 건설임대주택과 매입임대주택 및 10년 이상 임대한 임대주택을 양도하는 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하도록 규정하고 있고, 구 임대 주택법 제2조 및 제6조에는 관할시장ㆍ군수 또는 구청장에게 임대사업을 하기 위하여 등록을 마친 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 등은 임대건설주택으로 정의하고 있음을 알 수 있다. 청구인의 경우 위 인정사실에서 보는 바와 같이 1996.11. 19. 다가구주택(7가구)을 신축하여 5년 4월간 임대사업을 하여오다 양도한 사실이 인정되나 같은 해 12. 1. 관할세무서에 임대사업을 하는 것으로 사업자 등록만 하였을 뿐 관할구청장에게 임대주택법상 임대사업자로 등록한 사실이 없음을 알 수 있다. 그러므로 청구인은 임대주택법에 의한 임대사업자가 아니며 임대사업법에 의한 임대사업자가 아닌 청구인이 임대한 이 사건 주택 또한 임대주택법에 의한 건설임대주택이라 볼 수 없다 할 것이다. 따라서 이 사건 주택을 임대주택법에 의한 건설임대주택으로 보아 양도소득세 100분의 100을 감면하여야 한다는 청구인의 주장은 조세특례제한법상 양도소득세 감면 관련 규정에 대한 법리를 오해한 것으로 받아들일 수 없다 할 것이다. 4. 결론 그렇다면 처분청이 이 사건 주택 양도에 대하여 양도소득세 100분의 50을 감면한 이 사건 부과처분은 정당하고 이 사건 심사청구는 이유 없다고 인정되므로 감사원법 제46조 제2항 의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-352, 2005.03.09. 【회신】 1. 장기임대주택에 대하여는 5호 이상의 임대주택을 2000.12.31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되나, 2001. 1. 1. 이후에 임대를 개시한 임대주택에 대하여는 양도소득세가 감면되는 법령의 규정은 없음. 2. 귀 질의와 관련된 기 질의회신문(소득46011-485, 1999.12.13. 및 서일46014-11115, 2003. 8.20.)을 참고바람 |