자산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 경매에 의하여 취득하는 경우에는 경락가액을 말하며 주택임대차보호법에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금을 포함하는 것임
전 문
[회신]
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주권을 양도하는 경우로서 관리처분계획의 인가일(그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 기존주택이 1세대 1주택의 비과세요건을 충족하고 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조 제16항의 규정에 의하여 양도소득세가 비과세되는 것입니다.
자산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액(경매에 의하여 취득하는 경우에는 경락가액을 말하는 것이며,
이 경우 「주택임대차보호법」 제3조에서 규정하는 대항력 있는 전세보증금을 포함하는 것임)과 자본적 지출액 등, 양도비 등이 있습니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| [사실관계] - 서울 성북구 소재 무허가주택 및 그 부수토지를 1997.7.1. 경매로 취득 - 동 주택의 소유주는 친구의 모친으로 친구의 병치료를 위하여 동 주택을 담보로 대출을 받은 것이 원인이 되어 경매에 까지 이르게 되었음 - 당시 주택이 없던 본인은 친구의 부탁으로 경매에 참가하게 되었으며, 본인이 낙찰되면 낙찰금액과 시세보다는 낮은가액의 차액을 친구에게 지급하는 조건(본인은 시세보다 낮은 가액으로 주택을 취득할 수 있고 친구는 본인과의 이면계약을 통하여 경락금액보다는 높은 금액을 받을 수 있어 서로 이득이 된다고 판단)이었음 - 동 주택에는 전세입자 2명이 있었으며 전세금은 25백만원 이었고, 20여평 정도의 시유지를 점유하고 있었는데 재개발이 시작되면 주택의 소유자에게 공시지가로 불하된다고 하였음 - 낙찰금액과 전세금 승계액을 제외하고 시가차액 75백만원을 전 소유주(친구의 모친)에게 5차례에 걸쳐 지급하였음. 이 과정에서 자금에 여유가 없던 본인은 금융기관으로부터 자금을 차입하였으며, 대출이자가 매달 발생하였음 - 그 후 동 주택은 재개발이 추진되어 2005.4월말 입주를 앞두고 있으나, 형편상 입주하기가 어려워 양도를 할 예정에 있음 - 동 주택에서는 거주를 한 사실이 없으며 취득을 위하여 소요된 비용에는 경락금액, 전 소유주에게 지급한 시세차액, 전세입자의 전세금, 금융비용, 시유지의 불하대금, 추가부담금 등이 있음 [질의사항] 1. 위와 같이 현재 입주를 앞두고 있는 상황에서 입주권을 양도(다른주택의 보유사실 없음)하는 경우 비과세를 받을 수 있는지 여부 2. 양도소득세가 과세되는 경우 위의 비용 중 취득가액 및 기타 필요경비로 인정을 받을 수 있는 항목 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】 (16) 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(주택재개발사업의 경우 동법 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가일, 주택재건축사업의 경우 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가일이나 그 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일 현재 제154조 제1항의 규정에 해당하는 기존주택을 소유하는 자에 한한다)이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이에 부수되는 토지를 포함한다)를 양도하는 경우 양도일 현재 다른 주택이 없는 경우에는 법 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 불구하고 이를 제154조 제1항의 규정에 의한 1세대 1주택으로 본다. (2005. 2. 19. 개정) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 취득에 소요된 실지거래가액이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. 1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) ⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000. 12. 29 개정) 1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 「증권거래세법」에 의하여 납부한 증권거래세 (2005. 2. 19. 개정) ○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】 ① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다. 1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-280,2005.02.23 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주권을 양도함에 있어 사업계획승인일 현재 1세대 1주택 비과세요건을 충족하고 양도일 현재 주택이 없는 경우에는 소득세법 시행령 제155조 제16항 의 규정에 의거 양도소득세가 비과세되는 것이며, 당해 조합을 통하여 입주권을 취득한 이후에도 기존 주택이 철거되지 아니한 경우에는 양도일 현재 1세대 1주택 비과세요건을 충족하고 다른 주택이 없는 경우에는 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정에 따라 양도소득세가 비과세되는 것임 ○ 재산46014-1942,1999.11.06 부동산의 양도에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득 및 양도가액은 그 자산의 취득 및 양도시 거래된 실지거래가액(경매에 의하여 취득하는 경우에는 경락가액)에 의하는 것이며, 이 경우 실지거래가액에는 주택임대차보호법 제3조 에서 규정하는 대항력있는 전세보증금(구상권을 행사할 수 없는 것에 한함)으로서 매수인이 부담하는 금액을 포함하는 것임 ○ 재일46014-1526,1997.06.23 주택건설촉진법의 규정에 의한 재건축사업지구내의 주택을 소유하고 있던 거주자가 조합원의 자격으로 관리처분계획인가고시에 따른 환지청산금을 납부하고 신축 아파트를 취득하여 양도하는 것에 대한 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우 추가부담한 청산금은 취득가액에 포함 하는 것임 ○ 재일46014-1360,1997.06.03 1. 거주자의 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에 공제할 필요경비는 소득세법 제97조 제1항 각호의 규정에 의한 것을 말하는 것이므로 2. 매매당사자간에 약정된 매매대금의 지급수단으로 활용된 금융기관 차입금에 대한 지급이자 상당액은 위 규정에 의한 필요경비에 해당하지 아니하는 것임 |