주택과 그 부수토지를 “가격공시 및 감정평가에 관한 법률”에 의한 개별주택가격으로 평가하는 경우로서 주택과 그 부수토지의 가액을 구분하고자 하는 경우 건물의 기준시가와 토지의 개별공시지가로 안분하여 주택의 가액과 토지의 가액을 산정하는 것임
전 문
[회신]
「상속세 및 증여세법」제61조제1항제4호의 규정에 의하여 주택과 그 부수토지를「가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격으로 평가하는 경우로서 주택과 그 부수토지의 가액을 구분하고자 하는 경우「상속세 및 증여세법」제61조 제1항 제2호의 규정에 의한 건물 기준시가와 같은 항 제1호의 규정에 의한 개별공시지가로 안분하여 주택의 가액 또는 토지의 가액을 산정하는 것이며, 당해 주택의 부수토지로서 개별주택가격이 공시되지 않은 경우에는 같은 항 제1호의 규정에 의한 개별공시지가로 평가하는 것입니다.
토지를 지분형태로 증여받은 경우 증여재산가액은 당해 토지를 같은 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 증여받은 지분율을 곱한 금액으로 하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| ○ 사실관계 o 토지ㆍ건물현황 - 주택: 50㎡(국세청 기준시가 1,200만원) - 토지: 1,500㎡(공시지가 5,000/㎡) - 구청 개별주택가격: 4,600만원(토지: 700㎡-1,800만원, 건물:2,800만원) o 소유관계: - 주택: 갑이 단독으로 소유 - 토지: 갑(10%), 을(90%) ○ 질의내용 갑과 을이 소유한 주택과 토지를 병에게 증여하는 경우 증여재산가액 산정방법 (갑설) 개별토지평가액 전체를 지분비율로 안분 계산해야 한다. - 갑 증여분: 3,020만원=2,800만원+(1,800만원×10%)+(800㎡×5,000×10%) - 을 증여분: 1,980만원=(1,800만원×90%)+(800㎡×5,000×90%) (을설) 개별주택가격 중 주택부수토지는 갑의 지분비율만큼만 계산해야 한다. - 갑 증여분: 31,857,142원 = 2,800만원+(1,800만원×150/700) - 을 증여분: 6,750,000원 = 1,350㎡×5,000 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】 ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다. 1. 토 지 (2005. 7.13. 개정) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 개별공시지가라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 2. 건 물 (2005. 7.13. 개정) 건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격․구조․용도․위치․신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정․고시하는 가액 4. 주택 (2005. 7.13. 신설) 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정․고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면인터넷방문상담4팀-1830, 2005.10.06. 【질의】 - “갑”의 소유주택(부수토지 200평 중 150평은 “갑”소유, 50평은 “을”소유) - “을”의 소유주택이 있음. - “갑”의 소유주택이 속한 지번과 “을”의 소유주택이 속한 지번은 상이함. - “갑”의 소유주택 중 면적비율기준 150/200은 “갑”의 소유주택을 건축하기 전(1996) “을”로부터 증여받은 것이며, 나머지 50/200(이하 쟁점토지라 칭함)을 2005.9. “을”이 “갑”에게 증여하였음. |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| - 증여일 현재 “갑”의 소유주택에 대하여 개별주택가격이 고시되어 있으며, 부수토지 중 주택바닥면적의 5배 또는 10배를 초과하는 부분이 있어 개별주택가격에 포함되지 않은 토지가 있음. - 1996년 증여받은 토지(150/200)와 쟁점토지(50/200)는 동일 지번 상에 위치하고 있으나 두 토지를 위치적으로 정확히 구분할 방법은 없음. 즉, 개별주택가격에 포함된 주택바닥면적의 5배 또는 10배에 해당하는 부분이 1996년 증여받은 토지인지 쟁점토지인지 구분할 수 없는 상황임. (질의1) 쟁점토지는 어떤 부분으로 보아야 하는지. (질의2) 갑의 소유주택에 대하여 토지와 건물을 통합하여 평가한 개별주택이 있는 경우로서 증여받은 쟁점토지의 평가방법은. 【회신】 1. 「상속세 및 증여세법」 제61조 제1항 제4호 의 규정에 의하여 주택과 그 부수토지를「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격으로 평가하는 경우로서 주택과 그 부수토지의 가액을 구분하고자 하는 경우「상속세 및 증여세법」제61조 제1항 제2호의 규정에 의한 건물 기준시가와 같은 항 제1호의 규정에 의한 개별공시지가로 안분하여 주택의 가액 또는 토지의 가액을 산정하는 것이며, 당해 주택의 부수토지로서 개별주택가격이 고시되지 않은 경우에는 같은 항 제1호의 규정에 의한 개별공시지가로 평가하는 것임. 2. 토지를 지분형태로 증여받은 경우 증여재산가액은 당해 토지를 같은 법 제60조 내지 제 66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 증여받은 지분율을 곱한 금액으로 하는 것임. |