전 문
[회신]
거주자로서 주택건설업자와 1998. 5.22.부터 1999. 6.30.까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998. 5.22.부터 1999.12.31.까지)내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 신축주택(소득세법시행령 제156조에 해당하는 고가주택은 제외함)을 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하는 것이나, 감면받은 세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것입니다. 여기서 신축주택을 “취득한 날”이란 잔금청산일(잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 주택의 완성일)을 말하는 것이며, “신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액”이라 함은 「조세특례제한법 시행령」제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액을 말하는 것입니다.
1998. 5.22.부터 1999. 6.30.까지의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하여 취득한 신축주택의 경우, 상기 2.의 감면이 배제되는 고가(고급)주택 기준은 「조세특례제한법」(법률 제6762호로 2002.12.11. 개정된 것) 부칙 제29조 제1항에 의거 면적기준(공동주택의 경우 전용면적 165㎡ 이상)과 가액기준(양도당시의 기준시가 또는 실지거래가액 중 낮은 가액이 5억원 초과)을 모두 충족하여야 하는 것입니다.
「소득세법」 제89조 제3호의 규정에 의한 1세대 1주택을 판정함에 있어 상기에 해당하는 신축주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| ① 분양계약 아파트(A주택) : 용인시 ○○동 155 ○○ 빌리지 1차 (16평형) 미계약 잔여분을 분양받은 것으로 1998.9.19일 계약하였음(분양금액 329,244천원, 잔금납부일자 2001.2.25, 입주일자 2001.2.28, 본인 거주기간 2년 6개월) ② 일반주택(B주택) : 서울 서초구 방배동 소재 아파트(분양금액 6억원 이상) 1. A주택 잔금납부일로부터 5년 경과시한은 2006.2.24인데, 2006.2.24일 이후 상기와 같이 2주택 보유상태에서 A주택을 약 7억원에 양도하는 경우 조세특례제한법 제99조 의 3의 감면대상 주택에 해당하는지와 적용되는 양도소득세 세율은 2. 조세특례제한법 제99조 의 3에서 “취득일부터 5년 이내”의 기산일은 그리고 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우 “당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액”의 계산방법은 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 조세특례제한법 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】 ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2002. 12. 11 단서개정) 1. 자기가 건설한 주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간 (국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지로 한다. 이하 이 조에서 신축주택취득기간이라 한다)사이에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| 2. 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택 (주택법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다. (2003. 5. 29 개정 ; 주택건설촉진법 부칙) ② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (1998. 12. 28 개정) ○ 조세특례제한법 시행령 제99조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】 ① 법 제99조 제1항 본문에서 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액이라 함은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액을 말한다. (1998. 12. 31 개정) ○ 조세특례제한법 시행령 제40조 【구조조정대상부동산의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 등】 (2001. 12. 31 제목개정) ① 법 제43조 제1항에서 당해 구조조정대상부동산을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액 이라 함은 「소득세법」 제95조 제1항 의 규정에 의한 양도소득금액 또는 「법인세법」 제99조 제1항 의 규정에 의한 양도차익(이하 이 항에서 양도소득금액이라 한다)중 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다. (2005. 2. 19. 개정) 취득일부터 5년이되는 날의 기준시가 취득당시의 기준시가 양도소득금액 × ──────────────────────────── 양도당시의 기준시가 － 취득당시의 기준시가 ○ 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】 ① 법 제89조 제3호에서 대통령령이 정하는 1세대 1주택이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 1세대라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정고시된 분당일산평촌산본중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. (2003. 12. 30. 개정) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제156조 【고가주택의 범위】 (2002. 12. 30 제목개정) ① 법 제89조 제3호에서 가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액 (1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것 을 말한다. (2002. 12. 