지정지역 공고일 이후 수용되는 경우에는 부득이한 사유로 인하여 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우에 해당되지 아니하므로 기준시가에 의해 양도차익을 산정할 수 없음
전 문
[회신]
귀 질의에 대하여 관련 조세법령과 우리청 기 질의회신문(재일46014-1680, 1999. 9.14., 서일46014-10443, 2001.11.14., 재산46014-943, 2000. 7.29.)을 보내드리오니 참고하시기 바라며,
소득세법 제96조 제4항의 규정을 적용함에 있어서 상속에 의하여 취득한 부동산을 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우 또는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 손실보상에 관한 법률에 의한 수용 등 부득이한 사유로 인하여 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우로서 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 때에는 소득세법 제96조 제4항 및 같은법 시행령 제162조의 2 제4항의 규정에 의하여 같은법 시행령 제176조의 2 제5항의 규정에 의한 자문을 거쳐 기준시가에 의할 수 있는 것이나, 귀 질의와 같이 당해 부동산을 취득 후 1년 이후에 양도하는 경우 또는 재정경제부장관이 같은법 제96조 제1항 제6호의 2 및 같은법 시행령 제162조의 3에 의하여 지정지역(투기지역)으로 공고한 날로부터 양도하는 지역의 부동산은 그러하지 아니하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【현황】 - 부동산 소재지 : 성남시 ○○구 ○○지구 - 1976년도부터 각종 공법에 의하여 건축 등 일체의 개발행위가 규제되었음 - 2001.12.26. 건설교통부고시 제2001-344호에 의하여 택지개발예정지구 지정 - 2001.11.30.부터 토지거래허가제 시행 - 2003.12.26.부터 『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 손실보상에 관한 법률』에 의하여 협의 보상이 진행 - 2004.2.26. 부동산투기억제지역으로 지정되어 기준시가에 의한 양도가액으로 양도소득세를 납부하다가 실거래가액(보상가액)을 양도가액으로 양도소득세를 납부 【질의】 소득세법시행령 제162조 의 2 제4항에서 “ 소득세법 제96조 (양도가액) 제4항의 규정을 적용함에 있어서 상속에 의하여 취득한 부동산을 취득후 1년 이내에 양도하는 경우 또는 『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 손실보상에 관한 법률』에 의한 수용 등 부득이한 사유로 인하여 취득후 1년 이내에 양도하는 경우로서 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 때에는 동법시행령 제176조의 2 제5항의 규정에 의한 자문을 거쳐 기준시가에 의할 수 있다”는 법문을 유추할 때 1) ○○ 개발지구는 국가개발개획에 의하여 토지주들의 자의적 매매 행위가 아니고 『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 손실보상에 관한 법률』에 준하여 수용(협의보상)되므로 부동산에 의한 매매차익을 위한 행위가 아닌 것이 분명한데도 투기지역내 토지로 양도가액을 실거래가액으로 적용함이 타당한지 2) 행정단위별 지정하게 되는 부동산 투기지역에 불가피성이 있다고 하여도 『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 손실보상에 관한 법률』에 의한 수용(협의보상)에 대하여는 양도소득세를 기준시가에 의하여 부과하여야 법의 형평성과 공정성이 유지된다고 사료되어 질의하오니 유권해석으로 회신하여 주시기 바람 |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제96조 【양도가액】 ① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액이라 한다)에 의한다. (2002. 12. 18 개정) 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2002. 12. 18 신설) ④ 제1항 제4호의 규정을 적용함에 있어서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이한 사유로 취득후 1년 이내에 양도하는 경우 에는 대통령령이 정하는 바에 따라 기준시가에 의할 수 있다. (2002. 12. 18 개정) ○ 소득세법시행령 제162조 의 3 【지정지역의 기준 등】 ① 법 제96조 제1항 제6호의 2에서 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 지역 중 건설교통부장관이 전국의 부동산가격동향 및 당해 지역특성 등을 감안하여 해당 지역의 부동산가격 상승이 지속될 가능성이 있거나 다른 지역으로 확산될 우려가 있다고 판단되어 지정요청(관계중앙행정기관의 장이 건설교통부장관을 경유하여 요청하는 경우를 포함한다)하는 경우로서 재정경제부장관이 제162조의 4의 규정에 의한 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역(이하 지정지역이라 한다)을 말한다. 이하생략 ③ 법 제96조 제1항 제6호의 2에서 대통령령이 정하는 부동산이라 함은 다음 각호의 규정에 의한 부동산을 말한다. (2002. 12. 30 신설) 1. 제1항 제1호 및 제3호의 규정에 의한 지정지역의 경우 : 주택(그 부속토지를 포함한다) (2003. 7. 10 개정) 2. 제1항 제2호의 규정에 의한 지정지역의 경우 : 제1호외의 부동산 (2002. 12. 30 신설) ⑥ 지정지역의 지정은 제4항의 규정에 의하여 지정지역의 지정을 공고한 날부터 효력이 발생 한다. (2002. 12. 30 신설) |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법시행령 제162조 의 2 【양도가액】 ④ 법 제96조 제4항의 규정을 적용함에 있어서 상속에 의하여 취득한 부동산을 취득후 1년 이내에 양도하는 경우 또는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 손실보상에 관한 법률 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이한 사유로 인하여 취득후 1년 이내에 양도하는 경우 로서 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 때에는 제176조의 2 제5항의 규정에 의한 자문을 거쳐 기준시가에 의할 수 있다. (2002. 12. 30 개정) ○ 소득세법 제96조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다 . (2000. 12. 29 개정) ○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. ○ 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】 ① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31 개정) 1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31 개정) 2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 |
| 나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 재일46014-1680,1999.09.14 1. 단기매매차익을 목적으로 부동산을 취득하여 그 취득일부터 1년이내에 당해 부동산을 양도하는 경우에는 소득세법시행령 제166조 제4항 (☞현행 소득세법 제96조 제1항 제4)의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도소득세를 산정하는 것이나 2. 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등을 조사하여 단기매매차익을 목적으로 하지 아니하는 것으로 소관세무서장이 인정되는 경우에는 소득세법시행령 제166조 제6항 (☞현행 소득세법시행령 제176조 의 2 제5항)의 규정에 의한 자문을 거쳐 기준시가로 양도소득세를 결정할 수 있는 것임. ○ 서일46014-10443,2001.11.14 수용으로 인하여 취득 후 1년 이내에 부동산을 양도하는 경우 당해 자산의 양도가액은 소득세법 제96조 제4항 의 규정에 의하여 기준시가로 할 수 있는 것이나, 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이라고 인정되는 때에는 실지거래가액에 의하여 신고를 하여야 하는 것임 ○ 재산 46014-943, 2000. 7. 29 토지수용법 기타 법률의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도되는 토지의 양도시기는 보상금에 대한 협의가 성립되어 보상금을 수령하였거나 재결보상금 및 공탁금을 이의없이 수령한 경우에는 보상금수령일 또는 공탁일이 되는 것이며, 재결에 불복하여 이의신청 또는 행정소송을 제기한 경우 당해 토지의 양도시기는 보상금확정일과 소유권이전등기일 중 빠른 날이 되는 것임 |