개별주택가격의 취득가액 환산방법

주택 부수토지의 취득시기와 건물의 취득시기가 다른 경우 자산별(토지ㆍ건물) 취득당시의 기준시가는 「소득세법 시행령」 제164조 제7항의 규정에서 정한 방법으로 계산하는 것임.

[회신] 귀 질의의 경우 아래의 기존 질의회신문(서면5팀-49,2007.1.4.)을 참조하시기 바랍니다. 서면5팀-49, 2007.01.04 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격(이에 부수되는 토지를 포함)이 공시되기 전에 취득한 주택으로서 그 부수토지의 취득시기와 건물의 취득시기가 다른 경우 자산별(토지ㆍ건물) 취득당시의 기준시가는 「소득세법 시행령」 제164조 제7항의 규정에서 정한 방법으로 계산한 당해 주택의 취득당시의 기준시가를 자산별 취득당시의 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목의 가액에 의하여 안분계산한 가액으로 하는 것임. 1. 질의내용 요약 ○ 사실관계 - 토지취득일 : 1981년 10월 - 건물취득일 : 2004년 3월 신축 - 양도일 : 2006년 5월 26일 토지,건물 일괄양도 (수용) - 토지, 건물의 양도 실지거래가액이 각각 구분되어 확인됨 ○ 질의내용 - 위 양도자산에 대하여 양도소득세를 실지거래가액으로 신고시 취득가액을 환산한 가액으로 신고하는 경우 취득 당시의 기준시가 산정 방법은? 2. 질의내용에 대한 자료 가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙) ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) 3. (삭제, 2000. 12. 29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29. 개정) ○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】 ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다. (2006. 12. 30. 개정) 1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29. 개정) 가. 토 지 (2005. 7. 13. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 나. 건물 (2005. 7. 13. 개정) 건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 다. 오피스텔 및 상업용 건물 (2005. 7. 13. 개정) 건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액 라. 주택 (2005. 12. 31. 단서개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. ○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】 ⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2005. 8. 5. 신설) 건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다) 나. 관련 예규 (예규, 해석사례, 심사, 심판) ○ 서면5팀-49, 2007.01.04 【질의】 본인(요청인)은 대구시 ○○구 ○○2동 1250-17에 상가주택(3층)을 소유하고 있음. 원래 그곳에 농지를 소유하고 있었는데 도시개발로 인해 그 농지가 수용되고 본 상가주택의 대지(택지)를 특별분양받아 1년 후 그 곳에 본 상가주택 건물을 건축업자에게 부탁하여 건축하게 되었음. 그런데 신축하지 10여년이 지나 신축(건물취득)시의 건축비용에 관한 자료가 없고 또한 기억이 나지 않음. 본 상가주택을 2006년6월에 매도했을 경우 그에 대한 양도소득세 내지 그 계산방법(① 3주택에 해당할 경우와 ② 2주택에 해당할 경우로 나누어)을 회신바람. ㆍ대구시 수성구는 주택투기지역(실거래가 주택양도소득세 신고지역)임. ㆍ본 상가주택 매도 가격 : 285,000,000원(매도시기 2006.6월) ㆍ본 상가주택 대지 면적 : 211.8㎡ 연면적 294.35㎡ 1층 철근콘크리트조 소매점 면적 115.77㎡ 2층 시멘트 벽돌조 주택 면적 96.86㎡ 3층 시멘트 벽돌조 주택 면적 81.72㎡ ㆍ대지취득(특별분양)가격 38,268,710원(분양ㆍ취득시 1992.8.30.) ㆍ본 상가주택 건물 취득(소유권 보존)일 1993.12.31. ㆍ개별주택고시가격 2006.4.28. 124,000,000원 ㆍ최초 개별주택고시가격 2005년 112,000,000원 ㆍ공시지가 1992년 520,000원, 1993년 540,000원, 2005년 710,000원, 2006.5.31. 750,000원 【회신】 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격(이에 부수되는 토지를 포함)이 공시되기 전에 취득한 주택으로서 그 부수토지의 취득시기와 건물의 취득시기가 다른 경우 자산별(토지ㆍ건물) 취득당시의 기준시가는 「소득세법 시행령」 제164조 제7항 의 규정에서 정한 방법으로 계산한 당해 주택의 취득당시의 기준시가를 자산별 취득당시의 「소득세법」 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목의 가액에 의하여 안분계산한 가액으로 하는 것임.