전 문
[회신]
귀 질의와 관련되는 조세법령 및 기존 질의회신문(서면4팀-1824, 2005.10. 5. 서면4팀-1919, 2004.11.29, 서사-1547,2005. 8.31.)을 붙임과 같이 보내드리오니 참고하시기 바랍니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【현 황】 주택신축사업을 공동으로 영위하던 A, B, C가 주택신축 완공 후 매매되지 않은 미분양주택 2채(갑, 을)를 ① 1채(갑)는 A의 자가 공급으로 하고 A가 사용하고 ② 1채(을)는 B의 자가 공급으로 하고 B가 사용하는 경우임 - 갑, 을에 대하여 부가가치세 및 소득세 신고 필 하였고, 등기는 A, B, C공동명의로 보존등기 상태임 ③ 한편, B는 위 주택(갑, 을)외에 다른 주택(병)을 소유하고 있으며 3주택 모두 고가주택에 해당함 【질 의】 위 경우 B가 다른 주택(병)을 양도 시 보유주택 수 산정을 어떻게 하는지? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 양도소득산출세액이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003.12.30. 후단신설) 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003.12.30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】 ① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005.12.31. 개정) 1. 「수도권정비계획법」 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 수도권이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2.19. 개정) ② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 주택수의 계산은 다음 각호의 방법에 의한다. (2003.12.30. 신설) 1. 다가구주택 : 제155조 제15항의 규정을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 거주자가 선택하는 경우에 한한다. (2003.12.30. 신설) 2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조 제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다. (2003.12.30. 신설) 3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다. (2003.12.30. 신설) |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1824, 2005.10.05. 【회신】 제목 : 1세대3주택 중과세율을 적용함에 있어 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택은 주택 수에 포함하는 것이나 주택신축판매업자의 재고자산인 주택은 포함하지 아니하는 것임 2. 부동산의 양도가 사업소득(주택신축판매업, 부동산매매업)에 해당하는지, 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업 활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지의 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실 판단할 사항이며 소득세법 시행령 제167조 의 3 제2항 제3호에 의하면 양도소득세 중과세율(60％)이 적용되는 1세대3주택을 적용함에 있어서 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택은 주택 수를 계산함에 있어서 이를 포함하는 것이나, 주택신축 판매업자의 재고자산인 주택은 포함하지 아니하는 것임. ○ 서면4팀-1919, 2004.11.29. 【회신】 제목 : 1세대 3주택 여부 판정 시 주택신축판매업자가 보유하고 있는 미분양주택은 재고자산에 해당하므로 거주자의 보유주택 수에 포함하지 아니하나, 사업을 폐업하여 간주매출 계상 후에 보유하는 경우에는 그러하지 아니함. 또한, 소형주택 2채와 일반주택 1채를 보유한 자가 일반주택을 2005. 1. 1. 이후 양도하는 경우에는 중과세율이 적용됨 1. 소득세법시행령 제167조 의 3(2003.12.30. 대통령령 제18173호로 개정된 것)의 규정에 의한 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위를 판정함에 있어 주택신축판매업자가 보유하고 있는 미분양주택은 재고자산에 해당하므로 거주자의 보유주택 수에 포함하지 아니하는 것이나, 같은 사업의 폐업(직권폐업 포함)으로 인하여 미분양 주택을 간주매출 계상한 후 이를 보유하는 경우에는 1세대 3주택 판정 시 거주자의 보유주택 수에 포함하는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 2. 소득세법시행규칙 제82조 의 소형주택의 범위에 해당하는 주택 2채와 소형주택의 범위를 초과하는 일반주택 1채를 보유한 1세대가 그 중 일반주택을 2005.1.1. 이후에 양도하는 경우에는 양도소득세율 적용 시 중과세율이 적용되는 것임. 3. 귀 질의와 유사한 기 질의회신문 (재재산-261, 2004. 2.25. ; 재일 46014 -1843, 1994. 7. 7.)을 참고바람. ○ 서사-1547, 2005.08.31. 【회신】 1. 소득세법 제89조 제3호 의 1세대1주택 비과세 규정을 적용함에 있어 1주택을 여러 사람이 공유하고 있는 때에는 공유자 각인이 1주택을 소유한 것으로 보는 것임. 다만, 그 공유자가 동일 세대를 구성한 경우에는 세대별 공유지분을 1주택으로 보아 동 규정을 적용하는 것임. 2. 귀 질의의 사례와 유사한 기질의회신문(서사-279, 2005. 2.22., 재일46014 -1496, 1994. 6. 4., 재일01254-2697, 1992.10.27. 및 재일46014-36, 1996. 1. 8.)을 참고하기 바람. 참고예규: ① 서사-279(2005. 2.22.) 1. 양도소득세가 비과세되는 1세대1주택이라 함은 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말하는 것임. 2. 위 1.를 적용함에 있어서 세대원의 일부가 취학상의 형편 등 부득이한 사유로 일시 퇴거하여 당해 주택에 거주하지 못한 경우에도 나머지 세대원이 위에서 정하는 기간을 거주한 경우에는 거주기간에 관한 비과세요건을 갖춘 것으로 보는 것임. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| 3. 국내에 1주택을 소유하던 1세대가 1년 이상 국외거주를 필요로 하는 취학상의 형편으로 세대전원이 출국함으로써 당해 주택을 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주하지 못하고 양도하는 경우 그 사유발생일 이후 양도하고 양도일 현재 양도주택 이외의 다른 주택을 소유한 사실이 없는 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 ‘1세대1주택’으로 양도소득세를 비과세 받을 수 있는 것임. 4. 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에도 각각 개개인이 1주택을 소유하는 것이고, 세대구분은 주민등록표에 의하는 것이나, 주민등록상의 등재내용이 실질내용과 다른 경우에는 실질내용에 따르는 것이며, 귀 질의가 위 2.와 3.에 해당하는 지에 대해서는 제반 사실관계를 종합하여 판단할 사항임. ② 재일46014-1496(1994. 6. 4.) 1. 1개의 주택을 공동으로 취득한 경우에도 공동소유자 개개인이 각각 1주택을 소유하는 것으로 보는 것이나, 당해 주택의 지분소유자가 동일세대원인 경우에는 1세대가 1주택을 소유한 것으로 봅니다. 2. 따라서 귀문의 경우에는 새로 신축한 주택의 지분소유자가 동일 세대원을 구성한 상태에서 신축주택의 준공일로부터 6개월 이내 세대 전원이 신축주택으로 거주 이전한 후 종전의 1세대1주택의 비과세요건을 갖춘 당해 주택을 양도하는 경우에 한하여 양도소득세가 비과세되는 것입니다. ③ 재일01254-2697(1992.10.27.) 하나의 주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에도 각각 개개인이 1주택을 소유하는 것으로 보는 것임. ④ 재일46014-36(1996. 1. 8.) 1주택을 여러 사람이 공유하고 있는 때에는 공유자 각인이 1주택을 소유한 것으로 보아 소득세법 제89조 제3호 의 1세대1주택비과세규정을 적용하는 것이나 그 공유자가 동일세대를 구성한 경우에는 세대별 공유지분을 1주택으로 보아 동 규정을 적용하는 것임. |