2호 이상의 국민주택의 임대자가 기존사업자기준일 이전에 임대사업자등록을 하고 5년 이상 임대한 이후에 양도하는 경우 기준시가의 합계액이 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 경우 중과세율 적용대상에서 제외됨
전 문
[회신]
2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 기존사업자기준일(2003.10.29) 이전에 소득세법 제168조에 의한 사업자등록과 임대주택법 제6조에 의한 임대사업자 등록을 하고 5년 이상 임대한 이후에 양도하는 경우로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항 제2호 나목의 규정에 의하여 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60%) 적용대상에서 제외되는 것입니다.
1세대가 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 나목에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만(이하 “일반주택”이라 함)을 소유하고 있는 경우로서 일반주택을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제10호의 규정에 의하여 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60%) 적용대상에서 제외되는 것입니다.
| [ 회 신 ] |
| 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 가 정하는 장기임대주택은 이를 당해 거주자의 소유주택 수에 포함하여 판정하는 것입니다. |
| 1. 질의내용 요약 |
| 【사실관계】 - 국민주택 규모이하(전용면적 84.96㎡)의 신축아파트 33평형 2채에 대해 2002년 11월에 임대사업자 등록을 함(임대개시일 : 2002년 12월, 2003. 1월) - 거주용으로 ○○도 ○○시 ○○동 32평형 아파트(이하 “일반주택”이라 한다) 1채 보유(2004년 8월 입주) 【질의】 - 임대주택 2채를 5년 동안 임대할 경우 당해 임대주택을 양도할 때 중과세 대상에서 제외되는지? - 임대주택 2채를 5년 동안 임대할 경우 일반주택을 양도할 때 중과세 대상에서 제외되는지? - 임대주택 2채를 5년 동안 임대할 경우 일반주택의 비과세가 가능한지? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설) 1 ~ 2의 2 생략 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003.12.30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005.12.31. 개정) 1. 생략 2. 법 제168조에 의한 사업자등록과 「임대 주택법」 제6조 에 의한 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 의한 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대 주택법」 제6조 의 규정에 의한 임대사업자등록일에 법 제168조의 규정에 의한 사업자등록을 한 것으로 본다. (2005. 5.31. 개정) 가. 같은 시(특별시 및 광역시를 포함한다)ㆍ군에서 5호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 10년 이상 임대한 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설) 나. 기존사업자기준일 이전에 사업자등록 등을 하고 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택(기존사업자기준일 이전에 임대주택으로 등록하여 임대하는 것에 한한다)으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2003.12.30. 신설) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 다. 「임대주택법」에 의하여 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고, 공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하인 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환(동법에 의하여 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 주택.이 경우 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액(「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 주택가격이 있는 경우에는 그 가격을 말한다)이 당해 주택 또는 제10호의 규정에 의한 일반주택의 양도당시 6억원을 초과하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 5. 31. 개정) 3 ~ 9 생략 10. 1세대가 제1호 내지 제8호 및 제8호의 2에 해당하는 주택을 제외하고 1개의 주택만을 소유하고 있는 경우의 당해 주택(이하 이 조에서 “일반주택”이라 한다) (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법 제168조 【사업자등록 및 고유번호의 부여】 (2000.12.29. 제목개정) ① 새로이 사업을 개시하는 사업자는 사업장소재지 관할세무서장에게 등록하여야 한다. (1999.12.28. 개정) ② ~ ⑥ 생략 ○ 임대 주택법 제6조 【임대사업자의 등록】 ① 대통령령이 정하는 호수 이상의 주택을 임대하고자 하는 자는 시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 등록을 신청할 수 있다. (2000. 1.12. 개정) ② ~ ③ 생략 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 ① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정) 1 ~ 2 생략 3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정) ○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005.12.31. 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-552,2005.04.12. 【제목】 장기임대주택 외에 1개의 일반주택만을 소유한 자가 당해 일반주택을 양도하는 경우에는 60％의 세율로 중과되지 않는 것임 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 【회신】 1세대가 「소득세법 시행령」 제167조 의 3 제1항 제2호 나목에 해당하는 주택(이하 “장기임대주택”이라 함)을 제외하고 1개의 주택(이하 “일반주택”이라 함)만을 소유하고 있는 경우로서 일반주택을 양도하는 경우에는 「소득세법」 제104조 제1항 제2의 3호의 규정에 의한 중과세율(양도소득과세표준의 100분의 60)이 적용되지 아니하며, 이 경우 일반주택에 대한 같은 법 제89조 제3호(1세대 1주택 비과세)의 규정을 적용함에 있어서는 장기임대주택을 당해 거주자의 소유주택 수에 포함하여 비과세 여부를 판정하므로 양도소득세가 비과세되지 않음. ○ 서면4팀 -2026,2005.11.01. 【제목】 기준사업자기준일 이전에 임대사업자등록을 한 사업자가 추가로 주택을 매입하여 5년 이상 임대한 이후에 양도하는 경우 1세대 3주택 중과세율이 적용되지 않음 【회신】 2호 이상의 국민주택을 임대하고 있는 거주자가 기존사업자기준일(2003.10.2 9.) 이전에 소득세법 제168조 에 의한 사업자등록과 임대 주택법 제6조 에 의한 임대사업자 등록을 하고 5년 이상 임대한 이후에 양도하는 경우로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 양도 당시 3억원을 초과하지 아니하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제167조 의 3 제1항 제2호 나목의 규정에 의하여 1세대 3주택 이상의 양도소득세 중과세율(60％) 적용대상에서 제외되는 것임. 이를 적용함에 있어서 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날(사업자등록을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날)로 하는 것이며, 귀 사례의 추가 매입(2000년 4월)하여 임대한 주택의 경우에는 당해 주택을 임대사업자 변경 등록하여 임대하는 날부터 2호 이상의 국민주택을 5년 이상 임대한 이후에 양도하여야 중과세율이 적용되지 않음. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-198, 2006.02.06. 【제목】 1세대1주택비과세 적용 시 조세특례제한법 제97조 의 장기임대주택은 거주자의 소유주택으로 보지 아니하나 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항 제2호의 장기임대주택은 보유하는 주택 수에 포함함 【회신】 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 동법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택 비과세규정을 적용함에 있어서 조세특례제한법 제97조 의 규정에 의한 2000.1 2.31. 이전에 임대를 개시하고 5호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대한 장기임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것이나, 소득세법 시행령 제167조 의 3 제1항 제2호의 장기임대주택은 보유하는 주택 수에 포함하여 판정하는 것임. |