토지와 건물 등을 함께 양도하는 경우로서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 기준시가에 의하여 안분 계산하는 것이나, 당해 자산의 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산함
전 문
[회신]
양도차익을 산정 함에 있어 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정 하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장 하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 취득․양도일 현재의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분 계산하는 것이나,
당해 자산의 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다.)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산하는 것입니다.
귀 질의의 1세대1주택 비과세규정이 적용되지 아니하는 복합건물의 경우에 소득세법시행령 제156조 제1항에서 규정하는 주택(그 부수토지 포함)의 양도당시 실지거래가액 6억원 여부는 전체의 가액에서 위의 계산방법에 의한 주택외 부분(그 부수토지 포함)의 가액을 제외하고 판정하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【내용】 다가구 겸용주택으로 양도가액 12억원으로 일괄양도한 자산입니다. - 1층 : 소매점,153.04 ㎡ - 2층3층 : 다가구주택(12가구) 273.24㎡ - 옥탑 : 물탱크실 계단실 ,19.44㎡ - 기준시가로 안분계산 : 주택 및 부수토지의 가액 - 8억원 상가 및 부수토지가액 -4억원임 위 자산을 매매계약시 감정가액이 아래와 같음 - 주택 및 부수토지가액 : 552.800천원(49%), 주택외부분 :571,700천원(51%) 【질의】 1. 위의 경우 양도가액을 주택부분과 주택외 부분으로 구분하는 경우 주택부분의 실지거래가액은 감정가액에 의하여 안분계산한 가액으로 적용할 수 있는지 2. 1.에서 주택부분의 실지거래가액이 6억원을 초과하지 않는 경우 고가주택으로 보지 않는 것인지 아니면 기준시가에 의한 안분계산방법에 따라 고가주택으로 보아야 하는지 질의합니다. |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】 ① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액감정가액환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액감정가액환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정) ③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정 ○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】 ④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2005. 2. 19. 개정) ○ 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 【과세표준의 안분계산】 ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 건물 등이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다 . (2000. 12. 29 개정) 1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 기준시가라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정) 3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002. 12. 30 제목개정) ① 법 제89조 제3호에서 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2002. 12. 30 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002. 12. 30 개정) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서일46014-11115,2003.08.20. 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에는 그 전부를 주택으로 보아 소득세법상 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하는 것이며, 이와 같이 주택외의 부분이 주택으로 간주되어 1세대 1주택 비과세규정이 적용되는 경우에는 그 주택외의 부분의 가액을 주택의 가액에 포함시켜 현행 소득세법시행령 제156조 (고가주택의 범위)규정을 적용하는 것임 그러나 질의와 같이 1세대1주택 비과세규정이 적용되지 아니하는 복합건물의 고가 주택 규정 적용에 있어서는 같은 규정 제1항에서 규정하는 주택(그 부수토지 포함)의 양도당시 실지거래가액 6억원 계산시 주택외의 부분(그 부수토지 포함)의 가액을 제외하고 판정하는 것임 ○ 서삼46015-10278,2003.02.17 【질의】 본인은 본인 소유 건물에서 음식점을 운영하여 점포 1칸을 임대하는 일반과세자로서 2003. 1. 27 당해 건물을 매매하고자 동일자로 계약금 및 잔금을 받았음 부가가치세법시행령 제48조 의 2 단서규정에 의하면 매매계약서상 토지․건물가액이 불분명시 공급계약일 현재 기준시가에 의해 안분계산한다라고 되어 있고 감정평가법인으로부터 받은 감정평가액이 있는 경우 감정평가액에 의한 안분계산한다고 되어 있는데, 공급계약일 이전에 감정평가액(2003. 1. 10)이 있을 시 기준시가에 의해 안분계산함이 맞는지 아니면 감정평가액에 의해 안분계산하는 것인지 여부 【회신】 귀 질의의 경우 참고자료의 유사사례(서삼 46015-11120, 2002. 7. 4 ; 부가 46015-230, 1999. 1. 26 ; 재부가 22601-123, 1992. 8. 11)를 참고하기 바람. (참고 : 재부가 22601-123, 1992. 8. 11) 사업자가 토지와 건물 및 기타 구축물을 함께 공급함에 있어서 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액이 있는 경우라 함은 토지와 건물 및 기타 구축물의 공급가액 중 건물 및 구축물의 거래가액이 구분되어 실지거래가액이 있는 경우를 말하는 것임. 이 경우 건물 및 구축물에 대한 실지거래가액이라 함은 거래당사자간의 합의에 의하여 실지로 거래된 건물 및 구축물의 가액으로 매매계약서․세금계산서 등 관련 증빙자료에 의하여 객관적으로 입증할 수 있는 거래가액을 말하는 것임 |