주택의 양도가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로써 취득당시의 필요경비를 확인할 수 없어 환산가액을 취득가액으로 하는 경우 취득가액 외의 기타 필요경비는 소득세법 시행령에 의한 개산공제액으로 하는 것임
전 문
[회신]
자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로써 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액을 취득가액으로 하는 경우 취득가액 외의 기타 필요경비는「소득세법 시행령」제163조 제6항 각호의 금액으로 하는 것입니다.
| 1. 질의내용 요약 |
| 【내용】 1976년 6월 건물을 취득하여 보유 중 건물을 멸실하고 토지의 상태에서 2006년 2월 양도하면서 취득가액은 1985. 1. 1. 현재의 환산 취득가액으로 계산하였고, 취득 시 필요경비 역시 1985. 1. 1. 현재의 기준시가로 계산한 3%금액을 계산하였으나, 3%의 필요경비는 양도비용의 20%도 되지 못합니다. 【질의】 위의 경우 소득세법 제97조 양도자산의 필요경비에 당해 자산의 양도 당시 비용인 부동산중개수수료가 해당되는지 여부? |
| 2. 질의내용에 대한 자료 |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 ① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. 1. 취득가액 (2005.12.31. 개정) 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005.12.31. 개정) 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005.12. 31. 개정) 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002.12.18. 개정) 2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) 3. 삭 제 (2000.12.29.) 4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ② 양도자산보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다. (1994.12.22. 개정) ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999.12.28. 개정) 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005.12.31. 개정) 2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2005.12.31. 개정) ④ ~ ⑦ (2000.12.29.) ○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 ⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 대통령령이 정하는 금액이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다. (1997.12.31. 개정) 1. 토 지 (1997.12.31. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 2. 건 물 (1997.12.31. 개정) 가. 법 제99조 제1항 제1호 다목에 규정된 건물(그 부수토지를 포함한다) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) 나. 가목외의 건물 (1999.12.31. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) |
| 가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙) |
| ⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (2005.12.31. 개정) |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-41, 2005. 1. 5. 〔의제취득일 전에 취득한 토지의 취득가액을 환산가액으로 하는 경우 소송비용 등 추가경비 필요경비 산입〕 의제취득일(1985. 1. 1.) 전에 취득한 토지를 양도하면서 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우로서 그 실지취득가액이 확인되지 아니하면, 그 취득가액은 소득세법 제97조제1항 제1호 다목, 동법 제100조제1항, 동법시행령 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 따라 의제취득일 현재의 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정하는 것이며, 상기 취득가액 외의 기타 필요경비는 동법 제97조 제3항 제2호의 규정에 따라 산정하는 것임 ○ 심사양도2000-4079, 2001.01.12. 【제목】 양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 실지양도가액을 기준시가로 환산한 금액에 의한 양도차익 산정 시, 필요경비 개산공제액 이외는 인정 않음 ○ 재산46014-13, 2001.01.04. 【회신】의제취득일(1985. 1. 1)전에 취득한 부동산을 양도하고 양도차익의 산정을 실지거래가액에 의하는 경우로서 양도가액은 실지거래가액이 확인이 되나, 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없어 의제취득일 현재의 매매사례가액, 감정가액, 환산가액에 의하여 산정하는 경우 필요경비의 계산은 소득세법 제97조 제1항 제1호 의 규정에 의한 취득가액과 같은 법 시행령 제163조 제6항의 규정에 의한 개산공제액을 합한 금액으로 하는 것임. |
| 나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규) |
| ○ 서면4팀-245, 2006. 2.10. 〔실지취득가액을 환산가액으로 하는 경우 기타 필요경비 계산〕 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산가액을 취득가액으로 하는 경우 취득가액 외의 기타 필요경비는 「소득세법 시행령」제163조 제6항 각호의 금액으로 하는 것임 ○ 서면4팀-1945, 2005.10.21. 【회신】 주택투기지역 내에 소재한 주택(그 부수토지를 포함한다)을 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우로서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 양도가액에서 공제할 필요경비는 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 다목, 동법 시행령 제6조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하여 산정한 취득가액과 동법 제97조 제3항 제2호, 동법 시행령 제163조 제6항의 규정에 의한 개산공제액(부동산의 경우 취득당시의 기준시가 × 3％(미등기 양도자산의 경우 0.3％))을 합한 금액으로 하는 것이여, 개산공제액외의 실제 지급된 부동산 중개수수료 등의 비용은 필요경비로 공제하지 않음. ○ 국심2000서1182, 2000.07.22. ...... 이건과 같이 소득세법 제100조 제1항 단서조항에 의거 취득가액을 환산한 가액으로 하여 양도차익을 산정한 경우에 있어서의 필요경비는 처분청에서 적시하고 있듯이 취득당시 개별공시지가에 100분의 3을 곱한 금액만을 필요경비에 가산토록 소득세법시행령 제163조 제6항 에서 규정하고 있어 쟁점청산금을 양도차익 산정 시 필요경비로 가산할 수는 없다할 것이므로 ..... |