30 개정) ○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】 ① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 양도소득산출세액이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 1. 제94조 제1항 제1호제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004. 12. 31. 개정) 〈양도소득과세표준〉 〈세율〉 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 4천만원 이하 금액의 100분의 18 4천만원 초과 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 8천만원 이하 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2003. 12. 30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 40 2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 50 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 3. 미등기양도자산 (2003. 12. 30. 개정) 양도소득과세표준의 100분의 70 |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재산46014-1211,2000.10.11 1. 거주자로서 주택건설업자와 1998. 5. 22부터 1999. 6. 30까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998. 5. 22부터 1999. 12. 31까지)내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 신축주택을 그 취득한 날 부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 조세특례제한법 제99조 의 규정에 의하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며 2. 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의한 1세대 1주택을 판정함에 있어 상기 1항에 해당하는 신축주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것임 ※ 위 1.의 “취득한 날”이란 잔금청산일(잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우 당해 주택의 완성일)을 말하는 것임 ○ 서일46014-10531,2002.04.24. 1세대 2주택자가 조세특례제한법 제99조 에 해당하는 신축주택을 취득한 이후에 이를 취득한 날부터 5년 이내에 양도하는 경우 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하는 것이며, 감면받은 세액에 대하여는 100분의 20에 상당하는 농어촌특별세가 과세되는 것임 ○ 재일46014-1667,1996.07.12 건설중인 아파트의 분양계약에 따라 아파트를 취득하는 경우로서 아파트의 완성일 이후 잔금청산이 이루어진 경우에는 그 잔금청산일이 취득시기가 되는 것이나 잔금청산일까지 당해 아파트가 완성되지 아니하였거나 그 완성일이 불분명한 경우에는 사용검사(준공검사)필증 교부일이 취득시기가 되는 것임 다만, 준공검사 전에 사실상 사용하거나 가사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 가사승인일이 그 취득시기가 됨 |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-476, 2005.3.30 1. 「조세특례제한법」 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 2002.12.31. 이전에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택을 양도하는 경우 고급주택 기준은 부칙(2002. 12. 11 법률 제6762호) 제29조 제1항에 의해 판단하는 것으로서, 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준 중 면적기준(공동주택의 경우 1999.9.18부터 2002.9.30까지의 기간은 전용면적 165㎡ 이상, 2002.10.1부터 2002.12.31까지의 기간은 전용면적 149㎡ 이상)과 가액기준(양도당시의 실지거래가액이 6억원 초과)을 모두 충족한 경우에는 동규정의 감면을 적용받을 수 없으나, 가액기준만 충족하고 면적기준은 미달한 경우에는 동규정의 감면을 적용받을 수 있는 것임 2. 다만, 조세특례제한법 제99조 제1항 의 규정에 의하여 1998.5.22부터 1999.6.30까지의 기간 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부 하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함)를 받은 신축주택을 양도하는 경우에는 고급주택 기준은 동부칙 제29조 제1항에 의거 면적기준(공동주택의 경우 전용면적 165㎡ 이상)과 가액기준(양도당시의 기준시가 또는 실지거래가액 중 낮은 가액이 5억원 초과)을 모두 충족한 경우에 한하여 동규정의 감면을 적용받을 수 없는 것임 ○ 서면4팀-652, 2004.5.12. 대전시에 소재하는 신축아파트로서 1999.1.25 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 신축주택을 2004.1.1이후에 양도하는 경우, 당해 신축주택의 전용면적이 165㎡ 이상이고 양도시점의 양도가액(기준시가 또는 실지거래가액 중 낮은 가액)이 5억원을 초과하는 경우에는 고급주택 기준에 해당되므로 조세특례제한법(법률 제6762호로 2002.12.11 개정된 것) 부칙 제29조 제1항에 의거 조세특례제한법 제99조 의 규정에 의한 감면대상 신축주택에 해당되지 아니하는 것임(참고판례 : 대법2000두10465,2001.9.28 ) |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-1460,2004.09.17 소득세법 제96조 제1항 제6의 2호 지정지역에 소재하는 부동산의 경우 그 지정일 이후 최초로 양도하는 분부터 실지거래가액을 적용하여 양도소득세를 과세하는 것이며, 이 경우 양도일은 소득세법시행령 제162조 의 규정에 의하는 것이므로 잔금청산일 및 등기접수일 중 빠른날이 지정일 이후에 도래하는 경우에는 실지거래가액으로 양도소득세를 과세하는 것임 |